Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3435
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
Bij beschikking van 20 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 762.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2020. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1993 gebouwde vrijstaande semi-bungalow met een inpandige garage en een tuin, gelegen in een woonwijk. De woning heeft een inhoud van ongeveer 770m³ en ligt op een kavel van 741m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het verweerschrift een matrix opgenomen met verkoopinformatie van de gehanteerde referentiewoningen. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentiewoningen met deelobjecten genoemd alsook de waarde van de woning met deelobjecten. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de matrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de matrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiser voert aan dat verweerder de vergelijkingen met andere woningen inconsequent en willekeurig uitvoert. In het voorgaande jaar is de woning van eiser vergeleken met de woningen aan de [adres 2] en de [adres 3] . De WOZ-waarde van eisers woning is toen veel lager vastgesteld dan de WOZ-waardes van deze vergelijkingsobjecten. Dit jaar heeft een vergelijking plaatsgevonden met de woningen aan de [adres 4] en de [adres 5] en komt de WOZ-waarde van eisers woning veel hoger uit. Zoveel hoger zelfs dat de woningen nu eenzelfde waardeniveau hebben. Eiser ziet in een waardestijging van 52,7% aanleiding om te twijfelen aan verweerders waardevaststelling. Eiser stelt dat daarmee de verhouding tussen de WOZ-waardes zoek is; het verschil in waardering is weggevallen zonder dat er iets aan de situatie veranderd is. Daarnaast wijst eiser op een vergelijkbare woning aan de [adres 6] waarvan de WOZ-waarde op € 717.000,- is vastgesteld.
7. De rechtbank stelt voorop dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Dat betekent ook dat het stijgingspercentage geen reden kan zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Ook een vergelijking tussen verschillen in waardering met voorgaande vergelijkingen (met de [adres 2] en de [adres 3] ) en de huidige vergelijkingen (met de [adres 4] en de [adres 5] ) past daarom niet in de te hanteren taxatiemethode. Er is dus geen sprake van een ‘verhouding tussen WOZ-waardes’. Elk jaar dient een nieuwe vergelijking gemaakt te worden met verkochte vergelijkbare woningen waarbij het aan verweerder is om aannemelijk te maken dat daarbij voldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het te waarderen object. De rechtbank kan ook aan de verwijzing naar de woning aan de [adres 6] niet het gevolg geven dat eiser wenst. Het is de rechtbank niet gebleken dat deze woning rondom de waardepeildatum is verkocht, zodat er geen verkoopgegevens beschikbaar zijn. Deze woning is dan ook niet bruikbaar om de waarde van de woning van eiser uit af te leiden. Verweerder heeft voor de huidige waardering van eisers woning een vergelijking gemaakt met de woningen aan de [adres 7] , de [adres 4] en de [adres 5] . Zoals de rechtbank in rechtsoverweging 5 heeft geoordeeld, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Verder voert eiser aan dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met de ligging van zijn woning aan de N230 en wijst er op dat de woningen aan de [adres 4] en de [adres 5] veel verder van de N230 verwijderd liggen. Ook wijst eiser erop dat er een persleiding voor rioolwaterzuivering onder het fietspad achter de woning is aangelegd.
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de ligging door er een factor 3 aan toe te kennen, terwijl de ligging van de [adres 7] en de [adres 5] op 4 is vastgesteld. Deze referentiewoningen liggen (ook) nabij drukke doorgaande wegen. Tevens blijkt uit de matrix dat bij eisers woning al is gerekend met een kubieke meterprijs die lager ligt dan de kubieke meterprijzen van de referentiewoningen. Ook ten aanzien van de aanwezigheid van de persleiding onder het fietspad achter eisers woning is de rechtbank van oordeel dat verweerder, in het aanvullend verweerschrift van 3 februari 2020, voldoende heeft toegelicht waarom dit geen rol kan spelen bij de waardebepaling. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank dus niet tot een ander oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. T. van Ekris, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 15 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier De rechter is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.