Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5157
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.L.G. van Herk).
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 359.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op de skypezitting van 3 juni 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door de heer [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2016 gebouwde woning met berging. De woning staat op een perceel van 124 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 127 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 335.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen. Het betreft de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 16 februari 2018 voor € 375.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 3 maart 2018 voor € 360.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 juni 2018 voor € 415.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiseres voert aan dat de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 3] aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank merkt op dat eiseres niet onderbouwt dat [adres 5] vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat deze woning minder geschikt is als referentiewoning, vanwege de lagere kavel- en gebruiksoppervlakte ten opzichte van de woning en de vergelijkingsobjecten in de taxatiematrix. Verder vertegenwoordigt [adres 3] weliswaar een lagere waarde dan de woning, maar naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat het verschil erin is gelegen dat het vergelijkingsobject ten tijde van de verkoop op punten afgewerkt moest worden.
9. Op de zitting heeft eiseres voor het eerst verzocht om onderbouwing van de grondstaffel en de correcties voor KOUDV-factoren. Ten aanzien van de grondstaffel overweegt de rechtbank dat eiseres hier niet eerder om heeft verzocht, zodat verweerder heeft kunnen volstaan met de gegevens die zijn verstrekt. Wat betreft de correcties voor KOUDV-factoren stelt de rechtbank vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat het enige te corrigeren verschil de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres 3] is. Uit de taxatiematrix en de toelichting ter zitting concludeert de rechtbank dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in het verschil in waarde tussen dat object en de woning.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 30 juni 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.