Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4781
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: dhr. S. Hansen)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: dhr. B.A. Schras).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.045.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de skype-zitting van 10 juni 2020. Eiser was hierbij aanwezig Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [A] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1930 gebouwde half vrijstaande woning met twee dakkapellen en een garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 878 m3 en ligt op een kavel van 671 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 927.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in het verweerschrift een matrix opgenomen met verkoopinformatie van de gehanteerde referentiewoningen. In deze matrix zijn de afzonderlijke waardes van de referentiewoningen met deelobjecten genoemd. Ook de waarde van de woning van eiser met deelobjecten is genoemd.
6.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
8.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning juist is vastgesteld, gelet op de beknopte motivering en het ontbreken van een rekenkundige onderbouwing van de beschikte waarde.
9.Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een gebrekkige motivering van de bestreden uitspraak op bezwaar. Verweerder is ingegaan op hetgeen eiser in het bezwaarschrift heeft aangevoerd. De door eiser aangedragen referentiewoningen zijn door verweerder in de uitspraak op bezwaar benoemd en in het heronderzoek betrokken. Dit heeft niet tot een andere beslissing geleid. In beroep heeft verweerder vervolgens een inpandige opname laten uitvoeren en een taxatiematrix ingediend. De rechtbank acht dit voldoende. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Eiser voert ook aan dat zijn woning in een matig onderhouden staat verkeert. De woning heeft last van een lekkage bij de standleiding en scheurvorming in de wanden en plafonds. Daarnaast is de woning voorzien van een eenvoudige keuken en gedateerde badkamer.
11.De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van de Wet WOZ gehouden is om de waarde van de woning vast te stellen aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen. In de beoordeling van verweerder staat dat er rekening is gehouden met de oude badkamer en de staat van de woning. Voor de voorzieningen is het cijfer 2 opgenomen. Verweerder heeft voor de huidige waardering van eisers woning een vergelijking gemaakt met de woningen aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] , [straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] . Zoals de rechtbank in rechtsoverweging 6 heeft geoordeeld, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de verschillen bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Eiser voert daarnaast aan dat in de uitspraak op bezwaar staat dat de mate van luxe, onderhoud en kwaliteit geen invloed hebben op de koopsom van een woning. Volgens eiser klopt deze stelling niet.
13.De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de uitspraak op bezwaar geeft verweerder de volgende toelichting bij de woning aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] :
‘enig werk aan zulke woningen heeft nauwelijks invloed op de verkoopprijs’.Deze toelichting is naar het oordeel van de rechtbank niet onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
‘enig werk aan zulke woningen heeft nauwelijks invloed op de verkoopprijs’.Deze toelichting is naar het oordeel van de rechtbank niet onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de door verweerder genoemde inhoud van de referentiewoningen niet klopt. Eiser verwijst daarbij naar de makelaarsinformatie van de referentiewoningen: als deze inhoud wordt gevolgd, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Volgens eiser moet uitgegaan worden van de informatie van de makelaar, omdat dit de meest betrouwbare bron is.
15.De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat hij niet uit gaat van de makelaarsinformatie. Daarentegen heeft verweerder de inhoud van de referentiewoningen zelf digitaal ingemeten. Dit is betrouwbaarder, omdat makelaars wel heel scherp zijn als het gaat om vierkante meters, maar niet als het gaat om kubieke meters. De rechtbank ziet geen aanleiding dit voor onjuist te houden. Verweerder heeft deze methodiek zowel bij de referentiewoningen als bij de woning toegepast. De rechtbank is van oordeel dat deze systematiek niet onredelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
16.Eiser voert aan dat de woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] kleiner is dan de woning van eiser en een grotere kavel heeft, terwijl deze woning is verkocht voor € 875.000,-.
17.De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] en de woning van eiser. Daarbij is voldoende rekening gehouden met de vergelijkingsobjecten. De woning aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 2] verkeerde ten tijde van de verkoop in een matige tot slechte staat. Dit kan ook worden afgeleid uit de lagere waardering van de KOUDV-factoren. De beroepsgrond slaagt niet.
18.De woning aan de [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] is in een zeer goede staat verkocht en is daarom onterecht als referentie aangenomen.
19.Verweerder heeft toegelicht dat de verkoop van de woning aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 4] aantoont dat dit type woningen erg in trek zijn en goed worden verkocht. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat er naar meerdere referentiewoningen is gekeken en de secundaire kenmerken van ondergeschikte aard zijn. Er is naar goede woningen, betere woningen en onder gemiddelde woningen gekeken. Daarbij heeft verweerder aangegeven wat de verschillen zijn tussen de woningen en aangetoond wat de gemiddelde waarde van de referentiewoningen is. De rechtbank acht deze vergelijking niet onaanvaardbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
20.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 22 juli 2020 door mr. R.J.A. Schaaf rechter, in aanwezigheid van mr. A. Belhadi, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat