Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4856
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juli 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: S. Hansen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 280.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 264.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op de Skypezitting van 10 juni 2020. Eiser en zijn gemachtigde waren hierbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1927 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een inhoud van 270 m³ en staat op een perceel van 98 m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 231.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met vier referentiewoningen. Het betreft de volgende, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 19 oktober 2016 voor € 400.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 februari 2019 voor € 495.000,-;
- [adres 4] verkocht in juli 2018 voor € 240.000 ,-;
- [adres 5] , verkocht in mei 2017 voor € 335.000,-.
Op de zitting heeft verweerder de referentiewoning [adres 4] prijsgegeven als onderbouwing voor de vastgestelde waarde.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] niet vergelijkbaar zijn en daarom niet geschikt zijn om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Deze referentiewoningen hebben een andere uitstraling dan de woning van eiser. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat vergelijkbaarheid wordt bepaald door type woning, bouwperiode en ligging. Deze woningen liggen dicht bij de woning van eiser en zijn ook rond 1930/1940 gebouwd. Het klopt dat er verschillen zijn, maar dat komt tot uitdrukking in de waardering van de secundaire kenmerken.
8. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen en is van oordeel dat verweerder de verschillen inzichtelijk heeft verdisconteerd in de waarde. De beroepsgrond slaagt niet. Dat eiser verwezen heeft naar andere referentiewoningen, waaruit volgens hem blijkt dat de vastgestelde waarde te hoog is, doet hier niet aan af. Het staat verweerder vrij om de woningen te kiezen die vastgestelde waarde onderbouwen. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht waarom de door eiser aangedragen referenties niet geschikt zijn. Zo ligt één woning niet in dezelfde buurt en is één woning in een zeer slechte staat van onderhoud verkocht. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze toelichting te twijfelen.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 10 juli 2020 gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Dalen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.