Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4118
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 778.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 778.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2020. In verband met maatregelen in het kader van het coronavirus heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser heeft aan de zitting deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een 1931 gebouwde twee-onder-één-kap-woning met een berging, een carport en een garage. De woning heeft een inhoud van 797 m³ en ligt op een perceel van 530 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder bepleit de vastgestelde waarde.
3. Op de zitting is gebleken dat de aanvullende stukken die verweerder op 12 augustus 2020 aan de rechtbank heeft gestuurd (verkoopbrochures van de gebruikte referentieobjecten) en die de rechtbank op 14 augustus 2020 aan eiser heeft doorgestuurd, eiser niet hebben bereikt. Op de zitting is vervolgens afgesproken dat de griffier deze stukken opnieuw doorstuurt. Eiser heeft daarbij aangegeven dat hij geen behoefte heeft aan het geven van een nadere, schriftelijke reactie op deze stukken.
Beoordelingskader
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Taxatie door verweerder
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [plaatsnaam] :
[straatnaam] [nummeraanduiding 2] , [straatnaam] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam] [nummeraanduiding 4] .
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die hij daarop tijdens de zitting heeft gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning is vergeleken met verkoopcijfers van andere twee-onder-één-kapwoningen uit dezelfde straat. Alle woningen zijn binnen een jaar rond de waardepeildatum verkocht en zijn vergelijkbaar ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Gelet op de gerealiseerde prijzen per m³ voor de referentiewoningen (€ 649,-, € 674,- en € 722,-) is de voor de woning gehanteerde € 591,- per m³ niet te hoog.
De gronden van eiser
7. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal dat hierna motiveren.
[straatnaam] [nummeraanduiding 5]
8. Eiser voert aan dat verweerder de waarde had moeten baseren op de verkoop van [straatnaam] . Deze woning ligt naast de woning van eiser en is op de waardepeildatum verkocht voor € 695.000,-. Het klopt dat er een verschil is in kavelgrootte tussen de woning van eiser en nummer [nummeraanduiding 5] , maar dit scheelt (gelet op de grondstaffel) slechts € 12.000,-.
9. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het verkoopcijfer van nummer [nummeraanduiding 5] niet gebruikt is, omdat deze woning sterk gedateerd was en daarom minder goed vergelijkbaar is. Voorts heeft verweerder toegelicht dat als nummer [nummeraanduiding 5] wél betrokken zou worden, de prijs per m³ van de woning van eiser alsnog lager ligt dan het gemiddelde van alle referentiewoningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze toelichting te twijfelen. Eiser heeft niet onderbouwd dat nummer [nummeraanduiding 5] dusdanig vergelijkbaar is met zijn huis dat verweerder dit pand in de waardering had moeten betrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebruikte referenties zijn niet vergelijkbaar
10. Eiser voert verder aan dat de referenties niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen veel kleiner zijn dan zijn woning. Daarnaast zijn het geen goede vergelijkingsobjecten omdat de verkopen allemaal 9 à 10 maanden van de waardepeildatum gerealiseerd zijn.
11. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat het klopt dat de woning van eiser groter is, maar dat dit verdisconteerd is in de prijs per m³. De waarde van de woning van eiser is per m³ namelijk een stuk lager dan de referentiewoningen, terwijl de woningen wel hetzelfde scoren op de secundaire kenmerken. Hieruit blijkt dat er rekening is gehouden met het grotere woonoppervlak van de woning van eiser. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De rechtbank overweegt voorts dat het toegestaan is om in het kader van de vaststelling van de WOZ-waarde panden te gebruiken die rondom één jaar van de waardepeildatum gerealiseerd zijn. Dat de referentiewoningen 9 à 10 maanden van de waardepeildatum gerealiseerd zijn, maakt dus niet dat ze niet vergelijkbaar zijn. De beroepsgronden slagen niet.
Eigen verkoopcijfer
12. Tot slot voert eiser aan dat hij vorig jaar gescheiden is. Zijn ex-vrouw heeft haar deel van de woning aan hem verkocht en daarbij hebben ze de waarde bepaald op € 765.000,-. Eiser heeft daarbij toegelicht dat de woning niet getaxeerd is, maar dat ze de waarde onder andere gebaseerd hebben op de verkoop van nummer [nummeraanduiding 5] .
13. Zoals besproken ter zitting, is dit cijfer niet bruikbaar in het kader van het vaststellen van de WOZ-waarde, omdat dit geen zakelijke transactie betreft. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 22 september 2020 door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van Dalen, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.