Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 8224845 MC EXPL 19-10919 BmR/842
Vonnis van 23 september 2020
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser sub 1] c.s.,
eisende partij,
gemachtigde: D.A.S. Ned.Rechtsbijstand Vez.mij. N.V.,
tegen:
de stichting
Stichting Dudok Wonen,
gevestigd te Hilversum,
verder ook te noemen Dudok
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D.L. van Praag.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding - de conclusie van antwoord - het tussenvonnis van 11 maart 2020 - de brief van 29 april 2020 aan de zijde van Dudok - de conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis - de conclusie van dupliek tevens antwoordakte wijziging van eis - de akte houdende uitlating producties aan de zijde van [eiser sub 1] c.s..
1.2.
Bij tussenvonnis van 11 maart 2020 is een comparitie van partijen bepaald. In verband met de door de rechtbank genomen corona-maatregelen is schriftelijk voort geprocedeerd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Mevrouw [eiseres sub 2] huurt sinds 13 mei 1981 de zelfstandige woonruimte, gelegen aan [adres] te [woonplaats] . Mevrouw [eiseres sub 2] huurde de woning eerst van de Gemeente en sedert circa 20 jaar is Dudok eigenaar en tevens verhuurder van de woning. Eisers zijn [trouwdatum] 2003 gehuwd, als gevolg waarvan [eiser sub 1] vanaf dat moment van rechtswege medehuurder is geworden. De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedroeg € 79,41 (175 gulden) per maand, thans € 466,80 per maand.
2.2.
Vanaf september 2016 is tussen partijen veelvuldig contact over de door [eiser sub 1] ervaren vochtproblematiek in haar keuken. Bij brief van [onderneming 1] van 6 maart 2018 wordt het volgende aan Dudok medegedeeld:
“(..) Gebreken in de keuken van het gehuurde
Cliënte huurt voornoemde woning sinds 1981. Cliënte heeft al gedurende lange periode problemen met het verwarmen van haar keuken. Hiernaast constateerde cliënte regelmatig dat haar keukenapparatuur verroeste. In 2017 is vast komen te staan dat de buitenmuur van het gehuurde een eensteensmuur heeft, welke ernstige vocht- en stoomproblematiek met zich meebrengt. Cliënte heeft u al meermaals verzocht dit gebrek te herstellen, hiertoe bent u ook al bij haar langs geweest. Tot op heden is geen constructieve oplossing aan cliënte aangeboden. De vocht- en stoomproblematiek en het niet kunnen verwarmen van de keuken is krachtens artikel 7:204 en Pro 7:206 BW als een gebrek aan te merken. Het herstellen van dit gebrek komt dan ook voor rekening van de verhuurder. Bovendien is deze situatie voor cliënte geen gezonde situatie. Hierom verzoek ik u dan ook binnen twee weken na dagtekening van deze brief het gebrek dat de vocht- en stoomproblematiek en het niet kunnen verwarmen van de keuken in het gehuurde constructief te
verhelpen. Bij gebreke waarvan cliënte genoodzaakt is de procedure bij de huurcommissie door te zetten, het probleem is inmiddels pro forma bij hen gemeld doch hoopt cliënte tot een minnelijke oplossing te komen.
Gevolgschade
Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor de staat van de woning en voor het tijdig herstellen van gebreken hierin. Conform artikel 7:208 BW Pro bent u aansprakelijk voor de gevolgschade die cliënte heeft geleden als direct gevolg van het gebrek. Hierbij stel ik u namens c1inte aansprakelijk voor alle huidige schade en eventuele toekomstige schade aan de vloer en keukenapparatuur als direct gevolg van het gebrek. (..)”
2.3.
In opdracht van Dudok heeft [onderneming 2] op 11 juni 2018 advies uitgebracht:
“(..)
1. De exacte dakopbouw moet in kaart gebracht worden. Tijdens het destructief onderzoek moet ook de bouwkundige staat van het dak en de detaillering beoordeeld worden. Bij voorkeur dient er uiteindelijk een warm dakconstructie, met isolatielaag aan de buitenzijde, gerealiseerd te worden. Aan de binnenzijde moet een luchtdicht aangebrachte damp remmende laag aanwezig te zijn. De oude dakkap op de keukenuitbouw is zijn functie verloren en dient verwijderd te worden. Ook kan overwogen worden (weer) een koud dakconstructie te realiseren.
2. Overwogen kan worden de spouwmuur van de zijgevel van de keukenuitbouw na te isoleren. Door de uitvoerende partij moet eerst nagegaan worden welke spouwafmetingen er aanwezig zijn en wat de staat/kwaliteit is van de spouw. Dit kan het best beoordeeld worden wanneer een aantal bakstenen uit het buitenblad verwijderd worden. Wanneer het na-isoleren van de spouw mogelijk is, moet voldoende aandacht uitgaan naar het dakranddetail en de zij-aansluiting van de spouwmuur van de uitbouw op de oorspronkelijke kopgevel van de woning. De vorming van koudebrugvorming moet voorkomen worden.
3. Het verwarmingssysteem in de woning dient zorgvuldig waterzijdig ingeregeld te worden. Doel van het inregelen is het optimaliseren van de warmtevraag en -verdeling. Hierbij moet rekening gehouden worden met de warmtevraag van de keukenuitbouw ten opzichte van de woonkamer. Nagegaan moet worden of de verwarmingscapaciteit van de radiator in de keukenuitbouw passend is voor de ruimte. Het kan zijn dat bij een enkele temperatuurregeling middels van een thermostaat in de woonkamer niet de ideale situatie voor de bewoner gerealiseerd kan worden.(..)”
2.4.
In opdracht van Dudok heeft de firma [onderneming 3] in september 2018 onderzoek gedaan aan de buitenmuur en tijdens het onderzoek geconstateerd dat sprake was van valspecie waardoor mogelijk koudebruggen zijn ontstaan.
2.5.
[eiser sub 1] c.s. heeft op 20 december 2018 een verzoekschrift ingediend bij de huurcommissie tot verlaging van de huurprijs op grond van onderhoudsgebreken:
“(..) Mevrouw [eiseres sub 2] heeft al gedurende lange periode problemen met het verwarmen van haar keuken. Hiernaast constateerde zij regelmatig dat haar keukenapparatuur verroest raakte. Er is geconstateerd dat er sprake is van valspecie en de buitenmuur is niet geïsoleerd. Dit veroorzaak ernstige vocht- en stoomproblematiek in de keuken.
Mevrouw [eiseres sub 2] heeft al een aantal jaar regelmatig contact met haar verhuurder over de kou- en vochtoverlast in haar keuken. In september 2017 heeft zij voor het eerst een schriftelijke melding gemaakt van het gebrek. Op 6 maart 2018 heeft [onderneming 1] de verhuurder voor het eerst aangeschreven. Vanaf 6 maart tot heden is ertussen [onderneming 1] en de verhuurder meermaals contact geweest. De verhuurder heeft enkele acties ondernomen om de oorzaak van het gebrek te achterhalen. Tot op heden is er echter geen oplossing voor het gebrek geboden. Op 6 november 2018 heeft [onderneming 1] de verhuurder voor het laatst aangeschreven en aangekondigd een procedure te zullen starten bij de huurcommissie, hierop is geen reactie ontvangen. (..)”
2.6.
Op 21 juni 2019 heeft de inspecteur van de Huurcommissie onderzoek in de woning van [eiser sub 1] c.s. uitgevoerd.
2.7.
De huurcommissie heeft op 7 augustus 2019 uitspraak gedaan:
“(..) Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie geen ernstige bouwkundige en/of technische gebreken. Naar het oordeel van de commissie heeft de huurder ter zitting niet aangetoond dat hiervan wel sprake is. De commissie ziet daarom geen aanleiding om de huurprijs tijdelijk te verlagen.
De commissie stelt vast dat er al in september 2017 een nieuwe radiator en een ventilator op het dak hadden kunnen worden geplaatst. Dat is niet gebeurd, omdat de huurder het voorstel had afgewezen. De commissie wijst huurder erop dat hij, binnen redelijke grenzen, mee dient te werken aan het uitvoeren van herstelwerkzaamheden.
De commissie merkt op dat de verhuurder ter zitting heeft verklaard dat er een opdracht is verstrekt voor het verwijderen van de valspecie in de spouw en dat de woning daarna wordt geïsoleerd. De commissie gaat ervan uit dat de verhuurder deze werkzaamheden op korte termijn zal laten uitvoeren.(..)”
2.8.
In augustus 2019 zijn de isolatiewerkzaamheden aan de spouwmuur uitgevoerd.
2.9.
