Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
kantonrechter
locatie Lelystad
Vonnis in kort geding van 3 november 2020
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 8748682 / MV EXPL 20-122 van
1.[eiser sub 1] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiseres sub 2] ,3. [eiser sub 3] ,wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen [eiser sub 3] ,eisers in conventie,verweerders in reconventie, hierna tezamen te noemen: [eisers c.s.] ,gemachtigde mr. J.B.M. Swart,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. J. de Koning.
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. J. de Koning.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 oktober 2020
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers c.s.]
- de pleitnota van [gedaagde]
- de eis in reconventie van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eiser sub 1] en [gedaagde] is met ingang van 1 augustus 2018 een huurovereenkomst tot stand gekomen inzake de [adres] in [woonplaats] (hierna: het pand).
2.2.
De huurovereenkomst is tot stand gekomen na een periode van onderhandelingsgesprekken tussen partijen. In eerste instantie is door [eiser sub 1] aan [gedaagde] het voorstel gedaan om 3 jaar te verhuren met een verlenging van 2 jaar na het verstrijken van deze periode. In de loop van de onderhandelingen is dit voorstel komen te vervallen. Door partijen is uiteindelijk een huurovereenkomst ondertekend waarin onder meer staat vermeld:
“(…)HUUROVEREENKOMST VOOR BEPAALDE TIJD KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (…)
Duur, verlenging en opzegging:
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 augustus 2018 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van 2 jaar en loopt tot en met 31 juli 2020.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst verlengt met een periode van 3 jaar.
3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van één jaar.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.(…)
Bijzondere bepalingen (…)
11.4
Het is huurder bekend dat het gehuurde opgeleverd wordt “as-it-is” en in de oorspronkelijke staat, en dat alle benodigde vergunningen,ontheffingen en van overheidswegen benodigde toestemmingen en dergelijke in de breedste zin zoals omschreven in artikel 4.1 van de algemene bepalingen, voor rekening en risico zijn van huurder. (…)
11.6.
Huurder en verhuurder hebben huuringroei afgesproken:
Huur 1e periode van 12 maanden € 21.000,- ex.BTW.
Huur 2e periode van 12 maanden € 25.500,- ex.BTW.
Huur 3e periode van 12 maanden € 30.000,- ex.BTW.
Huur 4e periode van 12 maanden en verder conform overeenkomst op basis van CBS prijsindex met een minimum van 2% per jaar.(…)”
2.3.
Op 25 juli 2019 heeft [eiser sub 1] , met inachtneming van de opzegtermijn van één jaar, de huur van het pand opgezegd. [gedaagde] heeft per e-mail formeel bezwaar aangetekend tegen de opzegging.
2.4.
[eiser sub 1] heeft het pand aan [eiser sub 3] verkocht en met ingang van 1 september aan [eiser sub 3] geleverd.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers c.s.] vordert – zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad –:
te bepalen dat [gedaagde] het pand binnen 7 dagen na betekening van het te wijzen vonnis met al het zijne en de zijnen ontruimt en ter vrije beschikking stelt van [eisers c.s.] , althans [eiser sub 3] , en dat [gedaagde] binnen die termijn de sleutels van het pand aan [eisers c.s.] , althans [eiser sub 3] , dient te retourneren, beiden op last van verbeurte van een dwangsom van € 1.250,00 per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, met een maximum van € 50.000,00, e.e.a, voor zover [gedaagde] zich niet aan deze last zal conformeren;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding ad € 1.750,00 per maand aan [eiser sub 1] over de periode gerekend vanaf 1 augustus 2020 tot en met 31 augustus 2020, e.e.a. te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2020 tot aan het moment der algehele voldoening;.
