Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/118
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B.W.M. Jansen).
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam] , verweerder
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 194.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit herroepen en beslist dat de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 190.000,-. Daarmee vermindert de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatierapport.
De zaak is behandeld op een Skypezitting van 6 juli 2020. Eiser was daarbij aanwezig,
bijgestaan door zijn gemachtigde, de heer B.W.M. Jansen. Verweerder heeft zich laten
vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, de heer C. Bakker.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning. Het betreft een in 1983 gebouwde rijwoning met dakkapel en berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 114 m2 en staat op een perceel van 152 m2.
2. Verweerder moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd.
3. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de woning.
Ook heeft verweerder volgens eiser onvoldoende rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van de woning. Het houtwerk van de dakkapel op de eerste etage aan de voorzijde is rot en de ramen sluiten niet voldoende. De eerste etage heeft, met uitzondering van de dakkapel, enkel glas. Verder heeft zich lekkage in de badkamer voorgedaan.
4. De rechtbank constateert dat uit de taxatiematrix van verweerder blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank stelt vast dat verweerder inzicht heeft gegeven in de opbouw van de grondstaffel. De woning heeft de laagste prijs per m2 vergeleken met de referentieobjecten. Daarmee zijn de tekortkomingen van de woning voldoende verdisconteerd in de waarde. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Eiser wijst er daarnaast op dat sprake is van een irreële waardestijging. Na de verlaging van de WOZ-waarde in bezwaar, is nog steeds sprake van een stijging van ruim 15% ten opzichte van de waardepeildatum 1 januari 2017. De WOZ-waarde van de woning is toen op € 165.000,- vastgesteld.
6. De rechtbank merkt op dat de enkele omstandigheid dat sprake is van een waardestijging van 15% niet leidt tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De systematiek voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning is als volgt. Verweerder stelt jaarlijks de WOZ-waarde vast op basis van de verkoopprijzen van de woningen die in de periode van maximaal een jaar rond deze waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijzen kunnen in een jaar aanzienlijk stijgen, waardoor de WOZ-waarde van de woning ook stijgt. De rechtbank concludeert dat verweerder aan de eisen voor het bepalen van de WOZ-waarde heeft voldaan. Hij heeft met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
8. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen deze uitspraak in hoger beroep te komen op de wijze zoals onderaan dit proces-verbaal staat omschreven.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.