Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5210
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 265.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Gemachtigde van eiser, gemachtigde van verweerder en de taxateur van verweerder, [A] , hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
1. De woning is een in 1900 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 100 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 230.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [woonplaats] : de [adres 2] en [adres 3] en de [adres 4] en [adres 5] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor bovenwoningen die wat betreft bouwperiode, grootte en ligging vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverschillen tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
Vve-reserve
7. Eiser voert aan dat verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers niet heeft gecorrigeerd voor eventuele reserves van de vereniging van eigenaren (vve). Volgens eiser moeten deze vve-reserves uit de koopsom worden gefilterd, zodat de eigenlijke koopsom voor de referentiewoningen overblijft. Verweerder stelt dat hij wel rekening heeft gehouden met de vve-reserves. Voor zover die er waren, zijn deze reserves uit de verkoopcijfers gehaald. In dit geval is uit de aktes gebleken dat voor alle vier de referentiewoningen geldt dat er ten tijde van de verkoop geen vve-reserve was, waardoor deze in de matrix ook met € 0,-- zijn aangegeven.
8. De rechtbank volgt verweerder. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat er is gekeken naar de eventuele vve-reserves, maar dat deze in dit geval allemaal niet aanwezig waren. Verweerder heeft ook gemotiveerd toegelicht dat niet is gebleken van vve-reserves bij deze referentiewoningen. Volgens eiser is dit niet te controleren, omdat de aktes niet door verweerder zijn overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder er echter terecht op gewezen dat deze aktes op te vragen zijn uit openbare registers. Eiser heeft verder ook niets aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan het standpunt van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Dakterras
9. Eiser voert verder aan dat verweerder te weinig waarde heeft toegekend aan de dakterrassen bij de referentiewoningen. Volgens eiser moet een groter gedeelte van de koopsom worden toegeschreven aan de aanwezigheid van een dakterras. De € 400,-- per m2 die verweerder hanteert voor dakterrassen staat niet in verhouding tot de waarde die kopers aan een dakterras toekennen. Verweerder heeft hierover toegelicht dat er voor dakterrassen inderdaad een vaste prijs wordt gehanteerd van € 400,-- per m2. Volgens verweerder blijkt uit de gerealiseerde verkoopcijfers ook niet dat een dakterras per m2 meer oplevert dan € 400,--.
10. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van € 400,-- per m2 voor een dakterras niet onredelijk hoog is. De rechtbank volgt dus de toelichting van verweerder. Verweerder heeft gemotiveerd toegelicht dat de gehanteerde waarde volgt uit gerealiseerde verkoopcijfers. Eiser heeft hier niets anders tegenover gesteld dan de enkele stelling dat deze waarde te hoog zou zijn. Eiser heeft deze stelling niet nader onderbouwd en heeft ook niet gemotiveerd welke waarde een dakterras volgens hem heeft. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Ligging
11. Verder voert eiser aan dat de referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 5] voor wat betreft de ligging niet vergelijkbaar zijn met de woning. Deze referentiewoningen liggen namelijk aan een drukke (winkel)straat waar meer overlast is. Verweerder vindt de ligging wel vergelijkbaar. De woning ligt namelijk op de hoek van de [straat] en de [straat] , waardoor de overlast vergelijkbaar is.
12. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Doordat de woning op de hoek ligt bij de [straat] zal de eventuele overlast daar vrijwel hetzelfde zijn als voor woningen aan de [straat] . De ligging van de twee referentiewoningen aan de [straat] is dan ook voldoende vergelijkbaar met de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
13. Eiser voert tot slot aan dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft namelijk niet alle informatie verstrekt die aan de waardebepaling van de woning ten grondslag liggen. Eiser wijst daarbij in het bijzonder op de zogeheten KOUDV- en liggingsfactoren en hoe verweerder voor de verschillen in die factoren corrigeert (met bijvoorbeeld een vast percentage). Verweerder stelt hier tegenover dat hij wel alle relevante informatie heeft verstrekt. Op verzoek van (gemachtigde van) eiser heeft verweerder de taxatiekaart(en) toegestuurd die bij de primaire beschikking horen. Deze taxatiekaart is conform het modeltaxatieverslag van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Deze regeling schrijft niet voor dat er KOUDV-factoren moeten worden verstrekt. Verder heeft verweerder tijdens de zitting gesteld dat er tussen hem en eiser praktische werkafspraken zijn gemaakt, waarbij is afgesproken dat verweerder tijdens de hoorzitting de eventuele grondstaffels overlegt en dat verweerder aan (gemachtigde van) eiser een online portal beschikbaar stelt waarin alle taxatieverslagen te vinden en te downloaden zijn.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de gegevens die zijn gebruikt voor de waardering van de woning. Verweerder heeft op verzoek van eiser het taxatieverslag verstrekt, waarin verweerder de objectkenmerken van de woning presenteert en waarin verweerder een (globale) vergelijking maakt met een aantal verkochte woningen. In beroep heeft verweerder dit verder uitgewerkt in de overgelegde taxatiematrix. Zowel in het taxatieverslag als in de taxatiematrix geeft verweerder geen gedetailleerde presentatie van de KOUDV-factoren. Deze verplichting bestaat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ ook niet voor verweerder. Ook bestaat er geen verplichting voor verweerder om eventuele verschillen te corrigeren met vaste percentages, zoals eiser stelt. Wel is het aan verweerder om (in bezwaar) aan de hand van het taxatieverslag en (vervolgens in beroep) aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiser de onderliggende gegevens op zijn beurt kan betwisten. Dat eiser graag ziet dat verweerder de KOUDV-factoren verder uitwerkt en met een vast percentage corrigeert voor de verschillen, maakt de werkwijze van verweerder niet in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2020 door mr. L.C. Michon, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat