Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4630
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Öztürk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 390.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 30 april 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1920`gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 120 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 325.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat de eigen aankoop van de woning op 29 januari 2016 voor € 310.000,- de beste onderbouwing voor de waarde vormt. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Nu er dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde goed vergelijkbare verkopen zijn en de woningmarkt in de tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum gelegen periode sterk in ontwikkeling is geweest, is de aankoopprijs van de woning echter te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand en de gedateerde staat van de woning. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de voor de woning gehanteerde prijs per m2 van € 3.250,-, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudstoestand tussen de woning en de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn qua bouw, bouwjaar en gebruiksoppervlakte gelijk aan de woning. Ze verschillen uitsluitend in staat van onderhoud. De staat van onderhoud van de woning is door verweerder gesteld op matig. Die van de referentiewoningen op voldoende of goed. De gemiddelde waarde per m2 die verweerder heeft afgeleid uit de geïndexeerde verkoopprijzen van de referentiewoningen bedraagt € 4270,-. Voor de woning is een waarde gehanteerd van € 3.250,-. Dat is een verschil van € 1020,-. Bij een gebruiksoppervlakte van 120 m2 vertegenwoordigt dat een totaal waardeverschil van
€ 122.400,-. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de staat van de woning een groter waardeverschil rechtvaardigt. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 30 april 2020 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te tekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat