Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/501075 / KL ZA 20-96
Vonnis in kort geding van 6 juli 2020
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats 1] ,
4.
[eiser sub 4],
[eiser sub 4],
wonende te [woonplaats 1] ,
5.
[eiseres sub 5],
[eiseres sub 5],
wonende te [woonplaats 1] ,
6.
[eiseres sub 6],
[eiseres sub 6],
wonende te [woonplaats 1] ,
7.
[eiser sub 7],
[eiser sub 7],
wonende te [woonplaats 1] ,
8.
[eiseres sub 8],
[eiseres sub 8],
wonende te [woonplaats 1] ,
9.
[eiser sub 9],
[eiser sub 9],
wonende te [woonplaats 2] ,
10.
[eiseres sub 10],
[eiseres sub 10],
wonende te [woonplaats 2] ,
11.
[eiser sub 11],
[eiser sub 11],
wonende te [woonplaats 3] ,
12.
[eiseres sub 12],
[eiseres sub 12],
wonende te [woonplaats 3] ,
13.
[eiseres sub 13],
[eiseres sub 13],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. D.F. Fransen te Zwolle,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALMERE,
zetelend te Almere,
gedaagde,
advocaten mrs. T.E.P.A. Lam en A.M.E. van Wijk-Driessen te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiseres sub 1] c.s. en Gemeente Almere genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties (1-22),
- het schriftelijke verweer van 1 mei 2020 met producties (1-18),
- de schriftelijke reactie op het verweer van 6 mei 2020 met producties (23-31),
- de afwijzing door de voorzieningenrechter van het bezwaar van Gemeente Almere tegen
- het aanvullend verweer van 11 mei 2020 met producties (19-24),
- de mondelinge behandeling op 22 juni 2020,
- de pleitnota van [eiseres sub 1] c.s..
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Gemeente Almere ontwikkelt in samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf en de Gemeente Zeewolde een gebied met de naam [naam gebied] (ook wel genoemd: Het Project). De gebiedsinrichting wordt overgelaten aan de particuliere initiatiefnemers. Zij kunnen zelf de omvang, plaats en vorm van de kavel bepalen. Dit kan geschieden op basis van individuele deelneming of op basis van collectieve initiatieven, ook wel aangeduid als Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Voor de ontwikkeling van Het Project is een gebiedsteam, genaamd Team [naam gebied] ( [T...] ), aangewezen die de initiatieven van de toekomstige bewoners coördineert, beoordeelt en begeleidt. De gedragingen van [T...] hebben te gelden als gedragingen van Gemeente Almere.
2.2.
Om in aanmerking te kunnen komen voor een bouwkavel van Het Project moeten de deelnemers een achttal stappen doorlopen. Deze stappen zijn:
het insturen van een intakeformulier,
het bijwonen van een informatiebijeenkomst,
de bijeenkomst waarbij een stip op de kaart van [naam gebied] gezet kan worden,
het voorbereiden en ondertekenen van een intentieovereenkomst,
het voorbereiden en ondertekenen van een anterieure overeenkomst,
het aanvraagtraject van de omgevingsvergunning,
de ondertekening van de koopovereenkomst,
het bouwrijp maken van de grond en het starten met de bouw.
2.3.
Gemeente Almere stelt de vraagprijs voor de grond vast. In 2018 was de prijs voor een standaardkavel wonen € 40,82 per m2. Op 4 januari 2019 is de grondprijs vastgesteld op € 74,15 per m2. De prijs voor een landbouwkavel was in 2018 € 15,03 m2 en deze is op 4 januari 2019 vastgesteld op € 26,26 m2. De nieuwe grondprijzen zijn gebaseerd op een hertaxatie van de grond, uitgevoerd in september 2018.
2.4.
