Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 8757802 MV EXPL 20-123
Kort geding vonnis van 10 november 2020
inzake
[eiser] ,in de hoedanigheid van erfgenaam en vereffenaar in de nalatenschap van mevrouw
[erflaatster],
[erflaatster],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. L. Bosch,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde mr. C. Ernst (ARAG Rechtsbijstand),
tevens is opgeroepen:
[A] ,in de hoedanigheid van erfgenaam en vereffenaar in de nalatenschap van mevrouw
[erflaatster], als zijnde de materiële procespartij,
[erflaatster], als zijnde de materiële procespartij,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [A] .
1.De procedure
1.1.
Bij dagvaarding, met producties, van 29 september 2020 zijn [gedaagde] en [A] opgeroepen voor de terechtzitting van 27 oktober 2020. [gedaagde] heeft op 19 oktober 2020 een pleitnota met producties toegezonden. [eiser] heeft op 26 oktober 2020 producties toegezonden.
1.2.
Ter terechtzitting is [eiser] verschenen met zijn gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met haar gemachtigde. [A] is in persoon verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van een pleitnota.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[eiser] en [A] zijn de zoons van [erflaatster] (verder ook te noemen [erflaatster] ).
2.2.
[gedaagde] is de ex echtgenote van [A] .
2.3.
[erflaatster] is op [2018] overleden.
2.4.
[eiser] en [A] zijn gezamenlijk erfgenaam van de nalatenschap van [erflaatster] . [eiser] heeft de nalatenschap beneficiair aanvaard. [A] heeft de nalatenschap zuiver aanvaard.
2.5.
Bij deze rechtbank is een procedure aanhangig tussen [eiser] en [A] over de verdeling van de nalatenschap van [erflaatster] .
2.6.
[erflaatster] had in eigendom de woning aan de [adres] te [woonplaats] (verder ook te noemen de woning).
2.7.
[gedaagde] verblijft in de woning en staat ook bij de gemeente Huizen op dit adres ingeschreven.
2.8.
Bij brief van 9 september 2020 heeft Wooncollect het volgende aan [eiser] en [A] geschreven: “
In verband met de problematische situatie rond de hypotheek en ongeoorloofde verhuur heeft de geldverstrekker Hypinvest besloten om over te gaan tot opeising van de lening en tot de (gedwongen) verkoop van de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Met deze brief informeren wij u over het vervolgtraject.
In verband met de problematische situatie rond de hypotheek en ongeoorloofde verhuur heeft de geldverstrekker Hypinvest besloten om over te gaan tot opeising van de lening en tot de (gedwongen) verkoop van de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Met deze brief informeren wij u over het vervolgtraject.
Opeising van de lening
Aangezien de voorwaarden die van toepassing zijn op de hypotheek niet of slechts gedeeltelijk
worden nagekomen, zullen wij op korte termijn overgaan tot opeising van de lening. Deze opeising
betekent dat de geldverstrekker van u verlangt dat de volledig verstrekte lening (inclusief eventuele
betalingsachterstand en in rekening te brengen kosten) door u wordt terug betaald. Afhankelijk van
de specifieke omstandigheden rond de lening kunt u de schriftelijke opeising in de komende weken
van ons verwachten.
Openbare verkoop (executieveiling)
Om er voor te zorgen dat u de lening (gedeeltelijk) terug kunt betalen, is het noodzakelijk om tot
verkoop van de woning (het onderpand) over te gaan. Deze verkoop kunnen wij namens de
geldverstrekker op grond van het in de hypotheekakte opgenomen “recht van parate executie”
bewerkstelligen, zonder dat u daar medewerking aan verleent of toestemming voor geeft. We
spreken in dat geval van een openbare of executoriale verkoop. Bij deze manier van verkopen zal een
notaris het onderpand bij opbod en afslag op een openbare bijeenkomst verkopen. Opbrengsten van
een dergelijke verkoop zijn in de regel altijd lager dan dat de woning waard is op de vrije markt. Het
is dan ook in uw belang en dat van de geldverstrekker om deze manier van verkopen te voorkomen.
