Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4896
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
en
[verweerder] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
1. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 345.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. In de uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2019 (bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
4. Het beroep is op de zitting van 28 september 2020 behandeld. Vanwege maatregelen in het kader van de coronacrisis heeft de zitting plaatsgevonden via Skype. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Het geschil
5. In geschil is de woz-waarde van de woning. De woning is een in 1932 gebouwde hoekwoning met aanbouw.
6. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 345.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 295.000,-.
Het beoordelingskader
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de woz-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De woz-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet woz, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
8. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met drie referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 15 maart 2018 voor € 362.500,-;
[adres 3] , verkocht op 5 maart 2018 voor € 395.000,-;
[adres 4] , verkocht op 21 september 2017 voor € 300.500,-.
Beoordeling van de zaak
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 345.000,- niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
10. Eiser voert in de eerste plaats aan dat volgens de bestreden uitspraak op bezwaar de inhoud van zijn woning 252 m³ bedraagt. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de inhoud van de woning is nagemeten. De inhoud inclusief de naastgelegen aanbouw van de woning is aan de hand van de bruto buitenmaten opnieuw berekend op 353 m³. De taxateur heeft tijdens de zitting gesteld dat dit met 3D-software is nagemeten en dat in de bestreden uitspraak op bezwaar een fout is gemaakt in de genoemde inhoudsmaat. Tegenover deze toelichting van verweerder heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder de inhoud niet juist heeft nagemeten. Het is verweerder toegestaan om dit in de beroepsfase alsnog te corrigeren. De rechtbank ziet dan ook geen reden om niet uit te gaan van een bruto inhoud van de woning inclusief de aanbouw van 353 m³.
11. Verder stelt eiser dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen in de taxatiematrix niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. Zijn woning is geen ééngezinswoning, terwijl de referentiewoningen dat wel zijn met meerdere slaapkamers en een zolderverdieping met vaste trap en dakkapellen. De referentiewoning [adres 2] heeft drie slaapkamers op de eerste verdieping en een vaste trap naar zolder met een slaapkamer en dakkapel. De inhoud van deze woning is ook aanzienlijk groter. De nok van zijn woning ligt ongeveer een meter lager dan de aangrenzende woningen, waardoor die woningen ook dakkapellen en slaapkamers op zolder hebben. Voor zijn woning is het onmogelijk om een vaste trap te maken naar de zolder met een slaapkamer. Er zijn maar weinig woningen voor een één- of tweepersoonshuishouden.
12. De rechtbank stelt vast dat uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met woningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning. Het zijn woningen uit nagenoeg hetzelfde bouwjaar en van hetzelfde type. Die referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar verweerder moet wel inzichtelijk maken hoe hij rekening houdt met de verschillen in waardebepalende factoren.
13. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de taxatiematrix dat met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte, in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder heeft daarbij met de waardeontwikkeling rekening gehouden door het verkoopcijfer van de referentiewoningen te corrigeren naar de waardepeildatum. De stelling van eiser dat de referentiewoningen in tegenstelling tot zijn woning ééngezinswoningen zijn met een vaste trap naar zolder en meerdere slaapkamers, is onvoldoende voor het standpunt dat verweerder met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen geen rekening heeft gehouden. Vooral de referentiewoning [adres 3] is goed vergelijkbaar met eisers woning qua type. Deze referentiewoning heeft weliswaar een extra bouwlaag met een grotere inhoud en perceel, maar daar heeft verweerder voldoende rekening mee gehouden. Voor deze referentiewoning is een prijs gehanteerd van € 670,- per m³ en voor de andere referentiewoningen prijzen van € 815,- en
€ 737,- per m³. Uitgaande van deze drie referentiewoningen bedraagt de gemiddelde prijs
€ 740,- per m³. Voor eisers woning is de laagste prijs van € 620,- per m³ gehanteerd. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de woning in vergelijking met de verkoopprijzen van de referentiewoningen niet te hoog heeft vastgesteld.
14. Eiser stelt verder dat de stijging van de woz-waarde van zijn woning niet in lijn is met de waardestijging van andere woningen in de gemeente [plaats] in de periode van 1 januari 2016 en 1 januari 2017 van 5,18%.
15. Deze beroepsgrond kan ook niet slagen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het de bedoeling van de wetgever is dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen op of rond de waardepeildatum. Daarbij is de waarde die voor eerdere belastingjaren aan de woning is toegekend niet van belang. Omdat bij die waardebepaling weer andere referentiewoningen kunnen worden gebruikt, is het mogelijk dat er verschillen optreden ten opzichte van een vorig belastingjaar. Daarbij kan geen betekenis toekomen aan een gemiddelde algemene waardestijging. Dat stijgingspercentage geeft slechts de gemiddelde waardestijging van alle woningen in een gemeente weer en kan dus niet als maatstaf worden gebruikt.
Conclusie
16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.