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding ad € 1.750,00 per maand aan [eiser sub 3] over de periode gerekend vanaf 1 september 2020 tot aan het moment dat [gedaagde] zich aan de last als bedoeld onder 1) conformeert, waarbij [gedaagde] iedere maand, een gedeelte van een maand daaronder begrepen, een bedrag ad € 1.750,00 verschuldigd raakt voor zover hij het gehuurde niet heeft verlaten, e.e.a. te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf iedere 1e van de maand over het bedrag dat [gedaagde] voor die maand aan vergoeding verschuldigd is tot aan het moment der algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, daaronder begrepen het salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten voor zover [gedaagde] de proceskosten niet binnen 14 dagen na berekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiser heeft voldaan;
[gedaagde] te veroordelen in de nakosten ad € 156,00, te vermeerderen met
€ 82,00 in geval overgegaan dient te worden tot betekening van het in deze te wijzen vonnis.
3.2.
Aan deze vordering legt [eisers c.s.] ten grondslag dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Partijen hebben weloverwogen een tijdelijke huurovereenkomst afgesloten. Nu tussen partijen uitgebreid over de huurovereenkomst is onderhandeld, mocht [gedaagde] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat hij een huurovereenkomst voor langere tijd heeft afgesloten. De huurovereenkomst is daarom per 1 augustus 2020 geëindigd. [gedaagde] verblijft sindsdien zonder recht en titel in het pand. [eiser sub 1] heeft het pand inmiddels verkocht aan [eiser sub 3] en kan, doordat [gedaagde] het pand niet verlaat, het pand niet vrij opleveren aan [eiser sub 3] . Volgens [eisers c.s.] is [gedaagde] gehouden het pand te verlaten en tot de ontruiming een maandelijkse vergoeding van € 1.750,00 te betalen aan [eisers c.s.] dan wel [eiser sub 3] . Ondanks herinnering en aanmaning heeft [gedaagde] het pand niet ontruimd. [gedaagde] is daarom ook de proces- en nakosten verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en stelt dat het steeds de bedoeling is geweest om een huurovereenkomst voor de lange termijn af te sluiten en dat dit mondeling en schriftelijk ook tussen partijen overeengekomen is. [gedaagde] wilde een optie om na één jaar te bekijken of zijn restaurant voldoende omzet genereerde om door te gaan, maar heeft nooit bedoeld een huurovereenkomst voor korte termijn overeen te komen met [eisers c.s.] . [gedaagde] heeft tijd, energie en geld geïnvesteerd in zijn restaurant en klantenkring en wil deze investering de komende jaren terug verdienen. Volgens [gedaagde] het de bedoeling van partijen is geweest om voor lange termijn een huurovereenkomst af te sluiten. [gedaagde] concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eisers c.s.] .
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde] verzoekt te bepalen dat in verband met gebreken de kale huurprijs met 50%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, wordt verminderd, in die zin dat de huur met ingang van 1 augustus 2018, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot de datum waarop de lekkage is hersteld, of indien eerder de datum waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen, met veroordeling van [eiser sub 1] tot terugbetaling van hetgeen [gedaagde] in de periode tussen 1 augustus 2018 tot en met 31 augustus 2020 teveel heeft betaald en met veroordeling van [eiser sub 3] van hetgeen [gedaagde] na 31 augustus 2020 teveel heeft betaald.
4.2.
Aan deze vordering legt [gedaagde] ten grondslag dat [eisers c.s.] in gebreke is in de nakoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Reeds bij aanvang van de huurovereenkomst was sprake van een gebrek, te weten lekkage in het plafond boven de eetzaal van het restaurant van [gedaagde] . Door dit gebrek is het huurgenot van [gedaagde] in relevante mate verminderd omdat regelmatig geen of slechts beperkt gasten konden worden toegelaten tot het pand. Volgens [gedaagde] was [eisers c.s.] bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte van het gebrek en [gedaagde] heeft hiervan regelmatig melding gedaan. [eisers c.s.] heeft ook pogingen gedaan tot herstel van de gebreken maar is hierin niet geslaagd.
4.3.
Ook verzoekt [gedaagde] te bepalen dat in verband met verplichte sluiting in het kader van Coronamaatregelen de kale huurprijs met 50%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, wordt verminderd in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 en in de periode van 15 oktober 2020 tot het moment waarop de verplichte sluiting eindigt, met veroordeling van [eisers c.s.] tot terugbetaling van hetgeen [gedaagde] in de periode van
15 maart 2020 tot 1 juni 2020 teveel heeft betaald en met veroordeling van [eiser sub 3] tot hetgeen [gedaagde] in de periode van 15 oktober 2020 tot het moment waarop de verplichte sluiting eindigt teveel heeft betaald.
4.4.
[gedaagde] stelt daartoe dat hij vanwege Coronamaatregelen in de maanden van de verplichte sluiting van 15 maart tot 1 juni 2020 een inkomstenverlies van 54% heeft geleden. Ondanks de steunmaatregelen heeft [gedaagde] in deze periode een negatief resultaat gehad. [gedaagde] stelt dat hij de huur over deze maanden weliswaar heeft betaald maar dat dit onder protest is gebeurd, dat hij deze met behulp van leningen heeft gefinancierd en dat deze nu zwaar op de onderneming drukken. Op grond van vaste jurisprudentie geldt dat de beperkingen in verband met de coronacrisis kunnen worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro, zo stelt [gedaagde] . [gedaagde] heeft het pand van 15 maart tot en met 1 juni 2020 niet kunnen gebruiken. Volgens [gedaagde] is deze tegenvaller geen van beide partijen toe te rekenen en dient deze daarom over beide partijen te worden verdeeld.
4.5.
Tot slot verzoekt [gedaagde] tot hoofdelijke veroordeling van [eisers c.s.] in de kosten van de reconventionele vordering.
4.6.
[eisers c.s.] voert verweer. Ten aanzien van de vordering van huurprijsvermindering in verband met gebreken voert [eisers c.s.] aan dat [gedaagde] , nu al jarenlang sprake zou zijn van een lekkage, geen spoedeisend belang heeft bij deze vordering. [eisers c.s.] betwist voorts dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was dan wel had moeten zijn van het gebrek. [gedaagde] is volgens [eisers c.s.] pas in juli 2019 gaan klagen over lekkage. Telkens wanneer door [gedaagde] een lekkage werd gemeld, heeft [eisers c.s.] gehandeld en de lekkage verholpen. Dat [gedaagde] in een financiële noodsituatie is geraakt door de gestelde lekkage is niet onderbouwd, zo voert [eisers c.s.] aan. Daarbij is volgens [eisers c.s.] tussen partijen in artikel 11.6 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst overeengekomen dat gebreken niet tot huurprijsvermindering kunnen leiden. De vernietiging door [gedaagde] van deze bepaling is voorts niet onderbouwd. [eisers c.s.] concludeert dan ook tot afwijzing dan wel aanzienlijke matiging van deze vordering.
4.7.
Ten aanzien van de vordering voor huurprijsvermindering in verband met Coronamaatregelen voert [eisers c.s.] aan dat het spoedeisend belang ontbreekt ten aanzien van het deel van de vordering dat ziet op de periode van 15 maart tot 1 juni 2020, nu deze periode alweer enige maanden geleden is. De huur over deze maanden is bovendien betaald. Deze vordering moet bovendien worden beoordeeld in een bodemprocedure, zo voert [eisers c.s.] aan. Volgens [eisers c.s.] is bovendien in artikel 11.6 van de algemene voorwaarden opgenomen dat geen huurprijsvermindering kan worden gevorderd vanwege gebreken. Een beroep op artikel 6:258 BW Pro is, zo voert [eisers c.s.] aan, op grond van de artikelen 11.4 van de huurovereenkomst en 4.1 van de algemene voorwaarden niet mogelijk. Volgens [eisers c.s.] is de vordering van [gedaagde] ook niet voldoende onderbouwd, nu een cijfermatige onderbouwing van de gestelde financiële noodsituatie ontbreekt en alleen een door [gedaagde] zelf opgesteld overzicht is verstrekt. Daarbij heeft [gedaagde] het pand ook na maart 2020 gebruikt en is van een volledige sluiting geen sprake (geweest) nu [gedaagde] een afhaaldienst exploiteert. [gedaagde] heeft eind juli 2020 bovendien de op dat moment bestaande huurachterstand in éénmaal betaald, zodat kennelijk voldoende financiële ruimte bestond om de huurpenningen te voldoen. Onduidelijk is voor [eisers c.s.] dan ook waarom 50% van de gestelde onvoorziene omstandigheid op [eisers c.s.] afgewenteld dient te worden. Tot slot blijkt uit de gebrekkige betalingsmoraal van [gedaagde] in 2018 en 2010 volgens [eisers c.s.] dat de financiële noodsituatie van [gedaagde] reeds eerder bestond en niet het gevolg is van corona. Voor wat betreft de periode vanaf 15 oktober 2020 heeft [gedaagde] volgend [eisers c.s.] onvoldoende gesteld om tot een huurprijsvermindering te concluderen. [eisers c.s.] concludeert dan ook tot afwijzing van de reconventionele vorderingen van [gedaagde] .
