Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3352
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaatsnaam] , verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding] in [plaatsnaam] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 38.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 juli 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Gemachtigde van eiseres, gemachtigde van verweerder en de taxateur van verweerder, [A] , hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
1. [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1/letteraanduiding] is een in 1999 gebouwde opslagplaats. De opslag heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2.
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 29.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de opslagplaats op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Op de zitting heeft de taxateur van verweerder toegelicht dat hij dit heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daarbij heeft hij verkoopgegevens overgelegd, waarbij de opslag wordt vergeleken met drie referentieverkopen: de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en de [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] .
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de opslag niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de opslag is vergeleken met verkoopcijfers van courante niet-woningen met kantoor en/of showroom en/of opslag. Deze verkopen zijn door de taxateur van verweerder geanalyseerd en de taxatiematrix is daarvan een weergave. Per referentieverkoop is een deel van de totale koopsom aan het opslagedeelte toegeschreven. Vervolgens is dat gedeelte van de koopsom gedeeld door het aantal m2 om tot de prijs per m2 te komen. Deze analyse is door eiseres niet betwist. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van deze analyse. Hieruit volgt een prijs per m2 van € 837,-- voor de opslag van de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , een prijs per m2 van € 558,- en € 465,-- voor de twee opslagen van de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en een prijs per m2 van € 720,-- voor de [straatnaam 3] [nummeraanduiding 4] . Voor het onderhavige pand heeft verweerder een prijs per m2 van € 396,-- gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat verweerder de waarde van de opslag niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Wat eiseres in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
6. Eiseres betwist de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,8, omdat een inzichtelijke onderbouwing daarvan ontbreekt. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de vergelijkingsmethode is gebruikt om de waarde te onderbouwen en dat daaruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Omdat er genoeg relevante verkoopgegevens beschikbaar waren, heeft verweerder daarom een waardering op basis van de huurwaardekapitalisatie-methode achterwege gelaten.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde van de opslag aan de hand van de vergelijkingsmethode voldoende heeft onderbouwd. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ mag verweerder de waarde van een niet-woning bepalen volgens de vergelijkingsmethode of door huurwaardekapitalisatie. Omdat de onderbouwing op basis van de vergelijkingsmethode in dit geval voldoende is, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de huurwaardekapitalisatie. Daarbij merkt de rechtbank op dat de kapitalisatiefactor die in de matrix van verweerder staat, de berekende kapitalisatiefactor is op basis van de waarde in het economisch verkeer die op basis van de vergelijkingen tot stand is gekomen. Deze kapitalisatiefactor is dus niet het resultaat van de huurwaardekapitalisatiemethode. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2020 door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat