Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3179
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: H.J. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [vestigingsplaats] (hierna: het object), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 329.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Veenendaal.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2020 via Skype for Business. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een in 1903 gebouwd winkelpand met een opslag/magazijn van 60 m2. De totale bruto verhuuroppervlakte is 435 m2.
2. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde van het object aannemelijk te maken. Als onderbouwing van de waarde, heeft verweerder een door de taxateur opgesteld verweerschrift overgelegd met de volgende bijlages:
- taxatieverslag;
- foto’s van het object;
- rekenblad van de berekening van de kapitalisatiefactor (bottom-up);
- marktinformatie van het vergelijkingsobject [adres 2] ;
- plattegrond van het object en [adres 3] .
3. De in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: Uitvoeringsregeling) neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten hulpmiddelen om de waarde van een onroerende zaak zoals bedoeld in Wet WOZ [1] te berekenen. Volgens de Uitvoeringsregeling [2] kan de waarde van niet‑woningen, zoals het onderhavige object, onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de huurwaarde (hierna: HWK-methode). Bij deze HWK-methode wordt aan de hand van een vergelijking met marktconforme, gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten, de huurwaarde van een object bepaald. Deze huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een (referentie)kapitalisatiefactor, die het resultaat is van de verkoopprijs van een of meerdere vergelijkba(a)r(e) vergelijkingsobject(en) gedeeld door de getaxeerde huurwaarde van dat betreffende vergelijkingsobject. De gehanteerde kapitalisatiefactor kan ook door middel van een ‘bottom-up’ berekening worden bepaald. Een dergelijke (controle)berekening van de kapitalisatiefactor ligt in de rede bij een gebrek aan voldoende bruikbare marktgegevens [3] .
4. Zoals hiervoor overwogen, rust op verweerder de last om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 329.000 niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de beroepsgronden die door eiseres zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij daarvoor heeft ingebracht.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast. De rechtbank stelt vast dat verweerder ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde slechts één verhuurgegeven van een vergelijkingsobject heeft overgelegd. Dit vergelijkingsobject is veel kleiner en daarmee niet geschikt om de waarde van het object uit af te leiden [4] . Verder heeft verweerder in zijn verweerschrift, zoals door eiseres aangevoerd, erkend dat er sprake is van leegstand en dat die leegstand behoorlijk is. Verweerder stelt dat hij bij de bottom-up-berekening daarmee rekening heeft gehouden door het leegstandsrisico vast te stellen op 20% en het opslagrisico op 5,32%. De rechtbank kan uit het dossier en wat op zitting is besproken niet afleiden hoe het leegstandspercentage is vastgesteld. Op zitting heeft verweerder desgevraagd niet voldoende kunnen onderbouwen dat op juiste wijze rekening is gehouden met het risico op leegstand van het object. De enkele stelling van verweerder dat het risico op leegstand nog nooit boven de 20% is geweest zonder nadere onderbouwing, is daartoe onvoldoende. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
6. Omdat verweerder de waarde van het object niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar bepleite waarde van het object aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de door haar bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft geen bewijs overgelegd dat de waarde van het object niet hoger kan zijn dan € 248.000,-.
7. Nu beide partijen de waarde van het object niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 300.000.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 261,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 525,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt de waarde van het object wordt verlaagd tot € 300.000 voor het belastingjaar 2019 en dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1572,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De uitspraak is gedaan op 24 augustus 2020. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.