Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4291
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder.
(gemachtigde A.J. van Griethuysen)
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 397.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met daarin een taxatiematrix ingediend.
In verband met de uitbraak van het coronavirus heeft de Rechtspraak besloten vanaf dinsdag 17 maart 2020 de rechtbanken, gerechtshoven en bijzondere colleges te sluiten en alleen zittingen voor urgente zaken door te laten gaan. De rechtbank heeft partijen benaderd, waarna zij ermee hebben ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 25 juni 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1955 gebouwde hoekwoning met dakkapel, aanbouw woonruimte, vrijstaande garagebox en vrijstaande berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer
327 m3 en de aanbouw 58 m3. De woning ligt op een kavel van 290 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 325.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onzorgvuldig is omgegaan met zijn bezwaarschrift. Verweerder erkent dat er in de uitspraak op bezwaar een verkeerd adres is genoemd van een referentiewoning. Daar waar [adres 2] staat, had [adres 3] moeten staan. De rechtbank is van oordeel dat afgezien van deze vergissing, de uitspraak op bezwaar niet als onzorgvuldig kan worden aangemerkt. Verweerder is ingegaan op de door eiser aangevoerde gronden. Dat eiser het niet eens is met verweerder maakt de uitspraak op bezwaar niet onzorgvuldig. Ten overvloede merkt de rechtbank daarbij op dat eventuele onzorgvuldigheid van verweerder geen grond vormt voor verlaging van de WOZ-waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar, die 22% bedraagt, veel te hoog is. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van in de markt gerealiseerde verkoopcijfers. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt daarbij geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Verder plaatst eiser vraagtekens bij de zogeheten vergelijkingsmethode en de wijze waarop verweerder die toepast. Verweerder heeft in de taxatiematrix de volgende referentiewoningen gebruikt. [adres 4] , verkocht op 19 juni 2018 voor € 380.000,-, [adres 3] , verkocht op 12 januari 2018 voor € 415.00,- en [adres 5] , verkocht op 8 juni 2018 voor € 387.000,-. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om vergelijkbare referentiewoningen te selecteren, waarvan verkoopcijfers beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Die referentiewoningen hoeven niet identiek aan de woning te zijn, op voorwaarde dat met de waardebepalende verschillen voldoende rekening wordt gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar om de waarde van de woning uit af te leiden. Verweerder heeft in zijn verweerschrift een uitgebreide toelichting opgenomen, waarmee hij inzichtelijk maakt hoe de waarde van de woning is afgeleid uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Die verkoopprijzen zijn waar nodig geïndexeerd naar de waardepeildatum, Vervolgens zijn de verkoopprijzen verminderd met de, volgens een grondstaffel en rekening houdend met de ligging, bepaalde waarde van de grond en de met vaste bedragen per eenheid bepaalde waarde van dakkapellen en bijgebouwen. Het resterende bedrag voor de opstal is omgerekend naar een bedrag per m3. Indien bij [adres 5] aanbouw en woning samen worden genomen bedraagt de gemiddelde prijs per m3 van de drie referentiewoningen € 685,-, terwijl voor de waardebepaling van de woning € 651,- is gebruikt. Dat is rekening houdende met de in de taxatiematrix vermelde zogeheten KOUDV- factoren, niet te hoog.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 25 juni 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
(De griffier is verhinderd
om de uitspraak te ondertekenen)
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.