Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2665
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.070.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 mei 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd tot € 1.050.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 30 april 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1935 gebouwde twee-onder een-kap woning met garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 734 m3 en is gelegen op een kavel van 636 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 978.000,-. Verweerder handhaaft de na bezwaar vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Alvorens te beoordelen of verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt, moet de rechtbank eerst beoordelen of het beroep ontvankelijk is. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend 27 mei 2019. Het beroepschrift is bij de rechtbank ingediend op 12 juli 2019, dus in beginsel buiten de wettelijke termijn. Eiseres stelt dat zij de uitspraak op bezwaar pas op 7 juni 2019 heeft ontvangen. Verweerder heeft verklaard dat een uitspraak inzake een gemeentelijke heffing altijd op dezelfde dag wordt verzonden. De gemeente [naam gemeente] heeft hiervan geen verzendregister. Daarmee heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de uitspraak op 27 mei 2019 is verzonden. Het beroep is ontvankelijk.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert aan dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, vanwege grootte, staat van onderhoud, woningverbetering en perceelgrootte. De door verweerder in de beroepsfase gehanteerde referentiewoningen zijn [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] , en [straatnaam 2] [nummeraanduiding 5] . Het zijn alle twee-onder-een-kap woningen uit dezelfde bouwperiode
( rond 1935), met vergelijkbare ligging en uitstraling. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de verkopen van deze referentiewoningen geschikt om de waarde van de woning te bepalen, mits verweerder inzichtelijk maakt hoe met de verschillen rekening wordt gehouden. Verweerder heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geanalyseerd en aan de grond, de bijgebouwen, dakkapellen en aanbouwen een afzonderlijke waarde toegekend. De waarde van de resterende kale opstal is op grond van de onderhoudstoestand en de mate waarin de woningen voldoen aan de wooneisen, met een percentage van 10 of totaal 20% verhoogd. Bij de opbouw van de waarde van de woning is een negatief percentage gehanteerd. Daarmee heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen rekening is gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ook aannemelijk gemaakt dat hij met de verschillen voldoende rekening heeft gehouden. De gemiddelde m2 prijs van de referentiewoningen, inclusief de lager gewaardeerde aanbouwen, bedraagt respectievelijk € 1243,-, € 1207,-, € 1090,- en € 1122,-. Voor de woning is een prijs gehanteerd van € 935,-. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiseres aan dat [straatnaam 1] [nummeraanduiding 6] , met een verkoopprijs van € 976.500,- een betere vergelijking vormt. Verweerder geeft aan dat deze verkoopprijs niet via een markttransactie tot stand is gekomen, maar voortvloeit uit een overdracht van zakelijk naar privé. Een dergelijke transactie geeft naar het oordeel van de rechtbank niet de waarde in het economisch verkeer weer en is daarom niet geschikt om de WOZ waarde van de woning te bepalen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiseres als vergelijking aan [straatnaam 1] [nummeraanduiding 7] , [nummeraanduiding 8] , [nummeraanduiding 9] en [nummeraanduiding 10] . Dit zijn referentiewoningen met een lagere WOZ-waarde, die echter niet rond de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiseres is voorts van mening dat de verhoging van de waarde ten opzichte van het voorgaande jaar buitensporig is. De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren geen rol speelt bij de waardebepaling op de waardepeildatum. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 30 april 2020 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te tekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat