Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8274859 UC EXPL 20-480 aw/1370
Vonnis van 19 augustus 2020
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. L.C. de Jong,
tegen:
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen: Mitros,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding met 12 producties is op 15 januari 2020 bij Mitros bezorgd,
- Mitros heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Zij heeft 10 producties bijgevoegd,
- partijen hebben ieder achtereenvolgens nog een keer schriftelijk op elkaars stukken gereageerd. [eiser] heeft daarbij de aanvullende producties 13 tot en met 17 meegestuurd,
- tot slot heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De beoordeling van de vorderingen van [eiser]
Waar gaat het om en wat is de beslissing van de kantonrechter?
2.1.
[eiser] heeft met ingang van 1 november 1990 van Mitros gehuurd de winkelruimte met bovenwoning gelegen op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding] en [nummeraanduiding] [toevoegsel] in [plaatsnaam] (hierna ook te noemen: het gehuurde). In de winkelruimte op de begane grond exploiteert hij zijn onderneming in de verkoop van [.] . De bovenwoning heeft hij, met toestemming van Mitros, onderverhuurd aan studenten.
2.2.
Op 19 november 2009 schrijft Mitros aan [eiser] – onder andere – dat zij ervan op de hoogte is dat hij de bovenwoning niet zelf bewoont, maar aan studenten onderverhuurt en dat zij dit toestaat omdat het splitsen van winkel en woning gecompliceerd is. Zij schrijft ook dat als [eiser] de winkel niet langer voert, of hij de winkel ter overname aanbiedt, die toestemming niet meer geldt. Bij overname van het huurcontract is toestemming van Mitros nodig en daarbij kan ook het onderwerp onderhuur worden besproken, zo schrijft Mitros aan [eiser] .
2.3.
[eiser] is nu 86 jaar oud. In verband met de voorgenomen verkoop van zijn onderneming heeft hij bij brief van 14 maart 2018 aan Mitros gevraagd of zij bereid zou zijn medewerking te verlenen aan de overdracht van het huurcontract voor de winkelruimte met bovenwoning aan de (potentiële) nieuwe eigenaar van de onderneming.
2.4.
Op 10 april 2018 schrijft Mitros per e-mail, na telefonisch met [eiser] te hebben gesproken, dat de toestemming voor kamerverhuur aan studenten vervalt als hij de winkel niet langer voert, of als hij de winkel ter overname aanbiedt. Mitros verwijst naar haar brief met diezelfde inhoud, die zij al in 2009 aan [eiser] heeft gestuurd (zie hiervoor onder 2.2.). Zij schrijft dat zij op basis van de huidige feiten niet zal meewerken aan een overname van de onderneming van [eiser] .
2.5.
[eiser] heeft zijn onderneming, inclusief het huurrecht voor de winkelruimte met bovenwoning, op 2 april 2019 verkocht aan [A] (hierna: [A] ). In de koopovereenkomst is de voorwaarde opgenomen dat – kort samengevat – in het geval Mitros niet wenst mee te werken aan indeplaatsstelling van [A] als huurder en de kantonrechter het verzoek om indeplaatsstelling vervolgens afwijst, [A] het recht heeft de koopovereenkomst te ontbinden.
2.6.
Mitros heeft de verzochte indeplaatsstelling van [A] als huurder geweigerd. [eiser] vordert in deze rechtszaak in de eerste plaats dat de kantonrechter hem op grond van artikel 7:307 BW Pro zal machtigen [A] in de plaats te stellen als huurder van het winkel-woonhuis, in de tweede plaats om die machtiging onder bepaalde, door de kantonrechter te bepalen voorwaarden te verlenen, en in beide gevallen Mitros te veroordelen in de kosten van de procedure. [eiser] stelt dat hij een zwaarwegend belang heeft bij de indeplaatsstelling. Hij is op leeftijd en zijn gezondheidstoestand maakt het noodzakelijk dat hij stopt met zijn onderneming. Hij heeft zijn bedrijf daarom verkocht, inclusief het huurrecht voor de bovenwoning. De verkoopopbrengst is zijn pensioen.
2.7.
Mitros stelt zich op standpunt dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat de huurovereenkomst voor de winkelruimte in juli 2017 op verzoek van [eiser] op naam van [bedrijfsnaam] B.V. is gezet. Mitros heeft de huur voor de winkelruimte sindsdien aan de B.V. gefactureerd. Er is volgens Mitros sprake van twee huurovereenkomsten: een voor de winkelruimte en een voor de bovenwoning. Het verzoek van [eiser] om indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW Pro kan geen betrekking hebben op de huur van de bovenwoning, of op het recht van onderverhuur van de bovenwoning. Als er al sprake is van een gemengde huurovereenkomst, dan is splitsing in dit geval niet mogelijk. Mitros is bereid de indeplaatsstelling voor de huur van de winkelruimte serieus in overweging te nemen, maar niet als deze mede betrekking heeft op de bovenwoning. De toestemming aan [eiser] voor onderverhuur van de bovenwoning is voorwaardelijk verleend. Mitros is van plan om de bovenwoning, als [eiser] deze niet langer huurt, aan haar sociale woningvoorraad toe te voegen. Mitros is daarnaast niet bekend met [A] en [eiser] heeft onvoldoende informatie verstrekt om te kunnen beoordelen of [A] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Mitros vraagt de kantonrechter daarom de vorderingen van [eiser] af te wijzen, of hem in zijn vorderingen niet ontvankelijk te verklaren.
2.8.
De kantonrechter is van oordeel dat Mitros het gelijk aan haar zijde heeft. De vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen, om de volgende redenen.
Ontvankelijkheid - wie is huurder?
2.9.
[eiser] heeft bij dagvaarding twee huurcontracten overgelegd. De eerste heeft betrekking op “het perceel: [straatnaam] [nummeraanduiding] ” in [plaatsnaam] (productie 2). Blijkens artikel 6 van Pro dat huurcontract is de bestemming van het gehuurde bedrijfsruimte, “in casu [.] .”
Het tweede huurcontract heeft betrekking op “het perceel: [straatnaam] [nummeraanduiding] en [straatnaam] [nummeraanduiding] [toevoegsel] (winkelwoning)” in [plaatsnaam] (productie 3). Van dat huurcontract is alleen de eerste pagina door [eiser] overgelegd. Mitros heeft verklaard dat ook zij niet meer beschikt over de overige pagina’s. Beide huurovereenkomsten gaan in op 1 november 1990 en in beide huurovereenkomsten is [eiser] als huurder vermeld.
2.10.
Mitros heeft een e-mailbericht van [eiser] aan mevrouw [B] , [functie] bij Mitros, in het geding gebracht gedateerd 10 juli 2017, waarin [eiser] schrijft:
“Mw. [B] , [voornaam van B]
hallo, Wij hadden elkaar vandaag aan de lijk i.v.m. een foutieve aanmaning! Dit gaat over iets anders, ik ben nu 83 jaar oud en doe een stapje terug. Mijn bedrijf blijft bestaan met mij op de achtergrond maar i.v.m. een fusie moeten de facturen voortaan geadresseerd worden op [bedrijfsnaam] BV. Ook het huurcontact staat op mijn naam en moet ook veranderd worden. Ingangs datum is 1 augustus 2017. Doe je best, bij voorbaat dank en de vriendelijke groeten, [eiser] ”
In reactie daarop schrijft [B] op 11 juli 2017 aan [eiser] :
“Bedankt voor de email.
De naam ga ik alvast aanpassen voor u.
U bent niet meer hoofdaansprakelijk, dus ik zou graag een kopie legitimatie ontvangen van degene die in de allonge komt te staan en de contactgegevens, telefoonnummer, adres en email. Mijn collega (…) zal deze opstellen en ergens eind augustus (na zijn vakantie) contact met u opnemen om dit te regelen.”
[eiser] reageert daarop met:
“ [voornaam van B] , ik blijf aansprakelijk, alle gegevens ook, alléén de één mans zaak gaat op in een fusie en er blijft alleen de “ [bedrijfsnaam] ” over met mij als toezichthouder en directeur. Uit belasting technische redenen én boekhoudkundig moet er én op de facturen én in het contract wijzigingen komen. Het K.v.K. no. is (….) Zo duidelijk?”
