Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5415
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2020 in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres] uit [woonplaats] , eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 475.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eisers als eigenaren van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Eisers hebben nadere stukken ingediend.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 29 mei 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 2002 gebouwde 2 onder 1 kapwoning met garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 522 m3 en ligt op een kavel van 300 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 418.000,- , dan wel € 439.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd meewegen.
5.Verweerder onderbouwt de waarde van de woning met de eigen aankoopprijs. De woning is op 29 december 2017 overgedragen voor € 475.000,-. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie van de Hoge Raad als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen koopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. Van dergelijke omstandigheden is de rechtbank niet gebleken. Verweerder vermeldt de overdrachtsdatum en niet de datum van de koopovereenkomst, maar eventuele indexatie van de koopdatum naar de waardepeildatum zou in een stijgende markt slechts tot een hogere waarde leiden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6.Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eisers voeren allereerst aan dat verweerder de uitspraak op bezwaar niet voldoende heeft gemotiveerd. De rechtbank overweegt dat verweerder, zij het soms summier, in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de door eisers in hun bezwaarschrift opgevoerde gronden. Eisers constateren terecht dat de omvang van de uitspraak op bezwaar veel geringer is dan die van het bezwaarschrift. Dat wordt naar het oordeel van de rechtbank deels veroorzaakt doordat, zoals hierna nog wordt toegelicht, bij eisers misverstanden leven over de waardebepaling op grond van de Wet WOZ. Met een iets uitgebreidere toelichting had verweerder die misverstanden wellicht weg kunnen nemen. Dat neemt niet weg dat de uitspraak op bezwaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende is gemotiveerd. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Eisers voeren aan dat WOZ-waarde en aankoopprijs niet gelijk aan elkaar zijn. Naar hun oordeel is de wijze waarop tot deze waarden wordt gekomen wezenlijk anders. De rechtbank overweegt dat deze opvatting van eisers onjuist is. Zoals hiervoor in overweging 2 is weergegeven, is de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs waarvoor de woning onder de beste omstandigheden aan de meest biedende gegadigde kan worden verkocht. De beste weergave daarvan is de daadwerkelijk koopprijs van de woning. Dat er in de meeste gevallen geen recente koopprijs beschikbaar is en daarom noodgedwongen wordt teruggevallen op een vergelijking met gerealiseerde markttransacties van vergelijkbare woningen, maakt dat niet anders. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Daarnaast voeren eisers aan dat in de koopprijs tevens roerende zaken zijn begrepen. Tegenover de betwisting door verweerder onderbouwen eisers dit echter niet. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Voorts gaan eisers uitgebreid in op de vergelijking met andere woningen. De rechtbank overweegt dat, nu de waarde van de woning rechtstreeks is afgeleid uit de eigen aankoopprijs, aan een vergelijking met andere transactiecijfers niet wordt toegekomen. Ter toelichting aan eisers voegt de rechtbank daar nog het volgende aan toe. Zoals hiervoor aangegeven moet de waarde van de woning worden afgeleid uit marktcijfers. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Eisers voeren verder aan dat de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de waarde van het voorgaande jaar te sterk is gestegen. Het stijgingspercentage wijkt ook sterk af van dat van omliggende woningen. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van gerealiseerde marktcijfers. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Eisers voeren voorts aan dat er sprake is van schending van het rechtszekerheidsbeginsel en van het gelijkheidsbeginsel. Nu het handelen van verweerder in overeenstemming is met de Wet WOZ en met de daarop gebaseerde jurisprudentie, ziet de rechtbank geen schending van het rechtszekerheidsbeginsel. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan in een WOZ-zaak slagen als eisers stellen en – bij betwisting – aannemelijk maken dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend identieke woningen worden vergeleken. Om hun beroep te onderbouwen moeten eisers tenminste twee identieke woningen aanvoeren die lager zijn gewaardeerd. Eisers voeren in dit verband één volgens hen identieke woning aan, te weten [straatnaam] [nummeraanduiding 2] . Verder is niet gebleken dat verweerder een begunstigend beleid heeft gevoerd, waarvan in voor eisers ongunstige zin is afgeweken. De beroepsgrond slaagt niet
13.Eisers voeren tot slot de WOZ-waarde van de woning aan die voor het belastingjaar 2020 is vastgesteld. Die is lager, namelijk € 452.000,-. De rechtbank overweegt dat, zoals hiervoor reeds aangegeven, de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van gerealiseerde marktcijfers. De WOZ-waarde van de woning van andere jaren speelt geen rol. In deze procedure toetst de rechtbank uitsluitend de waarde voor het belastingjaar 2019. De rechtbank begrijpt dat de voor het volgende jaar vastgestelde lagere waarde vragen bij eisers oproept over de juistheid van de waardevaststelling voor het belastingjaar 2019. Die is echter, zoals hierboven aangegeven, gezien de eigen aankoopprijs, naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak voor zover nodig alsnog in het openbaar uitgesproken.
de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat