Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4755
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk).
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 291.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een skypezitting van 3 juni 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de heer [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1986 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2 en staat op een perceel van 160 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 258.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 30 oktober 2017 voor € 295.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 maart 2017 voor € 315.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 20 oktober 2017 voor € 338.500,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud in en aan de woning en met de gedateerde voorzieningen. De rechtbank merkt op dat het vergelijkingsobject [adres 3] met een enigszins gedateerde keuken en badkamer op het onderdeel ‘staat onderhoud’ een voldoende scoort en de woning matig/voldoende. Het vergelijkingsobject [adres 4] is in gedateerde staat verkocht en scoort op het onderdeel ‘staat onderhoud’ hetzelfde als de woning. Verder constateert de rechtbank dat de woningwaarde per m2 van de woning ten aanzien van alle vergelijkingsobjecten het laagste is. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud en de gedateerde voorzieningen.
9. Eiser wijst er daarnaast op dat verweerder bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterste gedeelte van het perceel dat ondoelmatig is, vanwege de vorm en de locatie van het tuinhuis in een gedeelte van de achtertuin. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat sprake is van een normaal bruikbare en in te richten tuin en dat het tuinhuis geen reden vormt om de waarde te verlagen.
10. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat [adres 2] geen geschikte referentie is, omdat deze referentie geen tuin heeft. Deze referentiewoning lijkt meer op een appartement dan op een tussenwoning. De rechtbank volgt eiser hier niet in. Uit de foto’s blijkt dat [adres 2] een tussenwoning is. Dat deze referentiewoning geen tuin heeft, betekent niet dat de woning niet als referentiewoning kan worden gebruikt. Zoals verweerder op de zitting heeft benadrukt heeft de [adres 2] wel een buitenruimte, namelijk een dakterras. Naar het oordeel van de rechtbank is deze referentiewoning daarom voldoende vergelijkbaar met de woning om te worden gebruikt bij de waardebepaling.
11. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder hem geen inzicht in de marktanalyse en de correcties voor de KOUDV-factoren heeft gegeven, ondanks dat hij hierom heeft verzocht. De rechtbank overweegt dat uit de stukken niet blijkt dat eiser hier eerder dan op de zitting om heeft verzocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de eerder verstrekte gegevens en hetgeen hij op de zitting naar voren heeft gebracht voldoende inzicht gegeven en kan hij daarmee volstaan.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 30 juni 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.