Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5315
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 mei 2020 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: F.H.J. van der Plas)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 263.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift, een taxatierapport en een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De griffier van de rechtbank heeft telefonisch contact gehad met partijen, waarbij zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. Partijen hebben dat vervolgens schriftelijk bevestigd. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 29 mei 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1976 gebouwde rijwoning met berging en carport. De woning heeft een inhoud van ongeveer 317 m3 en ligt op een kavel van 167 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 240.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woning de laagste eenheidsprijs voor de woningwaarde te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlak, wooninhoud en gestegen marktprijzen ten opzichte van de woning. Eiseres voert daartoe drie andere referentiewoningen aan, verkocht in september 2018, derde kwartaal 2017 en eerste kwartaal 2019. De rechtbank overweegt dat twee van de door verweerder in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen een gelijke inhoud hebben en dat de derde slechts drie m3 kleiner is. Ook qua perceeloppervlakte komen twee referentiewoningen vrijwel overeen en verweerder maakt in de matrix met vermelding van de gehanteerde grondstaffel inzichtelijk hoe hij rekening heeft gehouden met het verschil in grondoppervlak met vooral de derde referentiewoning. Verweerder vermeldt tevens de percentages waarmee hij de verkoopprijzen heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Deze percentages komen de rechtbank aannemelijk voor. Voor wat betreft de door eiseres aangevoerde referentiewoningen overweegt de rechtbank dat het in eerste instantie aan verweerder is om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Verweerder heeft goed vergelijkbare referentiewoningen aangevoerd waarmee hij de door hem bepleite waarde onderbouwt. Door alleen te wijzen op andere beschikbare verkoopcijfers kan eiseres niet onderbouwen dat verweerder niet kon uitgaan van de door hem gekozen verkoopcijfers. Daarbij komt dan nog dat verweerder de door eiseres genoemde kenmerken en verkoopcijfers bestrijdt. De beroepsgrond slaagt niet
8.Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de nagenoeg oorspronkelijke toestand waarin de woning verkeert. De woning heeft een eenvoudige, 25 jaar oude keuken. De toestand van de woning voldoet niet aan de eisen van deze tijd en daarom moet volgens eiseres rekening te worden gehouden met een waardedrukkend effect van 10 %. De rechtbank overweegt dat verweerder, die de woning op 6 februari 2020 inpandig heeft opgenomen, in de taxatiematrix vermeldt dat de woning een gedateerde keuken en een enigszins gedateerde badkamer heeft. Van de referentiewoningen beschikken er twee over een enigszins gedateerde keuken en één over een gedateerde keuken. Verweerder heeft met deze verschillen rekening gehouden door voor de woning de laagste prijs per m3 te hanteren ( € 516,- tegenover gemiddeld € 564,-). Bij een inhoud van 517 m3 vertegenwoordigt dat verschil een waarde van € 15. 216,-. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met de gedateerdheid van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 29 mei 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog voor zover nodig in het openbaar uitgesproken.
de griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat