Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5263
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , Zwitserland, eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 199.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 2 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Gemachtigde van eiser, gemachtigde van verweerder en de taxateur van verweerder, [A] , hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
1. De woning is een in 1936 gebouwde benedenwoning. De woning heeft een woonoppervlakte van 63 m2 en een tuin van 88 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 153.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : de [adres 2] en [adres 3] en de [adres 4] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor benedenwoningen in [woonplaats] die voor wat betreft grootte en bouwperiode vergelijkbaar zijn. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen in onder andere de staat van onderhoud heeft verweerder rekening gehouden door voor de woning een aanzienlijk lagere prijs per m2 te hanteren.
6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
Gebruiksoppervlakte
7. Eiser stelt dat verweerder van een verkeerde gebruiksoppervlakte is uitgegaan bij de primaire beschikking, dat verweerder dit later heeft gecorrigeerd (van 70 m2 naar 63 m2), maar dat de waarde van de woning toch hetzelfde is gebleven. Dit is volgens eiser niet juist. Volgens verweerder gaat het om de uiteindelijke vergelijking in de taxatiematrix. De twee referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] zijn even groot als de woning en op basis van die verkoopcijfers is de waarde van de woning juist vastgesteld.
8. De rechtbank kan eiser niet volgen. Uit het taxatieverslag van verweerder blijkt dat verweerder is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 63 m2 en een berging van 7 m2. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder wederom uitgaat van een gebruiksoppervlakte van 63 m2. De berging staat ook weer apart genoemd in de matrix. Op basis hiervan kan de rechtbank niet anders concluderen dan dat verweerder uit is gegaan van een gebruiksoppervlakte van 63 m2. Bovendien gaat het, zoals verweerder terecht heeft gesteld, om de uiteindelijke onderbouwing in de taxatiematrix. Deze onderbouwing kan de rechtbank volgen. Dus ook daarin is geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder het niet juist heeft gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
9. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. De woning is namelijk zeer slecht onderhouden, dit in tegenstelling tot de referentiewoningen aan de [straat] die recent zijn gerenoveerd/gemoderniseerd. Volgens verweerder is wel voldoende rekening gehouden met het verschil in staat van onderhoud. De staat van de woning is bij verweerder bekend uit een eerdere bezwaarfase (2018). De staat van de referentiewoningen aan de [straat] is inderdaad beter, maar volgens verweerder niet luxe of goed, zoals eiser stelt. Daarbij heeft verweerder in het verweerschrift foto’s van deze twee woningen overgelegd.
10. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. Verweerder heeft onbetwist betoogd dat de staat van onderhoud van de woning reeds bekend was uit de inpandige opname naar aanleiding van het bezwaar in 2018. De staat van onderhoud van de woning is daarom door verweerder als ‘matig’ gekwalificeerd, wat betekent dat er op korte termijn onderhoud noodzakelijk is. Aan de hand van de foto’s uit het verweerschrift heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de twee referentiewoningen aan de [straat] terecht als ‘voldoende’ zijn gekwalificeerd. Met het verschil tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden door voor de woning een aanzienlijk lagere prijs per m2 te hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
11. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de woning, vanwege overlast van het naastgelegen buurthuis en de naastgelegen basisschool. Verweerder wijst erop dat de twee referentiewoningen aan de [straat] in dezelfde straat liggen, niet ver van de woning en aan de achterzijde grenzen aan het schoolplein. Eventuele overlast geldt daarom ook voor deze twee referentiewoningen en is dus verdisconteerd in de verkoopcijfers.
12. De rechtbank volgt verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank is de eventuele overlast vanwege de basisschool of het buurthuis voor de twee referentiewoningen aan de [straat] vergelijkbaar met de overlast voor de woning. Deze twee referentiewoningen grenzen namelijk ook aan het schoolplein en liggen in dezelfde straat als de woning. Eiser heeft ook niet onderbouwd waarom de overlast bij de woning erger zou zijn dan bij deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Vve-reserve
13. Eiser voert aan dat verweerder de gerealiseerde verkoopcijfers niet heeft gecorrigeerd voor eventuele reserves van de vereniging van eigenaren (vve). Volgens eiser moeten deze vve-reserves uit de koopsom worden gefilterd, zodat de eigenlijke koopsom voor de referentiewoningen overblijft. Verweerder stelt dat hij in beroep wel rekening heeft gehouden met de vve-reserves. Voor zover die er waren, zijn deze reserves uit de verkoopcijfers gehaald. Dit is ook terug te zien in de taxatiematrix.
14. De rechtbank volgt verweerder. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat er is gekeken naar de eventuele vve-reserves en dat die uit de verkoopcijfers zijn gelicht. Eiser heeft dit niet betwist en ook niets anders aangedragen wat de rechtbank doet twijfelen aan de juistheid hiervan. De beroepsgrond slaagt niet.
Artikel 40 Wet Pro WOZ
15. Eiser voert tot slot aan dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft namelijk niet alle informatie verstrekt die aan de waardebepaling van de woning ten grondslag liggen. Eiser wijst daarbij in het bijzonder op de zogeheten KOUDV- en liggingsfactoren en hoe verweerder voor de verschillen in die factoren corrigeert (met bijvoorbeeld een vast percentage). Verweerder stelt hier tegenover dat hij wel alle relevante informatie heeft verstrekt. Op verzoek van (gemachtigde van) eiser heeft verweerder de taxatiekaart(en) toegestuurd die bij de primaire beschikking horen. Deze taxatiekaart is conform het modeltaxatieverslag van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Deze regeling schrijft niet voor dat er KOUDV-factoren moeten worden verstrekt. Verder heeft verweerder tijdens de zitting gesteld dat er tussen hem en eiser praktische werkafspraken zijn gemaakt, waarbij is afgesproken dat verweerder tijdens de hoorzitting de eventuele grondstaffels overlegt en dat verweerder aan (gemachtigde van) eiser een online portal beschikbaar stelt waarin alle taxatieverslagen te vinden en te downloaden zijn.
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in de gegevens die zijn gebruikt voor de waardering van de woning. Verweerder heeft op verzoek van eiser het taxatieverslag verstrekt, waarin verweerder de objectkenmerken van de woning presenteert en waarin verweerder een (globale) vergelijking maakt met een aantal verkochte woningen. In beroep heeft verweerder dit verder uitgewerkt in de overgelegde taxatiematrix. Zowel in het taxatieverslag als in de taxatiematrix geeft verweerder geen gedetailleerde presentatie van de KOUDV-factoren. Deze verplichting bestaat op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ ook niet voor verweerder. Ook bestaat er geen verplichting voor verweerder om eventuele verschillen te corrigeren met vaste percentages, zoals eiser stelt. Wel is het aan verweerder om (in bezwaar) aan de hand van het taxatieverslag en (vervolgens in beroep) aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken, waarbij eiser de onderliggende gegevens op zijn beurt kan betwisten. Dat eiser graag ziet dat verweerder de KOUDV-factoren verder uitwerkt en met een vast percentage corrigeert voor de verschillen, maakt de werkwijze van verweerder niet in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2020 door mr. L.C. Michon, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat