Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/69
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. P.L.J.A. van Rosmalen),
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 220.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 (bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
4. Het beroep is op de zitting van 28 september 2020 behandeld. Vanwege maatregelen in het kader van de coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Zowel eiser als zijn gemachtigde waren daarbij niet aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Het geschil
5. In geschil is de woz-waarde van de woning. De woning is een in 1937 gebouwde benedenwoning met een tuinhuis. De woning heeft een inhoud van 344 m³ en ligt op een kavel van 35 m².
6. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 220.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 186.000,-.
Het beoordelingskader
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de woz-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De woz-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
8. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Naast de eigen verkoop van de woning op 15 juni 2020 voor € 261.500,-, heeft verweerder nog twee andere referentiewoningen bij de vergelijking betrokken. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 6 september 2018 voor € 157.000,-;
[adres 3] , verkocht op 3 augustus 2018 voor € 185.000,-.
9. Eiser voert aan dat verweerder voor de waardebepaling ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van de eigen aankoopprijs van de woning die hij op 15 februari 2017 heeft gekocht voor € 167.500,- en dat de verhoging door verweerder van dit bedrag met 30% niet onderbouwd is door de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Bovendien was de woning in een fatsoenlijke staat verkocht en heeft eiser sindsdien in verwaarloosbare mate verbeteringen aan de woning aangebracht.
10. Verweerder heeft de verkoop van de woning in 2020 wel gebruikt in de onderbouwing van de waarde, maar de eerdere verkoop van de woning in 2017 niet. Volgens verweerder lag de verkoopprijs in 2017 aan de lage kant waarvoor de reden niet duidelijk uit de akte van levering blijkt. De woning is in 2020 opnieuw verkocht voor € 261.500,- waaruit volgens verweerder duidelijk is geworden dat de verkoopprijs in 2017 niet marktconform was. Tijdens de zitting heeft verweerder verder toegelicht dat eiser de woning in 2017 van een rechtspersoon, Nootzaak B.V., heeft gekocht. Er is gevraagd om inlichtingen te verstrekken, maar verweerder heeft daar geen reactie op gekregen. Verweerder acht deze verkoop in 2017 geen reële marktwaarde. De prijs van € 508,- per m³ ligt meer dan € 100,- lager dan de gemiddelde prijs per m³ voor de referentiewoningen. Toen de woning in 2020 werd verkocht voor een veel hogere prijs, terwijl er weinig investeringen in de woning waren gedaan, bevestigde dat het vermoeden van verweerder dat er iets niet klopte aan de eerdere verkoop in 2017.
11. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde van de onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. [1]
12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van die bijzondere omstandigheden. Verweerder heeft de verkoopdocumenten en de akte van levering overgelegd, maar stelt zelf dat er geen specifieke omstandigheden zijn achterhaald rondom de verkoop in 2017. Het enkele gegeven dat eiser de woning in 2017 tegen een lage prijs van een rechtspersoon heeft gekocht wat volgens verweerder wordt onderbouwd door de latere hogere verkoopprijs van de woning in 2020, is niet voldoende voor het oordeel dat de eerdere aankoop in 2017 niet marktconform is geweest. Verweerder heeft deze stelling ook niet verder kunnen onderbouwen. Daarbij betrekt de rechtbank ook dat de verkoopdatum van de woning in 2020 te ver weg ligt van de waardepeildatum, namelijk 2,5 jaar. De rechtbank acht deze verkoopprijs dan ook niet geschikt om de waarde uit af te leiden dan wel om te concluderen dat de aankoopprijs van de woning in 2017 niet marktconform is geweest. De rechtbank kan verweerder ook niet volgen in zijn verwijzing naar de andere gebruikte referentiewoningen. Die referentiewoningen maken onderdeel uit van de taxatie van verweerder waarbij de referentiewoningen zijn gebruikt om de door verweerder voorgestane waarde te onderbouwen. De beoordeling van de taxatie van verweerder komt echter pas aan de orde wanneer is vastgesteld dat de eigen aankoopprijs niet bruikbaar is. De verwijzing van verweerder naar de waarde van de referentiewoningen past daarom niet bij de beoordeling van de betrouwbaarheid van de eigen aankoopprijs van eiser in 2017.
13. Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank eiser in zijn stelling dat de eigen aankoopprijs het meest geschikt is om de waarde van de woning vast te stellen. Verweerder heeft daarvan bij de vaststelling van de waarde ten onrechte geen gebruik gemaakt. De beroepsgrond slaagt. Dat heeft tot gevolg dat de rechtbank niet meer toekomt aan de beoordeling van de taxatie van verweerder.
14. De rechtbank oordeelt dan ook dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is gegrond en de rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen.
15. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem gewenste waarde aannemelijk maakt. Eiser stelt dat uitgegaan moet worden van een indexering van ongeveer 12% dat overeenkomt met de waardeontwikkeling voor vergelijkbare woningen in de buurt volgens de NVM. Zo komt eiser uit op een waarde van € 186.000,- op de waardepeildatum. De rechtbank acht deze indexering reëel, omdat deze indexering niet veel afwijkt van de door verweerder in de taxatiematrix toegepaste indexering naar de waardepeildatum en door verweerder niet is betwist. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser daarmee de door hem voorgestane waarde aannemelijk. De rechtbank stelt de waarde van de woning op
1 januari 2018 dan ook vast op € 186.000,- en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.047,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde per punt van
€ 525,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
-
verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018 naar € 186.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.047,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.