Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8342786 UC EXPL 20-1343 FvG/1006
Vonnis van 8 juli 2020
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
procederend in persoon,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Utrecht,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen de gemeente,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S.I. van Dijk-Elsinga.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil en de beoordeling daarvan
De kernvraag en het antwoord van de kantonrechter
2.1.
De kernvraag is of de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] bij het verdelen/verkavelen van een stuk gemeentegrond wat grenst aan [eiser] ’s perceel. Het antwoord is nee.
Waar gaat het over?
2.2.
De gemeente is eigenaar van een stuk grond gelegen aan de achterzijde van een aantal woningen aan de [straatnaam 1] en de [straatnaam 2] in [plaatsnaam] . Het betreft een binnenterrein; vanaf de openbare weg is het nu niet toegankelijk. Hierna zal dit stuk grond worden aangeduid als het binnenterrein. [eiser] is eigenaar van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] . Dit perceel grenst aan het binnenterrein. Een kleiner deel van het binnenterrein is in 1999 aan de eigenaren van de omliggende woningen in bruikleen gegeven. Het overige deel van het binnenterrein is zonder recht of titel in gebruik genomen door de aanwonenden van het binnenterrein.
2.3.
De grond van het binnenterrein is vervuild en de gemeente gaat de grond laten saneren. Deze wettelijke verplichting tot sanering door de gemeente geldt ook voor een aantal van de omliggende tuinen, waaronder die van [eiser] . De gemeente wil het binnenterrein verkavelen ten gunste van de aangrenzende eigenaren. Na afloop van de sanering wil de gemeente de afzonderlijke percelen aan deze nieuwe eigenaren leveren dan wel in erfpacht uitgeven. Voor het maken van het verkavelingsplan zijn de wensen van deze aanwonenden geïnventariseerd. De gemeente heeft mede op grond hiervan een verkavelingsplan opgesteld. [eiser] heeft in een brief van 24 juli 2019 een voorstel ontvangen tot aankoop van een deel/perceel van het binnenterrein, grenzend aan zijn eigen perceel, met een oppervlakte van ongeveer 67 m². [eiser] heeft dit voorstel geaccepteerd.
2.4.
De gemeente heeft [eiser] verzocht om zijn tuin te mogen gebruiken bij de uitvoering van de saneringswerkzaamheden van het binnenterrein. [eiser] heeft dit geweigerd. Aan [eiser] is een gedoogbevel tot medewerking opgelegd.
2.5.
Dit is de situatie ter plaatse. Het gearceerde stuk is het binnenterrein. De verdeling ervan met de zwarte lijnen is het gemeentelijk verkavelingsplan. De kleuren geven een schets van de wensen van [eiser] , die komen verderop in het vonnis aan de orde.
*
Wat eist [eiser] ?
2.6.
[eiser] eist primair een schadevergoeding in natura, te weten het aan hem te koop aanbieden van een omschreven extra stuk van het binnenterrein van ongeveer 58 m² tegen een prijs van € 175,00 per m² (het blauwe stuk op het kaartje in 2.5). Subsidiair eist [eiser] een schadevergoeding van 58 x € 175,00 = € 10.150,00. Steeds met vergoeding van de proceskosten en vermeerderd met wettelijke rente.
2.7.
[eiser] stelt dat de gemeente zich bij het opstellen van het verkavelingsplan onrechtmatig jegens hem heeft gedragen doordat beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden, namelijk het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel.
2.8.
De gemeente stelt dat zij juist heeft gehandeld, volgens alle geldende normen en regels, en dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen.
Inleidende opmerking: alleen het privaatrechtelijk handelen wordt beoordeeld
2.9.
Veel van wat partijen naar voren hebben gebracht, is niet relevant bij de beoordeling van dit geschil. Alles wat [eiser] in dit geschil heeft gesteld over de toegang tot zijn tuin ten behoeve van de sanering van het binnenterrein en daarmee hangende schade, laat de kantonrechter vanwege het hierna volgende buiten beschouwing.
2.10.
[eiser] ziet een sterke samenhang tussen de toegang tot zijn tuin ten behoeve van de sanering en de verkaveling. Vanuit [eiser] ’s perspectief is dat wellicht logisch, omdat hij steeds met ‘de gemeente’ te maken heeft. In juridisch opzicht ligt dat anders. Waar de gemeente bij de verkaveling van het binnenterrein uitsluitend privaatrechtelijk handelt, handelt zij bij de sanering -en alles wat daarbij komt kijken- juist vanuit haar publiekrechtelijke taak. De publiekrechtelijke taken zijn onderworpen aan de eigen, specifieke regels van het bestuursrecht. Deze bestuursrechtelijke regels bieden de burger een ander soort rechtsbescherming tegenover een ‘machtigere partij’ zoals de gemeente. Uitsluitend de bestuursrechter kan het publiekrechtelijk handelen toetsen. Tegen het opgelegde gedoogbevel heeft [eiser] bezwaar gemaakt en de bestuursrechtelijk toetsing zal dus in die procedure plaatsvinden. De gemeente heeft erop gewezen dat [eiser] op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) aanspraak kan maken op schadevergoeding voor het gebruik van zijn tuin door de gemeente. De aanspraak en de beslissing op die schadevergoeding vallen ook in het publiekrechtelijk domein en maken daarom geen deel uit van deze procedure.
Het toetsingskader
2.11.
Bij het verkavelen van het binnenterrein en verkopen daarvan handelt de gemeente privaatrechtelijk als grondeigenaar, niet als overheidsorgaan. Op dat handelen zijn de privaatrechtelijke regels van toepassing. Gelijkheid van partijen en contractsvrijheid zijn in het privaatrecht het uitgangspunt. Niettemin dient de gemeente, gelet op artikel 3:1 lid 2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), zorgvuldig te handelen en de rechtstreeks betrokken belangen af te wegen. Zij heeft dus meer verplichtingen dan een privé (rechts)persoon. Het motiveringsbeginsel, dat ook in de Awb is neergelegd, is niet van toepassing verklaard op het privaatrechtelijk handelen van de gemeente. Het (ongeschreven) gelijkheidsbeginsel is wel van toepassing.
Hoe is het verkavelingsplan tot stand gekomen?
2.12.
De gemeente heeft uitgebreid beschreven hoe het verkavelingsplan tot stand is gekomen. Allereerst heeft de gemeente op 30 oktober 2018 een informatiebijeenkomst georganiseerd, hoofdzakelijk vanwege de sanering. Ook de verkaveling was onderwerp op de agenda. [eiser] was erbij aanwezig.
2.13.
De gemeente heeft op 9 november 2018 een mail gestuurd naar de aanwonenden met daarin een verslag van de informatiebijeenkomst en verdere informatie over de sanering en verkaveling. Daarin staat onder meer:
Verkavelingsplan
Tijdens de informatieavond spraken wij af dat de eigenaren van woningen met een tuin die grenzen aan de gemeentelijke kavel met elkaar een gezamenlijk plan indienen. De uiterlijke inleverdatum (…) zondag 9 december 2018. Deze datum geldt ook voor het aanleveren van uw individuele wensen. (…)
Het is niet de bedoeling dat u zich gedwongen voelt om een verkavelingsplan te maken of om in te stemmen vanwege de wensen van uw buren. Als het niet lukt om met elkaar tot een gezamenlijk plan te komen, stelt de gemeente een verkavelingsplan op, waarbij wij uw individuele wensen gebruiken.
2.14.
De gemeente heeft op 14 november 2018 een mail van (namens) [eiser] ontvangen. Daarin staat onder meer:
Wij doen mee met het gezamenlijke plan van de bewoners aan de [straatnaam 1] en hebben daar onze wensen dus ook meegedeeld.
De wens komt neer op een strook van 5m langs de gehele grens van ons perceel, of meer als de mogelijkheid zich voordoet. Mocht er namelijk grond zijn waar niemand een beroep op doet, houden wij ons daarvoor ook aanbevolen.
2.15.
Op 8 december 2018 heeft de gemeente van de eigenaren van [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] , en [nummeraanduiding 4] een mail ontvangen. :
Wij vinden de huidige situatie een erg prettige situatie, waarbij de huidige verkaveling voor de tuinen van [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] graag in stand willen houden. Dat betekent voor alle drie onze huizen dat de kavel vanaf het huis recht naar achteren loopt, tot de huidige erfgrens van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] . (…)
Overleg met de bewoners van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] is tot nu toe niet succesvol verlopen. Wij hebben het gevoel meer met een projectontwikkelaar van doen te hebben dan met een goede buur. De inzet voor een “brandgang van 5 m breed” voelt dan ook als een strategische zet voor toekomstige bouw.
2.16.
Uit de zojuist geciteerde mails blijkt dat [eiser] wel degelijk met zijn buren van de [straatnaam 2] en de [straatnaam 1] in gesprek is geweest. In tegenstelling tot wat hij in deze procedure stelt, was hij dus wel op de hoogte van de ingediende gezamenlijke plannen.
Een ‘sluitend’ gezamenlijk plan van de aanwonenden kwam niet tot stand; de belangen/gewenste kavels overlapten elkaar gedeeltelijk.
2.17.
