Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3890
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeente 1] , [gemeente 2] en [gemeente 3], verweerder
(gemachtigde: D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 616.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2020. In verband met maatregelen in het kader van het coronavirus heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft aan de zitting deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [A] .
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een 1955 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een inhoud van 390 m³ en ligt op een perceel van 2345 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder bepleit de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Taxatie door verweerder
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [plaatsnaam] : [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] , [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding] en [straatnaam 3] [nummeraanduiding 5] .
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers van andere vrijstaande woningen die, net als de woning van eiser, op ruime percelen zijn gelegen. De woningen aan de [straatnaam 2] en de [straatnaam 1] zijn vlakbij de woning van eiser gelegen en de taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de [straatnaam 3] in de taxatie betrokken is omdat deze, net als de woning van eiser, vlakbij twee snelwegen ligt. Uit de taxatie blijkt dat met de verschillen rekening is gehouden. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m³ voor de referentiewoningen (€ 590,-, € 670,-, € 380,- en € 400,-) is de voor de woning gehanteerde € 400,- per m³ niet te hoog.
De beroepsgronden van eiser
6. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
De ligging van de woning
7. Eiser voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat de ligging van zijn woning veel slechter is. Naast het perceel van eiser bevindt een [.] en daarnaast ligt er een [..] in de nabijheid. Bovendien is de woning van eiser vlakbij het knooppunt van de A27 en de A1.
8. Door de taxateur van verweerder is op zitting toegelicht dat het klopt dat de woning van eiser dichter bij het [.] ligt dan de referentiewoningen, maar dat bijvoorbeeld de referentiewoningen aan de [straatnaam 2] dichter bij het [..] liggen. Daarnaast liggen de referentiewoningen aan de [straatnaam 2] ook vlakbij het knooppunt van de A27 en de A1 en is de woning aan de [straatnaam 3] in de vergelijking betrokken omdat deze woning heel dicht bij de A27 ligt. De rechtbank kan deze motivering volgen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
[straatnaam 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding]9. Eiser voert aan dat deze referentiewoning niet vergelijkbaar is, omdat deze woning na aankoop helemaal gesloopt is. Er is dus eigenlijk alleen betaald voor het kavel. Het kavel staat nu weer te koop: hieruit blijkt volgens eisers dat de kopers te veel hebben betaald.
10. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat dit volgens hem onderbouwt dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft bevestigd dat deze woning na aankoop gesloopt is, wat betekent dat er € 700.000,- is betaald voor alleen het kavel van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4/letteraanduiding] . De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt. Dat eiser stelt dat de kopers te veel betaald hebben, betekent niet dat het geen verkoop in het normale economische verkeer is. De beroepsgrond slaagt niet.
Externe opname
11. Eiser heeft verder nog aangevoerd dat verweerder zijn woning niet extern kan hebben opgenomen, omdat zijn woning niet zichtbaar is vanaf de weg en het hek altijd dicht zit. Verweerder heeft dit in het verweerschrift bevestigd en stelt zich op het standpunt dat de woning is gewaardeerd aan de hand van beschikbare foto’s en obliekfoto’s. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze deze stelling zijn standpunt dat er sprake moet zijn van een lagere waarde onderbouwd. De rechtbank ziet in deze grond daarom ook geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 22 september 2020 door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Dalen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.