Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/327
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 2.392.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 3 december 2019 (bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning verminderd tot een bedrag van € 2.132.000,-. De aanslag onroerendezaakbelastingen is met toepassing van die nieuwe waarde verminderd.
3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
4. Het beroep is op de zitting van 28 september 2020 behandeld. Vanwege maatregelen in het kader van de coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser was daarbij aanwezig, bijgestaan door [A] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [B] , taxateur.
Het geschil
5. In geschil is de woz-waarde van de woning. De woning is een in 1902 gebouwde vrijstaande villa met een berging en een garage. De woning heeft een inhoud van 1.779 m³ en ligt op een kavel van 1.616 m².
6. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.132.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 1.800.000,-. Hij verwijst hiervoor naar het taxatierapport van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) van 16 april 2019, opgesteld door
[A] .
Het beoordelingskader
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de woz-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De woz-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
8. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen vrijstaande woningen:
[adres 2] , verkocht op 29 maart 2019 voor € 1.800.000,-;
[adres 3] , verkocht op 1 maart 2019 voor € 1.875.000,-;
[adres 4] , verkocht op 29 mei 2019 voor € 1.725.000,-.
Beoordeling van de zaak
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 2.132.000,- niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
10. Eiser voert in de eerste plaats aan dat de woonoppervlakte van de woning 404 m² bedraagt in plaats van 483 m². Hij verwijst hiervoor naar het aankoop-taxatierapport in 2014 en het recente NWWI-rapport van 16 april 2019. In de overgelegde publicatie “De aansluiting van woz-waarden op het marktniveau” door de Waarderingskamer uit 2019 wordt de term kubieke meter bijna niet gebruikt in tegenstelling tot de term vierkante meter, anticiperend op de nieuwe berekeningswijze door de gemeente vanaf 2022 met vierkante meters. Verweerder had een correctie moeten uitvoeren of de meting opnieuw moeten doen. Tijdens de zitting heeft eiser ook nog gesteld dat de genoemde inhoudsmaten van de referentiewoningen in de taxatiematrix niet juist zijn.
11. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank is niet gebleken dat verweerder bij de waardebepaling niet de juiste methode heeft gehanteerd door te taxeren op basis van de bruto inhoud in plaats van de gebruiksoppervlakte. Tijdens de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de bruto inhoud van alle woningen, ook de woning van eiser, in bezwaar zijn nagemeten aan de hand van bouwtekeningen of 3D-software. Het is juist dat het vanaf 2022 verplicht wordt om woz-taxaties van woningen te baseren op de gebruiksoppervlakte, maar de registratie hiervan is nog niet van voldoende kwaliteit. Om te zorgen voor een soepele overgang is besloten om een overgangsperiode van een aantal jaren te hanteren. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De publicatie, waarnaar eiser verwijst, schrijft niet voor dat bij de waardering gebruik moet worden gemaakt van gebruiksoppervlakten. Verweerder kon de waardering daarom baseren op een vergelijking van de bruto inhoud van de woning en de referentiewoningen. Daarbij is de rechtbank niet gebleken dat de door verweerder gehanteerde inhoudsmaten onjuist zijn.
12. Verder stelt eiser dat er een forse discrepantie bestaat tussen de vastgestelde woz-waarde door verweerder en in het NWWI-rapport vastgestelde marktwaarde. Het is relevant dat de woz-waarden daadwerkelijk een goede weerspiegeling van de marktwaarde geven. Nauwkeurigheid en betrouwbaarheid van die waardering moet aansluiten bij de financiële en maatschappelijke gevolgen van het gebruik van die woz-waarden. Volgens eiser is desondanks de woz-waarde in de praktijk onvoldoende betrouwbaar voor geldverstrekkers. Geen enkele hypotheek wordt afgegeven op basis van een woz-waarde, maar geldverstrekkers vragen om een NWWI-taxatie. Deze taxaties reflecteren een reële marktwaarde en staat voor kwalitatief goede en objectieve taxaties.
13. De Hoge Raad, de hoogste beroepsinstantie in dit soort zaken, heeft over de wijze waarop de waarde in het economische verkeer wordt bepaald het volgende geoordeeld. [1] De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt gehanteerd. De toetssteen blijft echter uiteindelijk de waarde zoals omschreven in dit artikel, maar die waarde kan ook op andere manieren worden bepaald. In de taxatiematrix heeft verweerder de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet woz bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode. Daarmee heeft verweerder niet in strijd gehandeld met de voorschriften van de Uitvoeringsregeling, aangezien daarin de vergelijkingsmethode wordt vermeld als de toegestane waarderingsmethode voor woningen. De rechtbank is dan ook niet gebleken dat de wijze waarop verweerder de waarde van de woning in het kader van de Wet woz heeft bepaald niet betrouwbaar is.