Vervolgens schrijft [B] alleen nog:
“Het is duidelijk, dank u!”
2.11.
Partijen zijn het erover eens dat de hiervoor bedoelde allonge, waaruit zou moeten blijken dat [bedrijfsnaam] B.V. als huurder in de plaats is gekomen van [eiser] , niet is opgemaakt en dat daarover tussen partijen ook niet meer is gesproken. Mitros stelt weliswaar dat zij heeft ingestemd met de door [eiser] verzochte wijziging van huurder, maar zij heeft niet onderbouwd wanneer en op welke wijze zij dat zou hebben gedaan. Uit de hiervoor vermelde e-mailcorrespondentie tussen [eiser] en [B] blijkt die instemming in elk geval niet. Mitros leidt die door haar gestelde instemming kennelijk alleen af uit het feit dat zij de facturen voor de huur van de winkelruimte sindsdien heeft gericht aan [bedrijfsnaam] B.V. Dit is echter onvoldoende om te oordelen dat [bedrijfsnaam] B.V. in de plaats van [eiser] huurder is geworden van de winkelruimte. Blijkens de e-mailcorrespondentie die destijds is gevoerd wilde [eiser] enkel “om belastingtechnische en boekhoudkundige redenen” dat de facturen door Mitros voortaan op naam van de B.V. zouden worden gesteld. Hij wilde die wijziging in tenaamstelling weliswaar ook ten aanzien van het huurcontract, maar dat is nu juist niet gebeurd. Daarnaast geldt dat betalingen ook door derden verricht kunnen worden.
2.12.
Het is verder weinig aannemelijk dat een professioneel verhuurder als Mitros, met een speciale afdeling Verkoop en Zakelijke Verhuur, destijds zonder nader onderzoek (stilzwijgend) zou hebben ingestemd met de indeplaatsstelling van een haar onbekende B.V., en ook zonder die wijziging van haar contractspartij schriftelijk vast te leggen. In rechte is dan ook voldoende komen vast te staan dat [eiser] , zoals uit de overgelegde huurcontracten blijkt, huurder is van zowel de winkelruimte als de bovenwoning. Dat de eenmanszaak van [eiser] op enig moment is opgegaan in een B.V. kan niet tot een ander oordeel leiden, evenals het feit dat de exploitatie van de winkelruimte sindsdien heeft plaatsgevonden door de B.V.
Ontvankelijkheid – toepasselijk huurregime
2.13.
Het primaire standpunt van Mitros dat er met [eiser] twee afzonderlijke huurovereenkomsten zijn gesloten, kan niet worden gevolgd. De huur voor de winkelruimte en de bovenwoning is gelijktijdig ingegaan en het tweede huurcontract (waarvan alleen de eerste pagina is overgelegd) noemt als huurobject “de winkelwoning”. Niet is gesteld of gebleken dat voor de bovenwoning nog een derde, afzonderlijk huurcontract is opgemaakt. De winkelruimte en de woonruimte bevinden zich in hetzelfde pand, dat in zijn geheel aan [eiser] ter beschikking is gesteld. Mitros heeft haar stelling dat de bovenwoning geheel separaat van de winkelruimte aan [eiser] is verhuurd, daarom onvoldoende onderbouwd.
2.14.
De wettelijke regeling van indeplaatsstelling is alleen van toepassing op de huur van 290-bedrijfsruimte. De winkelruimte is 290-bedrijfsruimte, namelijk een voor het publiek toegankelijk lokaal van waaruit [eiser] , of zijn B.V., [.] verkoopt. Partijen zijn het daarover eens. In geschil is welk huurregime op de bovenwoning van toepassing is. Als de bovenwoning kwalificeert als een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW Pro, is ook op de bovenwoning het huurregime 290-bedrijfsruimte van toepassing. Als de bovenwoning geen afhankelijke woning is, dan moet eerst beoordeeld worden of de gemengde huurovereenkomst kan worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Als splitsing niet mogelijk blijkt te zijn, dan moet beoordeeld worden welk huurregime op de ongesplitste huurovereenkomst van toepassing is.
2.15.
Volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW Pro met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol
(Hoge Raad 24 januari 1997, NJ 1997, 558 en Hoge Raad 15 juni 2001, met conclusie A-G Langemeijer, ECLI:NL:HR:2001:AB2146).
2.16.
De kantonrechter stelt voorop dat de bovenwoning – naar [eiser] niet heeft betwist – een eigen opgang en huisnummer heeft. De bovenwoning bestaat uit twee etages en wordt al jarenlang bijna volledig gebruikt als woonruimte voor 4 of 5 studenten. De aard van het bedrijf van [eiser] vereist niet dat hij voortdurend en onmiddellijk beschikbaar is. Het is in verband met zijn bedrijf daarom niet noodzakelijk dat hij de bovenwoning zelf bewoont en hij heeft dat feitelijk ook niet gedaan. De exploitatie van het bedrijf is geheel zelfstandig en daaraan wordt niet bijgedragen door de bewoning van de woning. Van een nauwe bedrijfseconomische verbondenheid tussen winkelruimte en bovenwoning is daarom geen sprake. Het feit dat [eiser] de inkomsten uit de onderverhuur ongetwijfeld goed kon en kan gebruiken, doet in dit kader niet ter zake. Het bedrijf dat [eiser] in de winkelruimte exploiteert houdt zich bezig met de verkoop van [.] en niet met de verhuur van kamers aan studenten. Kamerverhuur is bovendien geen activiteit die valt onder het huurregime van 290-bedrijfsruimte, zoals Mitros terecht heeft opgemerkt.
2.17.
Dat [eiser] een van de kamers in de bovenwoning als opslagruimte voor de winkel gebruikt en dat de nutsvoorzieningen (nog) niet zijn gesplitst, legt tegenover dit alles naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gewicht in de schaal. Er kan vanuit worden gegaan dat de bovenwoning, die al sinds 1990 bij derden in gebruik is geweest, zonder praktische bezwaren door anderen dan de huurder van de winkelruimte kan worden gebruikt. Er is daarnaast geen sprake van één huurprijs voor het hele pand: Mitros heeft de huur voor de winkelruimte apart van de huur voor de woonruimte aan [eiser] (of zijn B.V.) in rekening gebracht. Mitros heeft verder niet van [eiser] geëist dat hij de bovenwoning zelf zou bewonen, maar heeft aan hem toestemming verleend voor onderverhuur. Zij heeft niet betwist dat die onderverhuur al direct na de aanvang van de huur heeft plaatsgevonden. Aangenomen kan dan ook worden dat het de bedoeling van partijen is geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst dat de bovenwoning niet door [eiser] zelf zou worden bewoond, maar dat deze met toestemming van Mitros zou worden onderverhuurd.
2.18.
Op grond van het vorenstaande is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW Pro.
Splitsing
2.19.
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten die betrekking heeft op zowel winkelruimte als woonruimte. Het betreft een zogenoemde gemengde huurovereenkomst.
Voor de huur van woonruimte en de huur van 290-bedrijfsruimte gelden verschillende, overwegend dwingendrechtelijke regels. Mitros stelt dat die gemengde huurovereenkomst moet worden gesplitst in een huurovereenkomst betreffende 290-bedrijfsruimte en een huurovereenkomst betreffende woonruimte. Het verzoek van [eiser] tot indeplaatsstelling kan alleen zien op het gedeelte van het gehuurde dat als bedrijfsruimte wordt gebruikt. Artikel 7:307 BW Pro geldt namelijk niet voor woonruimte. [eiser] daarentegen stelt zich op het standpunt dat splitsing in dit geval niet mogelijk is en dat daarom het huurregime dat geldt voor de bedrijfsruimte ook op de woonruimte van toepassing is.
2.20.
Artikel 6:215 BW Pro bepaalt dat indien een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten, die voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn, behoudens voor zover deze bepalingen niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. In dit geval is cumulatie van de verschillende, toepasselijke en overwegend dwingendrechtelijke bepalingen van de afzonderlijke huurregimes niet goed mogelijk. Beoordeeld moet daarom worden of splitsing van de gemengde huurovereenkomst mogelijk is.
2.21.
Bij de vraag of splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten mogelijk is, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot het gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt (Hoge Raad 10-08-2012; ECLI:NL:HR:2012:BW6737).
2.22.
De kantonrechter is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden de splitsing van de gemengde huurovereenkomst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor woonruimte en 290-bedrijfsruimte, mogelijk is. Verwezen wordt naar hetgeen hiervoor onder 2.16. en 2.17. al is overwogen over de inrichting van het gehuurde, de bouwkundige en bedrijfseconomische samenhang tussen de ruimten en het feitelijk gebruik daarvan. Mede in aanmerking wordt genomen dat [eiser] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat Mitros de toestemming voor het gebruik van de bovenwoning door [eiser] , namelijk het in onderhuur geven aan derden, voorwaardelijk heeft verleend. [eiser] stelt in dit verband onder punt 6 en 7 van zijn conclusie van repliek dat de toestemming om kamers te verhuren al bestaat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst – hetgeen Mitros overigens niet heeft weersproken – en dat blijkens de brief van Mitros van 19 november 2009 die toestemming niet komt te vervallen wanneer de huurovereenkomst door een derde van [eiser] wordt overgenomen, maar dat de onderverhuur dan onderwerp van overleg wordt. Dit is echter een onvoldoende betwisting van de door Mitros gestelde voorwaardelijkheid van het recht van onderverhuur. Het feit dat het recht van onderverhuur onderwerp van overleg wordt als [eiser] zijn bedrijf verkoopt betekent namelijk dat Mitros op dat moment kan besluiten dat recht op onderverhuur niet te verlenen aan de opvolgend eigenaar van het bedrijf van [eiser] . Dit betekent dat [eiser] ook zonder splitsing van de huurovereenkomst het recht op onderverhuur van de bovenwoning niet als onderdeel van zijn onderneming aan een derde zou kunnen overdragen, zonder dat Mitros daarmee heeft ingestemd. Mede gelet op die partijbedoeling ligt het in de rede om de gemengde huurovereenkomst te splitsen in afzonderlijke huurovereenkomsten voor woonruimte en bedrijfsruimte. De conclusie is dat het 290-huurregime alleen van toepassing is op de winkelruimte.
Indeplaatsstelling
2.23.
De rechter moet op de vordering van [eiser] beslissen met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering (artikel 7:307 lid 2 BW Pro).
2.24.
Mitros heeft in reactie op de dagvaarding aangevoerd dat zij niet bekend is met [A] , de voorgestelde nieuwe huurder, en dat [eiser] over hem geen enkele informatie heeft verstrekt, niet over de persoon en niet over zijn plannen met het bedrijf. Zij kan niet beoordelen of die voorgestelde nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering en zij moet er daarom vanuit gaan dat dit niet het geval is.
Daarop heeft [eiser] gereageerd door als productie 17 twee aanslagen inkomstenbelasting op naam van [A] in het geding te brengen, over de jaren 2017 en 2018. [eiser] verwijst naar het vermogen van [A] dat uit die stukken blijkt en stelt dat de inkomsten uit de winkel ruim voldoende zullen zijn om de huur te kunnen voldoen en ook nog een goede boterham te verdienen.
2.25.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] met die nadere producties en toelichting daarop volstrekt onvoldoende heeft onderbouwd dat [A] voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Mitros behoeft met die povere onderbouwing, waaruit zij onmogelijk kan opmaken of zij met een geschikte potentiële contractspartij van doen heeft, geen genoegen te nemen. Vanwege die onvoldoende onderbouwing door [eiser] moet de kantonrechter zijn vorderingen afwijzen. Aan de bespreking van de door [eiser] gestelde, zwaarwegende belangen aan zijn kant, wordt niet toegekomen.
Proceskosten
2.26.
[eiser] heeft ongelijk gekregen. Hij moet daarom de proceskosten van Mitros betalen. Die kosten bedragen tot vandaag € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 180,00).
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2020.