Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3882
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 508.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skypezitting van 30 juni 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een collega van zijn gemachtigde, de heer [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2001 gebouwde woning met garage. De woning staat op een perceel van 229 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 157 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 457.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 13 november 2017 voor € 560.560,-, [adres 3] , verkocht op 18 mei 2018 voor € 485.000,-, [adres 4] , verkocht op 30 mei 2017 voor € 540.000,- en [adres 5] , verkocht op 19 februari 2018 voor € 532.500,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Eiser voert aan dat weliswaar in de uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde op € 508.000,- wordt gehandhaafd, maar dat het bezwaar gegrond is verklaard en een kostenvergoeding is toegekend. Daarom moet het beroep ook gegrond worden verklaard.
8. Ter zitting is gebleken dat in de uitspraak op bezwaar ten onrechte staat dat het bezwaar gegrond is en een kostenvergoeding is toegekend. Het bezwaar is namelijk ongegrond. De rechtbank volgt de uitleg van verweerder dat sprake is geweest van een fout, omdat dit uit de motivering van die uitspraak blijkt. Dat er een fout is gemaakt ten gunste van eiser, betekent niet dat zijn beroep gegrond verklaard moet worden. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar een motiveringsgebrek bevat, omdat verweerder niet heeft gemotiveerd waarom het door hem overgelegde taxatierapport niet aan de regels van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling voldoet. Eiser heeft deze grond vervolgens ter zitting ingetrokken, zodat deze beroepsgrond geen bespreking meer behoeft.
10. Eiser heeft op de zitting ter onderbouwing van een lagere WOZ-waarde verwezen naar de verkoop van [adres 6] te [woonplaats] . Deze woning is verkocht op 2 mei 2016 voor € 457.500,-.
11. De rechtbank merkt op dat de jaarlijkse WOZ-waarde wordt bepaald op basis van de verkoopprijzen van de woningen die in een periode van maximaal een jaar rond deze waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2018, zijn verkocht. De rechtbank oordeelt dan ook dat [adres 6] geen goed referentieobject is om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen, aangezien de verkoopdatum te ver van de waardepeildatum ligt. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2020 door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.