Onderhandse verkoop
Om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst van de woning te behalen adviseren wij u om mee te
werken aan onderhandse verkoop van de woning. Deze manier van verkopen houdt in dat een
makelaar de woning zal proberen te verkopen op de vrije markt. Hiervoor hebben wij uw
toestemming en medewerking hard nodig. De woning zal “verkoopklaar” gemaakt moeten worden, u
zult medewerking moeten verlenen aan bezichtigingen door mogelijke kopers en u zult bepaalde
documenten moeten ondertekenen ten overstaan van een notaris.
Taxatierapport en/of verkoopplan
Om een goede inschatting te kunnen maken van de mogelijke verkoopopbrengst van uw woning
zullen wij een opdracht geven aan een taxateur of makelaar om uw woning te taxeren of om direct
een verkoopplan op te stellen. Het is belangrijk dat u hieraan meewerkt en een afspraak maakt met
de door ons in te schakelen makelaar of taxateur, zodat hij de woning van binnen kan bezichtigen.
De makelaar of taxateur zal binnenkort contact met u opnemen voor het maken van een afspraak.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij wege van voorlopige voorzieningen, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst ter zake de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen 4 weken, althans een zodanige andere termijn na het in deze te wijzen vonnis als redelijk wordt geacht de woning aan de [adres] te [woonplaats] volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, met afgifte van (alle) sleutels en in behoorlijke staat ter vrije beschikking te stellen van [eiser] en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, met machtiging aan [eiser] om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd te houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde] , althans een in goede justitie te bepalen veroordeling;
III. bij gebreke van voldoening door [gedaagde] aan het sub II. hierboven gevorderd, een
dwangsom aan [eiser] te betalen van € 500,00 per keer en per dag of gedeelte daarvan, dat zij nalatig blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 100.000,00, dan wel een in goede justitie te bepalen dwangsom en maximum;
IV. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van onderhavige procedure.
3.2.
[eiser] stelt hiertoe dat [gedaagde] geen juridische titel heeft om in de woning te verblijven. De overgelegde huurovereenkomst, die in 2015 zou zijn gesloten tussen [erflaatster] en [gedaagde] , is vals. [erflaatster] was, gelet op haar gezondheidssituatie, niet in staat haar wil te bepalen en tot ondertekening over te gaan. De huurprijs was ook niet marktconform. [erflaatster] was voorts zonder toestemming van de geldverstrekker niet gerechtigd om over te gaan tot verhuur van de woning. De huurovereenkomst is daarom nietig dan wel vernietigbaar.
3.3.
Vanaf 2018 is door [gedaagde] niet meer aan (de erven van) [erflaatster] betaald voor het gebruik van de woning. De door haar wel aan de geldverstrekker betaalde hypotheekrente is veel lager dan de overeengekomen huurprijs. Voor het geval er een huurovereenkomst mocht bestaan, dan is deze derhalve opzegbaar in verband met wanprestatie van [gedaagde] . De geldverstrekker dreigt met executoriale verkoop van de woning. [gedaagde] weigert de woning te verlaten. Zij beroept zich op huurbescherming. Deze bescherming behoort haar echter op grond van de redelijkheid en billijkheid niet toe te komen. De nalatenschap is gereed om verdeeld te worden. [A] werkt hier echter niet aan mee. Er is [A] en [gedaagde] alles aan gelegen om de woning onverdeeld/onverkocht te laten, zodat zij er gratis in kunnen blijven wonen. De schade voor de nalatenschap is aanzienlijk, zeker als de woning executoriaal wordt verkocht en dan veel minder op zal brengen dan bij een onderhandse verkoop. [gedaagde] biedt geen verhaal voor de ontstane schade. De geldverstrekker heeft een kort uitstel van de executieverkoop verleend om tot een onderhandse verkoop te komen. Hiertoe is vereist dat [gedaagde] de woning verlaat. Daarnaast wil [eiser] de nalatenschap afwikkelen.
3.4.
[gedaagde] betwist dat er een spoedeisend belang bestaat aan de zijde van [eiser] . De kwestie leent zich verder niet voor beoordeling in kort geding.
3.5.
Tussen [erflaatster] en [gedaagde] is een geldige huurovereenkomst gesloten. [gedaagde] heeft daarom huurbescherming. [gedaagde] betaalde de huur tot 2018, in overleg met [erflaatster] , aan [A] . Vanaf februari 2018 is [gedaagde] de hypotheekrente, op verzoek van [A] , rechtstreeks aan de geldverstrekker gaan betalen. Die betalingen strekken in mindering op de huurverplichting van [gedaagde] . Daarnaast betaalt [gedaagde] zelf voor levering van gas, water en licht, hetgeen eveneens in mindering strekt op de huurverplichting. Er is dan ook geen sprake van een betalingsachterstand.
3.6.
Het huurbeding uit de hypotheekvoorwaarden staat het sluiten van een geldige huurovereenkomst niet in de weg.
3.7.
Als de vorderingen van [eiser] worden toegewezen, dan verzoekt [gedaagde] om een voorschot op de door haar te lijden schade door de ontruiming. [gedaagde] treft geen enkel verwijt in het kader van een ongeoorloofde huurovereenkomst. Zij zal een andere woning moeten vinden en zij heeft kosten gemaakt voor de inrichting van de woning. [gedaagde] verzoekt de ontruimingstermijn vast te stellen op minimaal twaalf maanden.
4.De beoordeling
4.1.
Allereerst moet beoordeeld worden of [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. Vast staat dat de geldverstrekker in september 2020 (mede) door de ongeoorloofde verhuur het traject is gestart om tot een executieveiling van de woning te komen. Algemeen is bekend dat de opbrengst bij een executieveiling (veel) lager is dan bij een onderhandse verkoop. Dit zou tot schade voor de nalatenschap leiden. De hypotheekverstrekker heeft [eiser] en [A] nog de mogelijkheid geboden om tot onderhandse verkoop van de woning over te gaan. [gedaagde] zal dan de woning moeten verlaten om daarbij een maximale opbrengst te verkrijgen. Hoewel hiervoor in de onder 2.8 genoemde brief geen termijn is genoemd, valt niet te verwachten dat de geldverstrekker [eiser] en [A] hiervoor een lange termijn zal gunnen. Het spoedeisend belang van [eiser] is daarmee gegeven.
4.2.
Voor toewijzing van de voorlopige voorzieningen zoals door [eiser] worden gevorderd, moet het verder in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Het kort geding biedt niet de mogelijkheid tot een nader onderzoek naar de feiten en bewijslevering. Beoordeeld dient dus te worden of al dan niet aannemelijk is dat de bodemrechter, als wordt geoordeeld tot het bestaan van een huurovereenkomst tussen (de erven van) [erflaatster] en [gedaagde] , zal beslissen dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toewijsbaar is.
4.3.
Als (voorlopig) uitgangspunt voor de beoordeling in deze procedure dient de huurovereenkomst van 9 november 2015. [eiser] betwist weliswaar de echtheid van de handtekening van [erflaatster] onder deze huurovereenkomst en hij voert aan dat [erflaatster] niet in staat was om de huurovereenkomst te sluiten, maar dergelijke stellingen kunnen uit de voormelde aard van de onderhavige procedure niet beoordeeld worden. Dit zal in een eventuele bodemprocedure moeten gebeuren. Ter zitting is dat (voorlopig) uitgangspunt ook door [eiser] bevestigd.
4.4.
In een kort geding procedure kan de huurovereenkomst in ieder geval niet ontbonden worden. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.5.
Met betrekking tot de gevorderde ontruiming van de woning overweegt de kantonrechter als volgt.
4.6.
[eiser] is van mening dat [gedaagde] geen huurbescherming toe zou mogen komen. De woning is verhuurd in strijd met de regels van de geldverstrekker. Volgens [eiser] kan het verder nooit de bedoeling van zijn moeder zijn geweest om haar ex schoondochter vrijwel om niet in de woning te laten wonen en daardoor afwikkeling van haar nalatenschap onmogelijk te maken. Als de woning executoriaal wordt verkocht heeft [gedaagde] bovendien geen recht op huurbescherming. Door daar nu wel een beroep op te doen en de nalatenschap daarmee aanzienlijke schade toe te brengen, handelt [gedaagde] in strijd met de redelijkheid en billijkheid en maakt zij misbruik van recht. De belangen van [eiser] en [A] wegen, zo stelt [eiser] , zwaarder dan het belang van [gedaagde] .
4.7.
Een tussen schuldeiser en schuldenaar geldende regel blijft - in een concreet geval - buiten toepassing indien die toepassing een resultaat zou opleveren dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De redelijkheid en billijkheid kan in de weg staan aan toepassing van een partijafspraak, regelend recht en zelfs dwingende wetsbepalingen. De term "onaanvaardbaar" zorgt ervoor dat er een hoge drempel is, zodat hiervan niet zo snel sprake zal zijn. Alleen "strijd met de redelijkheid en billijkheid" is dus niet voldoende. Uit de rechtspraak volgt dat de rechter terughoudendheid past bij toepassing van de redelijkheid en de billijkheid. Slechts in uitzonderlijke gevallen is, gelet op het belang van de rechtszekerheid, ruimte voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De eisen aan een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zijn strenger bij voorschriften van dwingend recht dan bij aanvullend recht.
4.8.
Uitgaande van de huurovereenkomst tussen [erflaatster] en [gedaagde] zijn de huurbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek tussen partijen van toepassing. Deze bepalingen hebben het oog op bescherming van de huurder en zijn overwegend van dwingend recht. [eiser] doet een beroep op de beperkende werking van deze bepalingen. [gedaagde] zou, gelet op het sluiten van de huurovereenkomst in strijd met de regels van de geldverstrekker, de inhoud van de huurovereenkomst en de gevolgen die de overeenkomst thans bij de afwikkeling van de nalatenschap heeft, geen bescherming toekomen.
4.9.
Dat de huurovereenkomst is gesloten in strijd met de regels van de geldverstrekker betreft de verhouding tussen de geldverstrekker en, thans, [eiser] en [A] . [gedaagde] staat hier buiten. Het handelen van [erflaatster] staat niet in de weg aan de geldigheid van de huurovereenkomst en kan [gedaagde] niet de wettelijke bescherming van de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek ontnemen.
4.10.
[erflaatster] en [gedaagde] hebben kennelijk afspraken gemaakt over de inhoud van de huurovereenkomst. Mogelijk zijn deze afspraken beïnvloed door de (familie)banden die [erflaatster] en [gedaagde] hebben (gehad) en/of de verzorgingsgedachte die blijkbaar een rol speelde bij het sluiten van de overeenkomst. Zelfs al zou [gedaagde] voor een (veel) te lage huur in de woning verblijven, dan is dit onvoldoende om haar de bescherming van de huurbepalingen te ontnemen.
4.11.
Dat het sluiten van de huurovereenkomst afwikkeling van de nalatenschap bemoeilijkt regardeert [gedaagde] niet, maar slechts [eiser] en [A] . Dit kan dus ook geen grond zijn om haar huurbescherming te beperken.
4.12.
[gedaagde] komt thans op ter bescherming van haar rechten die zij heeft op grond van dwingendrechtelijke bepalingen. Dat zij deze bescherming in de situatie van een executieverkoop van de woning mogelijk niet heeft, maakt haar huidige beroep op huurbescherming niet onrechtmatig.
4.13.
Daarnaast is, zo stelt [eiser] , een betalingsachterstand ontstaan die grond is voor ontruiming van de woning. [gedaagde] heeft daartegenover naar voren gebracht dat zij, als gevolg van de financiële positie van [erflaatster] , de hypotheekrente is gaan betalen in plaats van de overeengekomen huur. Daarnaast is zij zelf gas, water en elektriciteit gaan betalen, welke kosten op grond van de huurovereenkomst in de huurprijs waren inbegrepen. Zij voldoet daarmee meer dan de overeengekomen huur. Nu de huurachterstand door [eiser] verder niet is onderbouwd, is het naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk geworden dat er sprake is van een huurachterstand.
4.14.
Gelet op het bovenstaande zal de kantonrechter de vorderingen van [eiser] afwijzen.
4.15.
Nu de voorwaarde daarvoor niet is vervuld, behoeft de voorwaardelijke reconventie geen bespreking.
4.16.
[eiser] zal worden veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [gedaagde] , tot op heden begroot op € 720,00 aan kosten gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 november 2020.