14. De rechtbank is verder van oordeel dat de in de taxatiematrix van verweerder genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn ook vrijstaande villa’s met een grote inhoud en perceelsoppervlakte. Daarbij heeft verweerder dezelfde referentiewoningen gebruikt als de drie referentiewoningen die in het door eiser overgelegde taxatierapport staan vermeld. Dit betekent dat de gronden van eiser tegen de eerdere door verweerder gebruikte referentiewoningen in het taxatieverslag niet meer hoeven te worden besproken.
15. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning in vergelijking met de referentiewoningen. Zijn woning ligt met de voortuin aan een drukke doorgaande c.q verbindingsweg. Tijdens de zitting is verder toegelicht dat er sprake is van een aanrijroute richting de snelweg. Verder wijst eiser er op dat zijn woning een rijksmonument is wat de nodige beperkingen met zich meebrengt.
16. Verweerder heeft hierover gesteld dat uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentiewoningen niet blijkt dat er een waardedrukkend effect van de ligging uit gaat. Volgens verweerder is bij alle referentiewoningen bedrijvigheid aanwezig door de nabijheid van scholen of kinderopvang. De referentiewoning [adres 3] ligt bijvoorbeeld nabij een school. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning in vergelijking met de referentiewoningen een dusdanige slechtere ligging heeft dat verweerder om die reden een waardedrukkend effect had moeten aannemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de ligging dan ook geen correctie hoeven toe te passen.
17. Verder heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen wat betreft inhoud en perceeloppervlakte voldoende rekening is gehouden. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder een correctie van € 110.102,- heeft toegepast voor het feit dat de woning een rijksmonument is. Verder is voor de woning van eiser een lagere prijs per m³ gehanteerd dan de gemiddelde prijs per m³ van de referentiewoningen, namelijk € 815,- ten opzichte van € 844,-. Daarbij is zowel de lagere verkoopprijs van de referentiewoning [adres 4] van € 1.767.000,- als de hogere verkoopprijs van de referentiewoning [adres 3] van € 1.977.000,- (verkoopprijzen teruggerekend naar waardepeildatum 1 januari 2018) in de vergelijking meegenomen. Weliswaar is de woning van eiser hoger gewaardeerd, maar het waardeverschil is met name gelegen in de grotere inhoud van de woning. Gelet op het voorgaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentiewoningen.
18. De rechtbank is verder van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van
€ 1.800.000,- onvoldoende heeft onderbouwd. Eisers taxateur heeft ter onderbouwing van die waarde dezelfde referentiewoningen gebruikt als verweerder, maar op basis van die verkoopcijfers tot een andere waarde geconcludeerd. In de taxatie van eiser is deze waarde echter bepaald naar de waardepeildatum 5 april 2019, terwijl het hier gaat om de waardepeildatum 1 januari 2018. Dat maakt dat deze waardebepaling al minder geschikt is dan de taxatiematrix van verweerder ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. Daarnaast is dit taxatierapport opgesteld ten behoeve van de financiering van de woning en niet met het doel om de waarde van de woning vast te stellen in het kader van de Wet woz.
De rechtbank acht de waardebepaling in het NWWI-rapport dan ook onvoldoende overtuigend om te concluderen dat verweerder de woz-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
19. Eiser stelt verder dat de woz-waarde in de periode tussen 2016 en 2017 buitenproportioneel met 72% is gestegen en in de periode tussen 2017 en 2018 zelfs met 80%. Deze stijging strookt niet met de marktwaarde van huizenprijzen zoals in de door eiser getoonde grafiek opgenomen. Andere panden aan de [adres 1] hebben bijvoorbeeld geheel tegen de conjunctuur in een opmerkelijke daling van de woz-waarde laten zien in de perioden 2016-2017 en 2017-2018. Deze woningen liggen aan dezelfde zijde van de straat en er hebben geen verbouwingen plaatsgevonden. Het kan niet zo zijn dat met dergelijke exceptionele stijgingen geen extra controles plaatsvinden. Eiser wijst in dit verband naar de eerder genoemde publicatie van de Waarderingskamer.
20. Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Daarbij overweegt de rechtbank dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling weer andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. De waarde kan ook niet worden afgeleid uit WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen. Ook kan geen betekenis toekomen aan een gemiddelde algemene waardestijging. Het stijgings- of dalingspercentage geeft slechts de gemiddelde waardestijging van alle woningen in een gemeente weer en kan dus niet als maatstaf worden gebruikt.
Conclusie
21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.