Gemeente Almere heeft een overgangsregeling vastgesteld, op grond waarvan mogelijk een aantal van de bij Het Project betrokken initiatiefnemers aanspraak kan maken op de oude grondprijs. De overgangsregeling is (onder nadere voorwaarden) slechts van toepassing op initiatiefnemers die vóór 4 februari 2019 een intentieovereenkomst met de Gemeente Almere hebben getekend. Bij besluit van 21 maart 2019 is in aanvulling op de overgangsregeling nog een (aanvullende) coulanceregeling vastgesteld. Daarvoor geldt dat het initiatief vóór 4 februari 2019 een stip moet hebben gezet met een onvoorwaardelijk, gemaatvoerd en geaccepteerd voorstel tot intekening en ontsluiting. Vast staat dat [eiseres sub 1] c.s. niet aan de voorwaarden van de overgangsregeling noch aan die van de coulanceregeling hebben voldaan.
2.5.
[eiseres sub 1] c.s. maakt onderdeel uit van CPO De Stelling (voorheen Ruimtepakt I). Op 27 maart 2018 heeft CPO De Stelling zich ingeschreven bij Het Project. Aan het initiatief is door [T...] het nummer [.] toegekend.
2.6.
Op 9 juli 2019 hebben eisers [eiser sub 4] , [eiseres sub 5] , [eiseres sub 8] , [eiser sub 9] , [eiseres sub 10] , [eiser sub 11] en [eiseres sub 12] de onder 2.2. onder 4 bedoelde intentieovereenkomst getekend. Omdat de oorspronkelijke samenstelling van CPO De Stelling was veranderd en de overige eisers om die reden nog geen informatiebijeenkomst hadden bijgewoond, konden de overige eisers toen niet tekenen. Zij zijn wel in de intentieovereenkomst genoemd als initiatiefnemers.
2.7.
Op 29 augustus 2019 hebben eisers [eiser sub 4] , [eiseres sub 5] , [eiseres sub 8] , [eiser sub 4] , [eiseres sub 10] , [eiser sub 11] en [eiseres sub 12] een anterieure overeenkomst gesloten met Gemeente Almere.
2.8.
In de anterieure overeenkomst is opgenomen dat de bij de overeenkomst betrokken eisers zich het recht voorbehouden om een procedure aanhangig te maken met betrekking tot het verlagen van de grondprijs. Als een aanvullende opmerking is in de overeenkomst in bijlage A het volgende gemeld:
“Initiatiefnemers gaan akkoord met de intentieovereenkomst en bijgevoegde berekening van de exploitatie- en grondkosten, met dien verstande dat initiatiefnemers zich het recht voorbehouden een procedure aanhangig te maken om aanspraak proberen te maken op de grondprijs van het prijspeil 2018. Het sluiten van de intentieovereenkomst betekent niet dat zij afstand doen van dat recht.”
2.9.
Bij e-mail van 9 januari 2020 heeft [A] van Gronduitgifte [naam gebied] aan eiser [eiser sub 9] onder meer het volgende meegedeeld:
“Fijn dat de omgevingsvergunning inmiddels verleend is en dat jullie ook akkoord zijn met de koopovereenkomsten.
Het staat jullie vrij om een procedure aanhangig te maken als dat jullie wens is.
Wij gaan nu aan de slag met het definitief maken van de koopovereenkomsten, dit neemt
doorgaans 1-2 weken in beslag.”
2.10.
Bij e-mail van 30 januari 2020 heeft [B] van Gemeente Almere aan onder meer eisers [eiser sub 9] , [eiseres sub 13] en [eiseres sub 8] meegedeeld:
“Uiteraard staat nog steeds overeind dat wij bij een eventueel door jullie aan te spannen gerechtelijke procedure, een eventuele uitspraak in jullie voordeel met terugwerkende kracht zullen respecteren.
2.11.