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie
5.1.
De spoedeisendheid van de zaak is gegeven met de aard van de vordering.
5.2.
De kantonrechter oordeelt dat uit de tekst van de huurovereenkomst niet vast kan komen te staan dat, zoals [eisers c.s.] stelt, door partijen in afwijking van artikel 7:291 BW Pro een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 BW Pro is gesloten. Zo wordt allereerst in de kop van de overeenkomst artikel 7:230a BW vermeld, dat echter niet van toepassing is nu sprake is van een bedrijfsruimte. Dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 BW Pro, wordt niet expliciet vermeld. Wel is een opzegtermijn van één jaar opgenomen terwijl dat voor een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 BW Pro niet nodig is en eerder duidt op een langlopende huurovereenkomst. Bovendien is in artikel 11.6 van de huurovereenkomst een staffel opgenomen voor ‘huuringroei’ voor meerdere (4) jaren. De kantonrechter concludeert op grond van het voorgaande dat dan gekeken moet worden naar de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst en overweegt daartoe het volgende.
5.3.
De kantonrechter stelt vast dat uit de processtukken en de op de zitting gemelde verklaringen en/of gedragingen van partijen voorafgaand aan en/of ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet kan worden afgeleid dat het de bedoeling van partijen is geweest om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten in de zin van artikel 7:301a BW. In tegendeel, uit het verloop van de totstandkoming van de huurovereenkomst blijkt eerder dat beide partijen zijn uitgegaan van een langdurige huurovereenkomst. Het eerste voorstel van [eisers c.s.] betrof immers een huurovereenkomst van drie jaar, te verlengen met twee jaar. Op verzoek van [gedaagde] is vervolgens een proefperiode van één jaar ingevoegd in de huurovereenkomst. Nu het de kantonrechter als redelijk voorkomt dat [gedaagde] , zoals hij tijdens de zitting heeft verklaard, eenzijdig, slechts de mogelijkheid wilde hebben om na één jaar te bezien of zijn onderneming levensvatbaar genoeg was voor een huurovereenkomst op lange termijn, is dit enkele feit onvoldoende om te concluderen dat [gedaagde] zich slechts voor korte termijn wilde verbinden aan de huurovereenkomst. Die proefperiode lijkt eerder als tegemoetkoming aan de huurder te zijn opgenomen in de huurovereenkomst.
5.4.
Het verzoek van [gedaagde] voor een proefperiode van één jaar is voor [eisers c.s.] aanleiding geweest om een nieuw voorstel te doen waarin de huurtermijnen zijn aangepast naar een eerste termijn van 2 jaar, gevolgd door een termijn van 3 jaar. [eisers c.s.] heeft zich daarbij laten bijstaan door een makelaar en heeft ter zitting verklaard dat hij gedurende het proces wetenschap kreeg van de eenzijdige voordelen die dit hem zouden opleveren. Niet gesteld of gebleken is dat door partijen vervolgens is besproken wat de consequenties van de aanpassing door [eisers c.s.] zijn voor [gedaagde] .
5.5.
Uit vaste rechtspraak blijkt dat het de aanbeveling verdient om, in situaties waarin sprake is van een huurovereenkomst van korte duur, dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst op te nemen, onder verwijzing naar artikel 7:301 BW Pro, zodat geen misverstanden kunnen ontstaan over de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. In deze huurovereenkomst tussen partijen ontbreekt een dergelijke verwijzing. Dat nu een misverstand is ontstaan over de bedoelingen van partijen komt, gezien het voorgaande, voor rekening en risico van [eisers c.s.] .
