Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5216
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 306.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 21 juli 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [A] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1978 gebouwde tussenwoning met een berging. De woning
staat op een perceel van 144 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 138 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 245.000,-. Verweerder handhaaft in beroep
de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de
waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in woz-zaken.
5. Verweerder heeft een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de
volgende vijf, in [plaats] gelegen, referentiewoningen. [adres 2] , verkocht op 6 april 2018 voor € 315.000,-, [adres 3] , verkocht op 4 juli 2017 voor € 355.000,-, [adres 4] , verkocht op 21 juni 2017 voor € 256.000,-, [adres 5] , verkocht op 2 juni 2017 voor € 293.000,- en [adres 6] , verkocht op 11 september 2016 voor
€ 272.500,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die
daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat zowel tegen de beschikking van de woning als van [adres 7]
bezwaar is gemaakt. Van de woning is het bezwaar ongegrond verklaard. Van [adres 7] is het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar
€ 264.000,-. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat daardoor het gelijkheidsbeginsel is geschonden. Daarom stelt hij dat de waarde van de woning gelijk verlaagd moet worden.
9. Verweerder brengt naar voren dat eiser met de vergelijking met de WOZ-waarde van
[adres 7] het wettelijk kader van de WOZ miskent. De WOZ-waarde voor woningen wordt namelijk bepaald door vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat normaal gesproken de bezwaren van een groep woning wel naast elkaar worden gelegd, waarna wordt beslist. Dat is in deze zaak niet gebeurd.
10. De rechtbank merkt op dat de systematiek voor het bepalen van de WOZ-waarde van de
woning als volgt is. Verweerder stelt jaarlijks de WOZ-waarde vast op basis van de verkoopprijzen van de woningen die in de periode van maximaal een jaar rond deze waardepeildatum zijn verkocht. Een vergelijking met buurpanden past dus niet in de systematiek van de Wet WOZ. Dat zou alleen anders kunnen zijn, wanneer blijkt dat meerdere woningen, die identiek zijn aan eisers woning, een lagere WOZ-waarde hebben. Daarvan is hier niet gebleken. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet. De grond slaagt niet.
11. Daarnaast voert eiser drie volgens hem goed vergelijkbare woningen op die verweerder
ten onrechte niet bij de waardebepaling heeft meegenomen. Dit betreft [adres 8] , verkocht op 1 oktober 2018 voor € 246.250,-, [adres 9] , verkocht op 6 september 2018 voor
€ 225.000,- en [adres 2] , verkocht op 16 juli 2018 voor € 315.000,-. Deze vergelijkingsobjecten tonen volgens eiser aan dat de WOZ-waarde voor de woning te hoog is vastgesteld.
12. Verweerder wijst erop dat de in de taxatiematrix gepresenteerde referenties de meest
optimale objecten zijn, waarin het door eiser aangehaalde object [adres 2] is opgenomen. De door eiser genoemde woningen aan de [straat] zijn niet door de taxateur geselecteerd, omdat de objecten in de taxatiematrix betere vergelijkingen zijn. De situatie van deze woningen aan de [straat] verschilt namelijk met die van de woning. [adres 8] heeft een relatief kleine achtertuin en een erg grote voortuin. [adres 9] heeft een andere uitstraling dan de woning. Ter zitting heeft verweerder nog toegelicht dat is gezocht naar een mix van vergelijkbare woningen. Verder heeft hij onderbouwd dat [adres 4] aan een doorgaande weg ligt en [adres 10] tegenover een middelbare school. Dit zorgt voor een minder gunstige ligging dan de woning.
13. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om een mix van referentiewoningen
te selecteren, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De rechtbank constateert dat alle woningen van rond hetzelfde bouwjaar zijn, drie van de vijf vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning zijn gelegen en vier van de vijf vergelijkingsobjecten net als de woning een tussenwoning zijn. Met uitzondering van het object [adres 2] , dat een matig/voldoende scoort op het onderdeel staat van onderhoud, scoren alle woningen een voldoende op bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud. Verder heeft verweerder uitgelegd waarom hij niet heeft gekozen voor twee van de door eiser genoemde objecten. De grond slaagt niet.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is op 7 oktober 2020 gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. Als gevolg van maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt de uitspraak, voor zover nodig, alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.