Op 23 januari 2020 hebben eisers [eiser sub 2] , [eiser sub 3] , [eiser sub 4] , [eiser sub 7] , [eiseres sub 8] , [eiser sub 9] , [eiser sub 11] en [eiseres sub 13] twee koopovereenkomsten getekend. De eerste koopovereenkomst ziet op de verkoop van de kavel (11.110 m2 tegen een grondprijs van 74,15 per m2) en de tweede koopovereenkomst ziet op de verkoop van de kavelweg (1.246 m2 tegen een grondprijs van € 26,26 per m2).
2.12.
Artikel 2 lid 2 van de koopovereenkomst luidt:
"De Koopprijs (en de daaraan ten grondslag liggende m2-prijs) is prijsvast gedurende een periode van 12 maanden sinds de ondertekening van de Anterieure overeenkomst en derhalve tot 29 augustus 2020. Indien met inachtneming van het gestelde in artikel 15 ("Ontbindende voorwaarden"), het notarieel transport plaatsvindt na deze datum, zal een aangepaste koopprijs gelden op basis van de alsdan vastgestelde taxatiewaarde of indexatie (prijs per m2 vermenigvuldigd met de oppervlakte in m2 van het Verkochte). De Koopprijs zal nooit lager zijn dan de in lid 1 genoemde koopprijs."
2.13.
Artikel 23 lid 4 van de koopovereenkomst luidt:
"Deze Overeenkomst wordt geacht niet tot stand te zijn gekomen indien door Koper aantekeningen, wijzigingen en/of aanvullingen worden geplaatst op de door de Gemeente reeds ondertekende Overeenkomst. Wijzigingen of aanvullingen op de Overeenkomst hebben tussen Partijen slechts rechtskracht als deze schriftelijk zijn vastgelegd en rechtsgeldig door Partijen zijn ondertekend."
2.14.
De akte van levering betreffende de onder 2.11 bedoelde kavels is op 29 april 2020 gepasseerd.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres sub 1] c.s. vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair,
I. Gemeente Almere wordt veroordeeld om de oude grondprijs van vóór 4 februari 2019 gestand te doen voor de kavel, vast te stellen op een bedrag van € 41,29 per vierkante meter, in die zin dat Gemeente Almere gehouden zal zijn een addendum te sluiten op de koopovereenkomst van 23 januari 2020, gesloten met [eiseres sub 1] c.s., alsdan op basis van de grondprijs van € 41,29 per vierkante meter ter substitutie c.q. verlaging van de thans vastgestelde grondprijs van € 74,15 per vierkante meter, en dat met het te sluiten addendum
enkelde grondprijs gewijzigd zal worden, een en ander binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis,
enkelde grondprijs gewijzigd zal worden, een en ander binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis,
II. Gemeente Almere wordt veroordeeld om de oude grondprijs van vóór 4 februari 2019 gestand te doen voor de kavelweg, vast te stellen op een bedrag van € 15,03 per vierkante meter, in die zin dat De Gemeente Almere gehouden zal zijn een addendum te sluiten op de koopovereenkomst van 23 januari 2020, gesloten met [eiseres sub 1] c.s., alsdan op basis van de grondprijs van € 15,03 per vierkante meter ter substitutie c.q. verlaging van de thans vastgestelde grondprijs van € 26,26 per vierkante meter, en dat met het te sluiten addendum
enkelde grondprijs gewijzigd zal worden, een en ander binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis;
enkelde grondprijs gewijzigd zal worden, een en ander binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis;
subsidiair
,
,
III. die maatregelen worden getroffen die de voorzieningenrechter gepast en nodig acht in de lijn met hetgeen [eiseres sub 1] c.s. in de kort geding dagvaarding hebben betoogd en beoogd,
primair en subsidiair,
IV. een dwangsom wordt verbonden aan non-voldoening van het primair gevorderde sub I. en sub II. en subsidiair sub III. van € 100.000,-- per dag, waarbij een deel van een dag als hele dag wordt gerekend, waarop non-voldoening voortduurt met een maximum van € 500.000,--, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom en maximum;
V. Gemeente Almere wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten, te verhogen met de wettelijke rente daarover indien vrijwillige betaling binnen 14 dagen na dit vonnis uitblijft;
VI. Gemeente Almere wordt veroordeeld tot betaling van de nakosten, te verhogen met de wettelijke rente daarover indien vrijwillige betaling binnen 14 dagen na dit vonnis uitblijft;
3.2.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eiseres sub 1] c.s. kort gezegd - recht op en spoedeisend belang te hebben bij levering van de gronden tegen de lagere grondprijs van € 41,29 m2 respectievelijk € 15,03 m2. [eiseres sub 1] c.s. stelt een nadrukkelijk voorbehoud te hebben gemaakt met betrekking tot de door Gemeente Almere gehanteerde nieuwe grondprijzen. Dit voorbehoud is volgens [eiseres sub 1] c.s. door Gemeente Almere ook geaccepteerd.
3.3.
Gemeente Almere voert verweer met conclusie tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres sub 1] c.s., althans tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiseres sub 1] c.s. heeft een voldoende spoedeisend belang om in kort geding te worden ontvangen in zijn vorderingen. Aan Gemeente Almere kan het punt worden gegeven dat [eiseres sub 1] c.s. eerder een kort geding aanhangig had kunnen maken, bijvoorbeeld ten tijde van het tekenen van de intentieovereenkomst of bij het sluiten van de anterieure overeenkomst, maar [eiseres sub 1] c.s. heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat men toen nog dacht dat met Gemeente Almere een minnelijke oplossing zou kunnen worden bereikt, maar dat voor nu geldt dat een bodemprocedure, gelet op de voor de afbouw nog te maken (financiële) keuzes, te lang duurt. Gemeente Almere betwist weliswaar het door [eiseres sub 1] c.s. gestelde dat in de maanden mei tot en met juli 2020 (financiële) keuzes gemaakt moeten worden voor de afbouw van de cascowoning, maar ook als Gemeente Almere in dat standpunt wordt gevolgd, is voldoende aannemelijk dat deze keuzes in ieder geval niet kunnen worden uitgesteld totdat in een bodemzaak duidelijkheid wordt verkregen.
4.2.
Gemeente Almere stelt zich op het standpunt dat de vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen omdat de vorderingen een constitutief karakter hebben. Volgens Gemeente Almere vraagt [eiseres sub 1] c.s. namelijk een verklaring voor recht waarin wordt bepaald dat Gemeente Almere gehouden is om de door [eiseres sub 1] c.s. gevraagde grondprijs te hanteren. Dit is volgens Gemeente Almere een wijziging van de overeenkomst die niet in kort geding kan worden afgedwongen. Gemeente Almere wordt niet in haar standpunt gevolgd. [eiseres sub 1] c.s. heeft gesteld dat de vorderingen niet zien op een in kort geding gevorderde wijziging van de overeenkomst, maar zien op een veroordeling van Gemeente Almere tot het gestand doen van de oude kavelprijs. Een zodanige uitleg van het gevorderde kan zich lenen voor een behandeling in kort geding. Bovendien geldt het door Gemeente Almere gestelde per definitie niet voor de subsidiaire vordering.
4.3.
Gemeente Almere maakt verder onderscheid tussen de eisers die al een koopovereenkomst hebben gesloten (zie 2.11) en eisers die dit nog niet gedaan hebben. Voor deze laatste groep zou gelden dat de vorderingen reeds om die reden jegens hen niet kunnen worden toegewezen. [eiseres sub 1] c.s. stelt zich echter op het standpunt dat eisers, als onderdeel van CPO De Stelling, een ondeelbare groep vormen en dat Gemeente Almere CPO De Stelling, zoals ook de als productie 19 bij dagvaarding overgelegde door Gemeente Almere opgestelde voorwaarden voor CPO’s voorschrijft, altijd als één geheel gezien en behandeld heeft. De voorzieningenrechter zal aan deze kwestie voorbijgaan, omdat ook als eisers als een ondeelbare groep gezien wordt, de vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking komen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.4.
In de op 23 januari 2020 door eisers [eiser sub 2] , [eiser sub 3] , [eiser sub 4] , [eiser sub 7] , [eiseres sub 8] , [eiser sub 9] , [eiser sub 11] en [eiseres sub 13] ondertekende koopovereenkomst is door Gemeente Almere een grondprijs gehanteerd van € 74,15 per m2 (voor de kavel) en € 26,26 per m2 (voor de kavelweg). In de koopovereenkomst is ten aanzien van de door Gemeente Almere gehanteerde grondprijs geen voorbehoud opgenomen. Sterker, in artikel 2 lid 2 van de koopovereenkomst is expliciet bepaald dat de koopprijs (en daarmee de daaraan ten grondslag liggende m2 prijs) nooit lager zal zijn dan de in de overeenkomst genoemde koopprijs. Ter zitting heeft Gemeente Almere voorts nadrukkelijk gesteld dat er ook geen koopovereenkomst zou zijn gesloten indien [eiseres sub 1] c.s. niet met de nieuwe grondprijzen zou hebben ingestemd.
4.5.
Reeds op grond van het vorenstaande kan in dit kort geding niet van de door [eiseres sub 1] c.s. gestelde acceptatie van het voorbehoud door Gemeente Almere worden uitgegaan. Om tot mogelijke toewijzing van het gevorderde te komen is namelijk nadere bewijsvoering nodig en daar leent een kort geding zich niet voor.
4.6.
Het door [eiseres sub 1] c.s. gedane beroep op de als productie 29 en 30 overgelegde e‑mails van 9 en 30 januari 2020 (zie 2.9 en 2.10) maakt dit niet anders. Uit de zijdens Gemeente Almere in deze e-mails gedane mededelingen kan vooralsnog niet meer worden afgeleid dan dat het [eiseres sub 1] c.s. vrij staat om met betrekking tot koopprijs een gerechtelijke procedure te starten en dat Gemeente Almere de uitkomst van een dergelijke procedure zal respecteren. Een instemming met het door [eiseres sub 1] c.s. gestelde voorbehoud volgt daar niet uit. Zeker niet nu de heer [C] , Gebiedsregisseur [naam gebied] en volgens [eiseres sub 1] c.s. ook namens [T...] optredend (zie randnummer 2.32 van de schriftelijke reactie op verweer), ter zitting namens Gemeente Almere heeft meegedeeld een dergelijke instemming nimmer te hebben gegeven.
4.7.
Eenzelfde lot treft het door [eiseres sub 1] c.s. gedane beroep op het in de intentie- en anterieure overeenkomst gemaakte voorbehoud (zie ook 2.8). Gemeente Almere heeft onweersproken gesteld dat aan de intentieovereenkomst per definitie geen rechten en plichten kunnen worden ontleend. En voor het in de anterieure overeenkomst gemaakte voorbehoud geldt dat dit voorbehoud in de koopovereenkomst niet is opgenomen (zie ook 4.4).
4.8.
Hetgeen partijen verder over en weer hebben gesteld (onder meer over de precontractuele fase, de redelijkheid en billijkheid, het onrechtmatig handelen door Gemeente Almere, de schending door Gemeente Almere van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (meer specifiek het in strijd handelen met het evenredigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel) en over de toerekenbaarheid van de schade) kan verder onbehandeld blijven, nu op grond van al het voorgaande de vorderingen ook dan in kort geding niet tot toewijzing in aanmerking komen.
4.9.
[eiseres sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Almere worden begroot op:
- griffierecht € 656,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat
1.327,00
1.327,00
Totaal € 1.983,00
4.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Almere tot op heden begroot op € 1.983,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiseres sub 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres sub 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2020. [1]