Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4293
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H.Maas)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 267.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 30 april 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1952 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 283 m3 en ligt op een kavel van 258 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 241.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de opstalwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig schilderwerk. Tevens is er onvoldoende rekening gehouden met houtrot. De rechtbank overweegt dat verweerder de woning in mei 2017 inpandig heeft opgenomen. Hij heeft een verslag daarvan overgelegd. Bij die inpandige opname is gebleken dat de woning in een gemiddelde staat verkeert. Eiser heeft de waardedrukkende factoren niet aannemelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat de woning een niet geïsoleerd dak heeft. Tevens is er sprake van verkeersoverlast en rust er een recht van overpad op een deel van de kavel. De rechtbank overweegt dat de eerste drie in de matrix opgenomen referentiewoningen, die door verweerder zelf zijn aangedragen, uit dezelfde bouwperiode stammen en in dezelfde wijk zijn gelegen. Bij deze referentiewoningen zijn de door eiser aangevoerde factoren eveneens aanwezig en een eventueel waardedrukkend effect is in de verkoopprijzen verdisconteerd. De rechtbank merkt hierbij op dat het in de matrix genoemde bouwjaar 1930 voor [adres 1] op een kennelijke verschrijving berust. Uit het taxatieverslag blijkt dat dit 1953 moet zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Eiser voert voorts aan dat uit de verkoop van [adres 2] en van [adres 3] , beide te [woonplaats] , een lagere waarde valt af te leiden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen alleen al door de bouwperiode minder geschikt dan de door verweerder opgevoerde referentiewoningen. Ten overvloede merkt de rechtbank nog op dat uit de matrix overigens blijkt dat ook deze verkopen de vastgestelde waarde onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 30 april 2020 door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. drs. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd te tekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat