Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3318
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
Bij beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 797.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de WOZ-waarde verlaagd tot € 639.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2020. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 2009 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een vrijstaande berging, carport en tuin gelegen in een bedrijvengebied nabij de [gebied] . De woning heeft een inhoud van ongeveer 905m³ en ligt op een kavel van 954m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het verweerschrift een matrix opgenomen met verkoopinformatie van de gehanteerde referentiewoningen. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentiewoningen met deelobjecten genoemd alsook de waarde van de woning met deelobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de matrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de matrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiser voert aan dat verweerder de referentiewoningen niet bij de vergelijking kon betrekken omdat er geen vergelijkbare huizen op een vergelijkbare locatie zijn. Zijn huis staat op een industrielocatie en is een dienstwoning met een recht van overpad op het bedrijventerrein. Binnen een straal van 30 meter staan bedrijfsgebouwen waar om 6.00 uur ’s ochtends gestart wordt met werkzaamheden. Ook staan er op korte afstand vrachtwagens geparkeerd die tussen 3.00 uur en 7.00 uur vertrekken. Met andere woorden: eiser vindt dat de locatie van de woning grote nadelen met zich meebrengt. Dat zal ook effect hebben op de waarde van de woning als hij zou overgaan tot verkoop daarvan.
7. De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van de Wet WOZ gehouden is om de waarde van de woning vast te stellen aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen. Verweerder heeft gebruik gemaakt van twee referentiewoningen uit dezelfde straat en alle referentiewoningen zijn vrijstaand. Het klopt dat er verschillen zijn tussen eisers woning en de referentiewoningen, maar zoals de rechtbank in rechtsoverweging 5 heeft geoordeeld, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. Met het feit dat in de zeer directe nabijheid van de woning (zeer) vroeg al bedrijvigheid plaatsvindt, is rekening gehouden door aan de ligging van de woning factor 1, de laagste factor, toe te kennen. Dit betekent dat de ligging ver onder het gemiddelde (dat is factor 3) ligt. Dat heeft tot gevolg dat de m²-prijs voor grond om de woning ongeveer 20% lager wordt gewaardeerd dan het gemiddelde. Verder heeft verweerder ter zitting toegelicht dat hij rekening heeft gehouden met het recht op overpad door voor 215m² de waarde op € 0,- te bepalen. Dit blijkt ook uit de matrix. De rechtbank is dus van oordeel dat verweerder deze referentiewoningen wel mocht gebruiken en dat hij inzichtelijk rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden van eisers woning. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Daarnaast vindt eiser een waardestijging van 19% ten opzichte van de waardebepaling van 2018 te veel.
9. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank dus niet tot een ander oordeel. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Ekris, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 15 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.