Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4010
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Öztürk)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
.
.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 475.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft een schriftelijke aanvulling op zijn beroepschrift ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat hij ermee instemt dat de zaak zonder zitting wordt afgedaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met eiser, waarbij deze daar eveneens mee heeft ingestemd. Vervolgens heeft eiser dat schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 29 mei 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1928 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 118 m2 en ligt op een kavel van 85 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 335.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte en staat van onderhoud. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud en de gedateerdheid van de woning. De keuken is zeer gedateerd en eenvoudig en 50 jaar oud, er ontbreken lades in het keukenblok, de badkamer is zeer gedateerd en eveneens 50 jaar oud, de woning heeft gaskachels, de gehele woning is gedateerd en er is veel achterstallig onderhoud over de hele woning. Ter ondersteuning heeft eiser een foto van de keuken en een foto van de badkamer overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat uit de overgelegde foto’s slechts is af te leiden dat keuken en badkamer gedateerd zijn. Verweerder heeft daarmee in zijn taxatiematrix rekening gehouden door de staat van onderhoud van de woning op matig te stellen. Van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen komt naar het oordeel van de rechtbank [adres 2] , verkocht op 17 mei 2017 voor
€ 505.000,-, het meest overeen. Deze referentiewoning heeft net als de woning een staat van onderhoud “matig”. Als toelichting wordt vermeld: sterk gedateerd, schrootjes, sterk verouderde keuken en badkamer, sterk verouderde CV-ketel, achterstallig schilderwerk. Uit de analyse van de verkoopprijs van deze referentiewoning vloeit een prijs per m2 van de opstal voort van € 3.986,-. Voor de opbouw van de waarde van de woning is € 3.593,- gehanteerd. Dat is een verschil van € 393,-. Bij een gebruiksoppervlak van 118 m2 vertegenwoordigt dat een waarde van € 46.374,-. De voor de woning gehanteerde prijs per m2 ligt ook lager dan het gemiddelde van de overige referentiewoningen ( € 3.989,-). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat