Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4859
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vijfheerenlanden, verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 215.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2020. In verband met maatregelen in het kader van de Coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser en gemachtigde van verweerder hebben aan de Skypezitting deelgenomen.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1982 gebouwde rijwoning. De woning heeft een inhoud van 319 m3 en ligt op een perceel van 131 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 205.000,--. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Verweerder stelt de WOZ-waarde vast. Daarbij moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de woning kan worden verkregen. De woning moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper de hoogst mogelijke prijs voor de woning zal betalen. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De woningen waarmee de woning wordt vergeleken worden ook wel de referentiewoningen genoemd. Deze referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [woonplaats] : het [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Beoordeling van het geschil
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor rijwoningen die voor wat betreft uitstraling, grootte en ligging vergelijkbaar zijn. Met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen heeft verweerder voldoende rekening gehouden door voor de woning de een na laagste prijs per m3 te hanteren.
6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
Vraagprijs in plaats van verkoopprijs
7. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn argument dat de vraagprijs van een woning ook een belangrijke rol speelt. Volgens eiser is dat immers de waarde die er volgens een makelaar aan een woning moet worden toegekend. Dat er veel hogere prijzen worden gerealiseerd komt door de schaarste op de woningmarkt, maar geeft geen juist beeld. Verweerder wijst erop dat het systeem van de Wet WOZ hem verplicht om te vergelijken met gerealiseerde verkoopcijfers.
8. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder. De waarde van een woning wordt in het kader van de Wet WOZ bepaald aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Gerealiseerde verkoopprijzen geven namelijk het beste beeld van de waarde van een woning als deze zou worden verkocht. De WOZ-waarde sluit daarop aan. Weliswaar stelt eiser terecht dat door de krapte op de woningmarkt de prijzen afgelopen jaren sterk zijn gestegen, maar dit geldt (in beginsel) ook voor zijn woning. Door de manier van waarderen binnen de Wet WOZ betekent dit dan ook dat de WOZ-waarde van eisers woning sterk stijgt. Door aan te sluiten bij vraagprijzen voor woningen zou er onvoldoende rekening worden gehouden met de ontwikkeling op de woningmarkt. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
[adres 2] is beter onderhouden
9. Eiser voert verder aan dat de referentiewoning aan het [adres 2] veel luxer, mooier en beter onderhouden is dan zijn woning. Daarom had verweerder ook inpandig moeten gaan kijken bij de woning van eiser. Volgens verweerder is deze referentiewoning goed vergelijkbaar met de woning van eiser en was er daarom geen reden om te corrigeren voor verschillen in de staat van onderhoud. Ook zag verweerder geen aanleiding om inpandig bij eiser te gaan kijken.
10. De enkele stelling van eiser vindt de rechtbank onvoldoende om hem in zijn standpunt te volgen. De rechtbank is van oordeel dat niet blijkt dat de [adres 2] beter onderhouden zou zijn dan de woning van eiser. Uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat de staat van onderhoud van zowel de woning als de referentiewoningen als voldoende (een 3 op een schaal van 1 tot en met 5) is gekwalificeerd. Verweerder heeft hierover toegelicht dat de woningen allemaal in dezelfde periode zijn gebouwd en dat er verder niets naar voren is gekomen waaruit zou blijken dat er grote verschillen zouden zijn. Eiser heeft zijn standpunt dat zijn woning slechter is onderhouden dan de referentiewoning aan de [adres 2] niet onderbouwd. Het had echter wel op zijn weg gelegen om hiervoor bijvoorbeeld foto’s naar voren te brengen. De rechtbank vindt dat dit ook geldt voor de vraag of verweerder inpandig had moeten gaan kijken bij eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Procentuele stijging
11. Eiser voert tot slot aan dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, door te wijzen op de procentuele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige belastingjaren.
12. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het is de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Dat de waarde van een woning procentueel gezien meer of minder is gestegen dan de gemiddelde procentuele stijging in een wijk, in een stad of in het land, wil nog niet zeggen dat de waarde daarom niet juist zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 augustus 2020 door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. P.J. Naus, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat