Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/289
uitspraak van de meervoudige kamer van 16 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: B.M. Abraham)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 1] , verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 30 april 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (“ [kantoorgebouw] ”) te [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 2.195.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar en gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 december 2019 heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van het object verlaagd naar € 2.010.000,-.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift en een taxatierapport van 24 april 2020 overgelegd.
Het beroep is behandeld op de zitting van 24 september 2020. Gemachtigde van eiseres heeft via een telefonische verbinding deelgenomen aan de zitting. Namens de heffingsambtenaar is op de zitting verschenen [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een kantoorgebouw (solitair), gebouwd in 2002, en een parkeerdek en parkeerterrein. Het kantoorgebouw heeft een oppervlakte van 2.627 m².
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.400.000,-, gebaseerd op een huurwaarde van maximaal € 75,- en een kapitalisatiefactor van 7. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Omdat eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
4. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing in beroep een taxatierapport van 24 april 2020 van taxateur [taxateur] overgelegd. De taxateur heeft de waarde vastgesteld op
€ 2.010.000,-, waarbij hij voor het object een gemiddelde huurprijs van € 69,- per m² en een kapitalisatiefactor van 10,3 heeft gehanteerd. In de taxatiematrix is het object vergeleken met drie referentieobjecten, te weten:
- [adres 2] , 2.617 m², verkocht op 15 november 2018 voor € 2.950.000,-.
De getaxeerde huurwaarde is berekend op € 230.236,- en de kapitalisatiefactor op 10,5.
- [adres 3] , 5.961 m², verkocht op 13 juli 2018 voor € 6.465.000,-.
De getaxeerde huurwaarde is berekend op € 536.490,- en de kapitalisatiefactor op 10,5.
- [adres 4] , 5.983 m², verkocht op 20 december 2018 voor € 4.500.000,-.
De getaxeerde huurwaarde is berekend op € 400.861,- en de kapitalisatiefactor op 10,3.
De hoogte van de kapitalisatiefactor van 10,3 heeft de taxateur onderbouwd aan de hand van een kantoor aan de [adres 5] , deel uitmakend van een kantorencomplex [adres 6] tot en met [nummer] , gelegen op circa één kilometer van het object, en verkocht op 27 september 2018 en met een actuele huurwaarde van € 93.500,-.
5. Eiseres is van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met de langdurige leegstand van het object. De huurder van het object is failliet gegaan en heeft het pand verlaten. Eiseres stelt dat [plaats 2] vanwege de ligging niet meer aantrekkelijk blijkt te zijn voor nieuwe huurders van kantoorruimten. De door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn volgens eiseres niet goed vergelijkbaar. Zo is [adres 3] gekocht door de gebruiker van een ander object op dit kantorencomplex. Een dergelijke transactie is aantrekkelijk. Een dergelijke gebruiker, die zijn activiteiten wil uitbreiden, is bereid een hoger bedrag te betalen. Daardoor is de transactie niet marktconform en dus minder goed vergelijkbaar met het object waarin leegstand is. De andere twee referentieobjecten hebben huurdergebruikers met langjarige huurcontracten. Eiseres wijst daarbij erop dat op het object in oktober 2019 één bod was gedaan van € 1.750.000,-, maar dat de bieder de financiering niet rond kreeg. Ook daaruit blijkt dat de waarde te hoog is vastgesteld.
6. De rechtbank overweegt allereerst dat de vergelijkingsobjecten, gezien de ligging in dezelfde straat en type en uitstraling, goed vergelijkbaar zijn met het object.
De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven over de huurwaarde en de kapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Aan dit oordeel doet niet af wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.
7. De taxateur heeft drie transacties aan de [adressen] geanalyseerd en de huurwaarde getaxeerd. Niet in geschil is dat één van de transacties heeft plaatsgevonden aan de gebruiker/huurder van een ander object op het kantorencomplex. Die omstandigheid maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat de verkoop niet marktconform is geweest en daarom niet bruikbaar zou zijn. Daarbij komt dat de twee andere transacties, vooral die van [adres 2] met vergelijkbare oppervlakte, de huurwaarde onderbouwen en aannemelijk maken dat de huurwaarde van gemiddeld € 69,- per m² niet te hoog is. Ook aan de hand van de toelichting op de transactie en huurprijs van [adres 5] met een huurwaarde van € 89,- per m² is aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van de kantoorruimten van het object niet te hoog is vastgesteld.
8 . De rechtbank volgt eiseres ook niet dat onvoldoende rekening is gehouden met de leegstand. Gelet op de onderbouwing van de kapitalisatiefactor aan de hand van [adres 5] met een kapitalisatiefactor van 12,5 is voldoende aannemelijk gemaakt dat in de kapitalisatiefactor van 10,3 het leegstandsrisico voldoende is verdisconteerd. Eiseres heeft verder niet concreet onderbouwd dat deze kapitalisatiefactor lager en het daarin verdisconteerde leegstandsrisico hoger zou moeten zijn.
9. Dat wat de gemachtigde van eiseres op de zitting heeft toegelicht over een schriftelijk vastgelegd bod van € 1.750.000,- op het object ter onderbouwing dat de waarde te hoog is, gaat ook niet op. Het bod is in oktober 2019 gedaan, ruim anderhalf jaar na de waardepeildatum, en de verkoop is niet feitelijk gerealiseerd. Daarom kan het niet betrokken worden bij de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum 1 januari 2018.
Conclusie
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 16 oktober 2020 gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter,
mr. R.C. Stijnen en mr. J.R. van Es-de Vries, leden, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier.
Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.