Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3984
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 720.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skypezitting van 30 juni 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een collega van zijn gemachtigde, de heer [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [naam] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1928 gebouwde woning met twee hobbyruimtes, een berging en een garage. De woning staat op een perceel van 580 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 158 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 664.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 18 januari 2017 voor € 850.000,-, [adres 3] , verkocht op 28 mei 2018 voor € 695.000,-, [adres 4] , verkocht op 4 oktober 2017 voor € 690.000,- en [adres 5] , verkocht op 8 november 2016 voor € 610.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Ter zitting is besproken dat verweerder aan de hobbyruimte van de woning (van 8 m²) een waarde van € 24.000,- heeft toegekend. Verweerder heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat dit een fout was en dat voor de hobbyruimte een waarde van € 2.400,- opgenomen had moeten worden. Dit betekent volgens verweerder echter niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld: de prijs per m² van de woning wordt namelijk € 2.046,- in plaats van € 1.909,-, maar dit is nog steeds de laagste prijs per m² vergeleken met de referentieobjecten.
8. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat hieruit wel blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Indien blijkt dat een onderdeel te hoog is gewaardeerd, heeft dit invloed op de vastgestelde waarde, aldus eiser.
9. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat de waarde door de genoemde fout te hoog is vastgesteld. De prijs per m² van de woning gaat weliswaar omhoog, maar is nog steeds veel lager (namelijk minimaal € 188,- lager) dan de referentiewoningen die vergelijkbaar zijn qua bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningenniveau. De waarde per m² blijft daarnaast ook lager dan de waarde per m² van de referentiewoningen die slechter scoren op deze aspecten.
10. Eiser voert aan dat [adres 2] erg afwijkt van de woning gelet op de uitstraling. Het betreft namelijk een villa met een rieten kap. Daarnaast is [adres 2] aan de rand van [woonplaats] gelegen, in tegenstelling tot de woning van eiser. Verder gaat de vergelijking niet op omdat [adres 2] een goed onderhouden woning met fraaie voorzieningen is.
11. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kenmerken, ligging en voorzieningenniveau van de woning van eiser ten opzichte van referentieobject [adres 2] . De rechtbank stelt vast dat eventuele tekortkomingen van zijn woning voldoende zijn verdisconteerd in de waarde. De woning heeft de laagste prijs per m2 vergeleken met [adres 2] en de overige referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2020 door mr. E.E.M. van Abbe, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.