In opdracht van DAS Rechtsbijstand heeft [onderneming 4] B.V. onderzoek gedaan naar de gestelde gebreken en daarover op 12 november 2019 gerapporteerd:
Kort na de uitspraak van de huurcommissie heeft wederpartij valspecie uit de spouw van de aanbouw verwijderd, de spouw van de aanbouw en de woning voorzien van isolatie en de kopgevel van de aanbouw voorzien van nieuwvoegwerk. Aan de hand van vochtmetingen op de muren van de aanbouw stellen wij vast dal er geen sprake (meer) is van een verhoogde vochtwaarde en dat er via de gevels geen sprake meer is van intredend vocht.
Achter het keukenblok en achter de marmeren tegels tegen de wand boven het werkblad meten wij nog een licht verhoogd vochtpercentage. Dit ontstaat ons inziens omdat het nog aanwezige vocht in deze wanddelen opgesloten zit en het om die reden het wat langer duurt voordat deze wanddelen droog zijn.
Wij zijn van oordeel dat de vochtproblematiek door de wanden is verholpen middels het uitvoeren van voornoemde werkzaamheden.
Momenteel is er nog sprake van een vochtproblematiek aan de vloer en het dak. Op zowel de met marmeren tegels afgewerkte vloer als op het plafond meten wij nog een verhoogd vochtpercentage.
In het zijraam is een ventilatierooster aanwezig dat permanent open staat. De vochtproblematiek is ons inziens geen gevolg van een gebrekkige ventilatie.(..)”
De oorzaak van de resterende vochtproblematiek wordt veroorzaakt vanwege het ontbreken van een deugdelijke isolatie onder de vloer en op het dak van de aanbouw. Ook is de capaciteit van de huidige radiator in de aanbouw van onvoldoende capaciteit.(..)”
De onderzijde van de vloer moet worden voorzien van isolatie. Tijdens het onderzoek heeft wederpartij toegezegd de vloer medio half november 2019 te voorzien van vloerisolatie. Dit betreft zowel de vloer van de aanbouw als
de vloer van de woning.
Het dak van de aanbouw moet nog worden geïsoleerd. Wederpartij gaf aan dat dit in de planning staat maar kon geen definitieve datum noemen.(..)”
De kosten voor het vervangen van de keukenapparatuur zijn te ramen op € 4.600,-- inclusief btw.
De kosten voor het vervangen van de tegels boven het keukenblad zijn te ramen op € 1.500,-- inclusief btw.
De kosten voor het vervangen van de vloertegels zijn te ramen op € 2.400,-- inclusief btw.
De radiator is eigendom van wederpartij en wordt sowieso vervangen.(..)”
2.10.
Omstreeks november 2019 heeft Dudok uitvoering gegeven aan de toezegging dat de vloer in de keuken zou worden geïsoleerd.
2.11.
In de periode van 9 februari tot en met 18 juni 2020 is het dak van de keuken geïsoleerd en vernieuwd, de ventilator geplaatst en de radiator vervangen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. Dudok te veroordelen tot herstel van de gebreken naar de eisen van goed en deugdelijk werk (het verhelpen van vocht- en stoomproblematiek in de keuken van de woning, gelegen te [woonplaats] aan [adres] , waaronder - het definitief dichten van het gat in de spouwmuur; - het zorgen voor een deugdelijke afvoer van het water van het dak van de keuken; - het zorgen voor het afvoegen van het ventilatierooster; - het aanbrengen van de mechanische ventilatie binnen één maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom ter hoogte van EUR 250,00 voor elke dag dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, althans een door u in goede justitie nader te bepalen dwangsom;
2. De door eisers verschuldigde huurprijs met ingang van 21 juni 2018 te verminderen tot 30% van de geldende huurprijs per maand ad € 466,80, zulks in overeenstemming met hetgeen is opgenomen in het Gebrekenboek van de Huurcommissie versie van juni 2017, alsmede hetgeen is opgenomen in artikel 6 lid 1 sub b in Pro combinatie met bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte, Categorie B, althans met een door u in goede justitie nader te bepalen percentage .
3. Dudok te veroordelen om aan eisers tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad € 8.500,- ( incl. btw) terzake vergoeding van de schade die het gevolg is van de aanwezigheid van de gebreken in de woning, althans een in goede justitie nader te bepalen bedrag;
4. Dudok te veroordelen te voldoen de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 1.160,61;
5. Gedaagde te veroordelen in de kosten van onderhavige procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser sub 1] c.s. dat Dudok jegens [eiser sub 1] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW Pro is Dudok verplicht op verlangen van een huurder gebreken aan het gehuurde te verhelpen. [eiser sub 1] c.s. heeft regelmatig bij Dudok geklaagd over vocht- en stoomproblemen in de keuken als gevolg waarvan [eiser sub 1] c.s. niet het huurgenot heeft genoten die zij daarvan mocht verwachten. Dudok heeft ondanks herhaald verzoek de gebreken niet, althans niet tijdig, hersteld. Eerst zijn de werkzaamheden, hangende deze procedure op 18 juni 2020 volledig hersteld. [eiser sub 1] c.s. maakt op grond van artikel 7:207 aanspraak Pro op een evenredige vermindering van de huurprijs tot 30% van de geldende huurprijs onder verwijzing naar Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte Categorie B onderdeel 2 en het Gebrekenboek Huurcommissie. De Huurcommissie heeft in haar beslissing van 7 augustus 2019 de vordering tot huurprijsvermindering ten onrecht afgewezen.
3.3.
[eiser sub 1] c.s. vordert tevens een schadevergoeding van € 8.500,00 op grond van artikel 7:208 jo Pro. 6:74 BW. Als gevolg van de vochtproblematiek is schade ontstaan aan de in de keuken geplaatste apparatuur door roestvorming en het loskomen van houtverbindingen. De tegels aan de wand van de keuken en de marmeren vloer dienen te worden vervangen. [eiser sub 1] c.s. verwijst daarvoor naar het rapport van [onderneming 4] B.V. van 12 november 2019.
3.4.
[eiser sub 1] c.s. maakt aanspraak op de buitengerechtelijke kosten nu [eiser sub 1] c.s. de vordering uit handen heeft moeten geven.
3.5.
Dudok heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten.
3.6.
Dudok baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende. Dudok stelt zich op het standpunt dat de huurcommissie heeft vastgesteld dat geen sprake is van een gebrek, die aanleiding geeft tot huurprijsverlaging. Dudok heeft de problemen die [eiser sub 1] c.s. ervaart serieus genomen en uiteindelijk de klachten van [eiser sub 1] c.s. verholpen. Bovendien dateert de woning uit de jaren dertig en is in 1975 voor het laatst gerenoveerd. De geplande isolatiewerkzaamheden aan de woning van [eiser sub 1] c.s. zijn naar voren geschoven, maar vormen op zich zelf geen gebrek. De spouwmuur is ontdaan van bouwspecie in augustus 2019. De ondervloer van de keuken is extra geïsoleerd in november 2019. Het dak van de aanbouw is geïsoleerd en voorzien van nieuwe dakbedekking. Het isolatieadvies door [onderneming 2] is uitgevoerd en afgerond in februari 2020. Als er al sprake zou zijn van verminderd huurgenot dan is huurvermindering met een percentage van 10% gerechtvaardigd. De gevorderde schadevergoeding is onvoldoende onderbouwd. Bovendien heeft [eiser sub 1] c.s. te laat geklaagd.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Herstel gebreken
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat alle werkzaamheden verband houdend met de vocht en koud-overlast in de keuken zijn verholpen (zie daarvoor akte houdende uitlating producties aan de zijde van [eiser sub 1] c.s.). Dit betekent dat de grondslag om Dudok te veroordelen tot herstel van de (vermeende en opgesomde) gebreken (kort samengevat het verhelpen van vocht- en stoomproblematiek in de keuken van de woning van [eiser sub 1] c.s.) thans is komen te ontvallen.
Huurprijsvermindering
4.2.
Voor huurprijsvermindering is nodig dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Dudok bestrijdt dat sprake is van een gebrek. De kantonrechter stelt voorop dat de huurprijsvermindering in verhouding dient te staan met de genotsvermindering. Of het gebrek toerekenbaar is, is voor huurprijsvermindering niet van belang. Bij het bepalen van de vermindering van de huurprijs wordt wel rekening gehouden met het feit dat sprake is van een ouder/niet gerenoveerd pand, waarvan minder comfort is te verwachten dan een moderner/gerenoveerd pand. De huurprijsvermindering gaat in op de dag dat de verhuurder wordt verondersteld bekend te zijn met het gebrek, hetzij door kennisgeving door huurder hetzij omdat de verhuurder anderszins bekend was met het gebrek. De vermindering duurt voort tot de dag dat de verhuurder het gebrek heeft hersteld. Ingevolge artikel 7:257 lid 1 BW Pro geldt voor de vordering tot vermindering van de huurprijs een vervaltermijn van zes maanden die ingaat de dag na de dag waarop de huurder de verhuurder van de gebreken kennis heeft gegeven. Na het verstrijken van deze termijn kan, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering. Deze vervaltermijn is niet vatbaar voor stuiting en moeten door de rechter ambtshalve worden toegepast.
