Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4503
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2020 in de zaak tussen
[eisers] , te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. Van Roon).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 596.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eisers als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 3 maart 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 2] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1645 gebouwde woning met een berging en twee dakkapellen. De woning staat op een perceel van 324 m2 en heeft een inhoud van 702 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 298.000,-. Ter onderbouwing van deze waarde verwijzen zij naar het in bezwaar ingebrachte taxatierapport van [naam 3] , taxateur. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde en heeft ter onderbouwing daarvan een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix wordt de woning vergeleken met de volgende vijf, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 5 oktober 2018 voor € 850.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 augustus 2017 voor € 737.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 22 maart 2017 voor € 885.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 22 maart 2017 voor € 870.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 23 januari 2018 voor € 405.000,-.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de
waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eisers voeren aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
gedateerde voorzieningen in de woning en de zeer slechte staat van onderhoud. Ter zitting heeft de gemachtigde van eisers aangegeven dat de referentiewoningen allemaal gerenoveerd zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. [adres 6] verkeerd namelijk ook in zeer gedateerde staat en beschikt in tegenstelling tot de woning niet over een tuin. Ook is de woning gelegen aan de stadsgracht, zodat de ligging beter is dan [adres 6] . Daarnaast heeft de woning een veel lagere kubieke meterprijs (€ 600,-) dan de gemiddelde kubieke meterprijs van de referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (€ 1.100,-). Dit biedt ruimte om de woning te renoveren. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat voldoende rekening is gehouden met de betere staat van deze referentiewoningen.
8. Het taxatierapport van eisers kan niet tot een ander oordeel leiden. Dit rapport, dat uitgaat
van referentiewoningen die ook door verweerders taxateur zijn gebruikt, houdt geen rekening met de onderlinge waardebepalende verschillen en bevat geen onderverdeling in deelwaarden. Daardoor wordt niet inzichtelijk gemaakt hoe de taxateur tot de waarde van € 298.000,- komt.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 14 april 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het Corona virus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.