De gemeente was dus, zoals aangekondigd (2.13), aan zet om een plan op te stellen op grond van de individuele wensen. De individuele wensen als uitgangspunt hanteren is op zichzelf niet in strijd met de verplichtingen van de gemeente om zorgvuldig te handelen en de betrokken belangen af te wegen. Dat andere verdeelsleutels ook denkbaar zijn - [eiser] wijst op de lengte van de gedeelde perceelgrens- maakt het gekozen uitgangspunt niet minder juist. Bij dit privaatrechtelijke optreden heeft de gemeente immers veel (contracts-)vrijheid. Belangrijk is dat de gemeente heeft gehandeld in overeenstemming met het aangekondigde uitganspunt, hetgeen zorgvuldig is.
2.18.
[eiser] heeft gevraagd om een strook van 5 meter breed langs de grens van zijn perceel (zie 2.14; op het kaartje in 2.5 de groene strook). Of meer, als er grond overblijft waarop niemand een beroep doet. De gemeente heeft in de stukken uiteengezet dat er geen ‘ongeclaimde’ stukken zijn; op het hele binnenterrein wordt aanspraak gemaakt. [eiser] weerspreekt dat niet. In tegenstelling tot wat [eiser] betoogt, is uit zijn mail niet af te leiden dat hij wel meer van het binnenterrein zou willen kopen. [eiser] stelt dat de gemeente wist dat hij interesse had in een extra gedeelte van het binnenterrein richting de [straatnaam 2] . De gemeente betwist dat. [eiser] legt niet uit hóe de gemeente zijn ‘werkelijke wensen’ zou moeten kennen. Uit de mail blijken die in ieder geval niet. De beoordeling ziet daarom (slechts) op het handelen van de gemeente ten aanzien van de door [eiser] gewenste strook van 5 meter breed.
2.19.
[eiser] wist dat zijn wens uiterlijk op 9 december 2018 bij de gemeente bekend moest zijn waarna de gemeente het verkavelingsplan zou opstellen. Het nogmaals inventariseren en bespreken van de individuele wensen als duidelijk was wat de anderen wilden, een ‘tweede ronde’, was niet opgenomen in de procedure. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser] deze wens die hij nu in deze procedure uitspreekt voorafgaand aan die sluitingsdatum kenbaar heeft gemaakt. De gemeente heeft uitgelegd dat voor haar voldoende duidelijk was wat ieders wensen waren ten aanzien van het binnenterrein. Het niet houden van een tweede ronde, maakt niet dat de gemeente is tekortgeschoten in de zorgvuldige voorbereiding.
2.20.
[eiser] ’s wens tot aankoop van een strook van 5 meter breed is gedeeltelijk gehonoreerd. Op een gedeelte van die strook werd tevens aanspraak gemaakt door de eigenaren van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4] , de strook ligt in het verlengde van hun achtertuin. De gemeente heeft de strook tussen hen verdeeld, overeenkomstig de wens van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 4] . Tegen die verdeling heeft [eiser] geen bezwaren aangevoerd.
2.21.
Volgens [eiser] is te veel rekening gehouden met de belangen en het illegale gebruik van het binnenterrein door [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] . Zij gebruiken nu alle drie illegaal de volledige stroken grond in het verlengde van hun percelen, tot aan de erfgrens met [eiser] . Hij meent dat zij in het verkavelingsplan worden beloond voor onjuist gedrag.
[eiser] verliest daarbij ten onrechte uit het oog dat hij bij de gemeente alléén de wens heeft neergelegd voor de strook van 5 meter breed. De verdeling van de rest van het binnenterrein is daarom niet van belang, althans [eiser] heeft niet onderbouwd waarom dit niettemin jegens hem onrechtmatig zou zijn. Overigens, bekeken vanuit van de wensen van [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 4] , heeft [eiser] gekregen wat hij wilde en is maar gedeeltelijk aan hun wensen voldaan. Zij wilden hun kavels immers laten doorlopen tot aan zijn erfgrens (zie 2.15).
De conclusie
2.22.
Uit het bovenstaande volgt –anders dan [eiser] stelt- dat de gemeente niet jegens [eiser] toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld. De vorderingen van [eiser] zullen dan ook worden afgewezen. [eiser] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt. Aan de kant van de gemeente begroot de kantonrechter die op (2 x € 360,00) € 720,00 aan salaris. De nakosten zullen in 'De beslissing' worden begroot. Daar staat ook hoe de wettelijke rente over de nakosten wordt toegewezen.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde;
3.3.
veroordeelt [eiser] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op
€ 120,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling,
3.4.
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. Steenbeek en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 8 juli 2020.
* (Ivm de herleidbaarheid naar natuurlijke personen is de afbeelding bij 2.5 weggehaald.)