4.3.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 4 oktober 2019 geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek en het verzoek tot vermindering van de huurprijs afgewezen. De kantonrechter deelt dit oordeel niet. Dat sprake is van ernstige vochtproblemen in de keuken van de woning blijkt genoegzaam uit de in het geding gebrachte rapportages van ‘deskundigen’. Uit het in opdracht van Dudok uitgevoerde rapport van [onderneming 2] van 11 juni 2018 volgt dat de klachten van [eiser sub 1] c.s. zien op tocht en koude, wandtegels die loszitten, roestvorming op de paneelradiator, vochtplekken op het plafond en roestvorming op divers keukenapparatuur. Doel van de inspectie is om te komen tot een verbeteradvies voor de keukenuitbouw aan de achterzijde van de woning. Het advies komt er kort samengevat op neer dat een warmdakconstructie met isolatielaag aan de buitenzijde dient te worden gerealiseerd, de spouwmuur dient te worden geïsoleerd, koudebrugvorming dient te worden voorkomen, en voldoende warmtecapaciteit dient te worden aangebracht. Uit onderzoek van de firma [onderneming 3] (september 2018) blijkt dat aan de buitenmuur sprake is van valspecie in de spouw, waardoor sprake kan zijn van koudebrugvorming en dus vochtoverlast. In augustus 2019 is de valspecie verwijderd en de buitenmuur geïsoleerd. In opdracht van [eiser sub 1] c.s. heeft [onderneming 4] op 31 oktober 2019 onderzoek gedaan naar de klachten van [eiser sub 1] c.s.. Uit dit onderzoek volgt dat de vochtproblematiek door de wanden is verholpen door het verwijderen van de valspecie uit de spouwmuur en de isolatie van de muur en het voorzien van nieuw voegwerk in de kopgevel. [onderneming 4] stelt nog wel vast dat sprake is van vochtproblematiek aan de vloer en het dak. De oorzaak ligt volgens [onderneming 4] aan het ontbreken van een deugdelijke isolatie onder de vloer en op het dak van de aanbouw.
4.4.
Deze vochtproblemen kwalificeren naar het oordeel van de kantonrechter als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro omdat zij afbreuk doen aan het genot dat de huurder (redelijkerwijs) mag verwachten. Dat de vochtproblemen inherent zijn aan een woning die gebouwd is in de jaren ’30 betekent nog niet dat deze geen gebrek opleveren. De verhuurder van een woning is namelijk gehouden een woning van objectief aanvaardbare kwaliteit te leveren en daarvan is geen sprake nu in de woning aanzienlijke vochtproblemen zijn geconstateerd. Omdat de genotsverhinderende omstandigheden niet aan de huurder toerekenbaar zijn, maar aan de gebrekkige bouwkundige staat van de woning, komen zij voor risico van de verhuurder. Het is derhalve de verantwoordelijkheid van de verhuurder en niet van de huurder om gebreken te verhelpen.
4.5.