5.6.
Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat in deze procedure voorshands niet vast is komen te staan dat [gedaagde] bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling had om een huurovereenkomst te sluiten voor korte termijn. Dat [gedaagde] door [eisers c.s.] is betrokken bij gesprekken over overdracht van het pand maakt dit, nu [eisers c.s.] heeft bevestigd dat een toekomstige eigenaar het huurcontract van [gedaagde] met alle rechten en plichten over zal nemen, niet anders. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eisers c.s.] daarom af.
5.7.
[eisers c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde.
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
Ook in reconventie dient te worden beoordeeld of [gedaagde] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen en of aannemelijk is dat de vorderingen van [gedaagde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorzieningen zoals gevorderd.
Huurprijsvermindering in verband met gebreken
6.2.
De kantonrechter oordeelt dat de vraag of er sprake is van gebreken en of die gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen in dit kort geding niet kan worden beantwoord. Duidelijk is dat er sprake is geweest van lekkage en dat [gedaagde] regelmatig heeft geklaagd. [eisers c.s.] beroept zich op uitsluitingsclausule in de algemene voorwaarden maar heeft wél pogingen heeft gedaan om de lekkage te verhelpen. De verhuurder voelde zich kennelijk daartoe verplicht. Onduidelijk blijft, nu dit wordt betwist, of het gebrek reeds bestond bij aanvang van de huurperiode en of [eisers c.s.] hiervan op de hoogte was. Nu ook de mate van de vermindering van het huurgenot en de financiële gevolgen ervan niet nader zijn onderbouwd, oordeelt de kantonrechter dat nadere bewijsvoering nodig is om vast te kunnen stellen of de gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen en zo ja, met welk percentage. Hiervoor leent het kort geding zich niet. De kantonrechter zal de gevorderde voorziening daarom afwijzen.
Huurprijsvermindering in verband met Corona-maatregelen
6.3.
Ten aanzien van de gevorderde huurkorting in verband met Corona-maatregelen voor de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 oordeelt de kantonrechter dat het spoedeisend belang ontbreekt. Ten aanzien van de gevorderde huurkorting voor de periode vanaf 15 oktober 2020 acht de kantonrechter het spoedeisend belang gegeven.
6.4.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] zijn stelling, dat hij door Corona-maatregelen gedurende de maanden maart 2020 tot en met mei 2020 en sinds 15 oktober 2020 te maken heeft (gehad) met een flinke omzetteruggang zodat een huurprijsvermindering van 50% gerechtvaardigd is, onvoldoende heeft onderbouwd. Kennelijk waren er voldoende middelen om de huurpenningen tot en met augustus 2020 te betalen, zoals blijkt uit het feit dat eind juli 2020 de ontstane betalingsachterstand door [gedaagde] is voldaan. Dat, zoals [gedaagde] stelt, deze betalingen onder protest zijn gedaan en dit ook zo is aangegeven op de betreffende bankafschriften maakt dit niet anders. Het had immers op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn vordering nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met stukken van zijn boekhouder of zijn accountant. Dat [gedaagde] dit heeft nagelaten, en slechts een door hem zelf opgesteld overzicht heeft overgelegd, komt voor zijn rekening en risico. Dat de huurpenningen zijn gefinancierd met leningen die zwaar op de bedrijfsvoering drukken, zoals [gedaagde] stelt, wordt niet onderbouwd. Op grond van het voorgaande bestaat er daarom geen rechtsgrond op grond waarvan de huurbetalingen (met terugwerkende kracht) kunnen worden gecompenseerd.
6.5.
Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter ook deze gevorderde voorziening afwijzen.
6.6.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. Gelet op de samenhang met de conventie worden deze kosten begroot op de helft van het salaris in conventie, zijnde een bedrag van € 300,00 aan salaris gemachtigde.
7.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
7.1.
wijst de vorderingen af,
7.2.
veroordeelt [eisers c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 600,00,
in reconventie
7.3.
wijst de vorderingen af,
7.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers c.s.] tot vandaag vastgesteld op € 300,00,
in conventie en reconventie
7.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2020.