De kantonrechter is concluderend van oordeel dat de gebreken het woongenot (substantieel) aantasten en dat [eiser sub 1] c.s. belemmerd wordt in zijn woongenot, zodat voldoende reden is voor een huurprijsvermindering. De kantonrechter ziet aanleiding om af te wijken van artikel 6 Besluit Pro Huurprijzen Woonruimte (hierna: BHW) en Bijlage II bij dat besluit (de forfaitaire percentages behorend bij de nulpunten). Daarvoor is redengevend dat Dudok de klachten serieus heeft genomen, onderzoek heeft moeten doen alvorens tot herstel te kunnen overgaan, en de vochtproblematiek zich enkel heeft beperkt tot de keuken. Naar het oordeel van de kantonrechter is er deels sprake van gebreken als bedoeld in categorie B (vochtproblemen in keuken) van bijlage II bij het BHW. Nu het verzoek tot huurprijsvermindering bij de huurcommissie is ingediend op 20 december 2018 komt onder toepassing van artikel 7:257 lid 1 BW Pro de huurprijsvermindering eerst in aanmerking met ingang van 20 juni 2018 (vervaltermijn van zes maanden). De kantonrechter stelt die huurprijsvermindering op een percentage van 15% van 20 juni 2018 tot 1 september 2019; het moment dat toen in ieder geval de valspecie uit de spouwmuur is verwijderd en de isolatie van de buitenmuur is gerealiseerd. Van 1 september 2019 tot 1 december 2019 op 10%, het moment dat in ieder geval de vloerisolatie is gerealiseerd en van 1 december tot 9 maart 2020 op 5%, het moment dat de dakisolatie had kunnen worden gerealiseerd. Hoewel die laatste overige werkzaamheden later tot stand zijn gebracht, ligt de oorzaak van de vertraging bij [eiser sub 1] c.s., omdat zij aanvankelijk heeft geweigerd toestemming te geven voor de uitvoering van het werk in verband met de plaatsing van het ventilatiekanaal.
4.6.
[eiser sub 1] c.s. heeft gesteld dat door de gebreken haar keuken apparatuur is beschadigd door roestvorming (€ 4.600,00) en de tegels op de wanden € 1.500,00 en de marmerenvloer € 2.400,00 moeten worden vervangen. [eiser sub 1] c.s. heeft deze vordering gebaseerd op artikel 7:208 BW Pro. De kantonrechter overweegt als volgt. Nu sprake is van een gebrek, is daarmee ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van de (huur)overeenkomst. Wil [eiser sub 1] c.s. aanspraak kunnen maken op vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade, dan moet er sprake zijn van een toerekenbare tekortkoming, hetgeen door Dudok is betwist. Een tekortkoming is toerekenbaar als sprake is van schuld of risico, aldus artikel 6:75 BW Pro. Dudok heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende betwist dat haar een verwijt kan worden gemaakt en dat de tekortkoming in zoverre niet aan haar is toe te rekenen. De kantonrechter neemt in aanmerking dat [eiser sub 1] c.s. sinds mei 1981 de woning huurt en tot eind 2017 niet over vocht heeft geklaagd, althans dat is onvoldoende komen vast te staan. Aannemelijk is dat, voor zover de schade al zou komen vast te staan, die schade door de vochtproblematiek zich al veel eerder heeft gemanifesteerd. Vanaf het moment dat [eiser sub 1] c.s. is gaan klagen heeft Dudok actie ondernomen en de planning voor het isoleren van de uitbouw naar voren gehaald. Nu aangenomen moet worden dat [eiser sub 1] c.s. Dudok niet tijdig op de hoogte heeft gesteld van de vochtproblemen, kan de schade door het gebrek niet aan Dudok worden toegerekend. De kantonrechter is bovendien van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. haar vordering tot schadevergoeding ook nog eens onvoldoende heeft onderbouwd. Dit leidt ertoe dat Dudok niet verplicht is de schade te vergoeden die (mogelijk) voortvloeit uit de gebreken.
Buitengerechtelijke kosten
4.7.
[eiser sub 1] c.s. stelt dat zij kosten heeft moeten maken ter vaststelling van de gebreken in het gehuurde. Daartoe heeft zij opdracht gegeven tot onderzoek aan [onderneming 4] . [onderneming 4] heeft aan Das Rechtsbijstand een bedrag van € 1.161,60 in rekening gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat het rapport van [onderneming 4] heeft bijgedragen aan verduidelijking van de situatie in en rondom de uitbouw van het gehuurde, temeer nu de huurcommissie de vordering tot huurprijsvermindering inmiddels had afgewezen, zodat het redelijk is de kosten daarvan aan Dudok toe te rekenen.
Proceskosten
4.8.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt nu beiden partijen deels in het gelijk en ongelijk zijn gesteld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
vermindert de huurprijs van het gehuurde vanaf 20 juni 2018 tot 1 september 2019 met 15%; vermindert de huurprijs van het gehuurde vanaf 1 september 2019 tot 1 december 2019 met 10%; vermindert de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 december 2019 tot 9 maart 2020 met 5%;
veroordeelt Dudok om aan [eiser sub 1] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.160,6;
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 september 2020.