Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4873
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 303.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiseres heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 10 september 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een in de jaren 30 gebouwde 2-onder-1-kap woning met een
aangebouwde garage (19 m2) en twee bergingen van 13 m2 en 9 m2. De woning staat op een perceel van 490 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 96 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 303.000,- . Ter
onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier referentiewoningen: [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 16 mei 2017 voor € 450.000,-, [adres 3] in [plaats 2] , verkocht op 6 september 2018 voor € 337.000,-, [adres 4] in [plaats 3] , verkocht op
20 maart 2018 voor € 295.000,- en [adres 5] in [plaats 4] , verkocht op 22 juni 2018 voor € 354.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop tijdens zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 303.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning voor wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 271.000,-. Het standpunt van
eiseres brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging
van de woning. De woning ligt aan de A12 en nabij het spoor. De vergelijkingsobjecten hebben een betere ligging en hebben deze vorm van overlast niet. Daarom is de waarde te hoog vastgesteld.
8. Verweerder geeft aan dat de taxateur onderbouwingen heeft opgenomen die een
vergelijkbare ligging hebben en voor het overige ook nog goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, zoals soort object, kaveloppervlakte en de bouwperiode. Uit de taxatiematrix volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Tijdens de zitting heeft verweerder hierop aangevuld dat de referentiewoningen aan een drukke doorgaande provinciale weg liggen op de route naar de A12 en zonder een geluidsscherm. Eén object ligt in het verlengde van de op- en afrit van deze snelweg. De woning ligt weliswaar vlakbij de A12, maar daar staat wel een geluidsscherm. Daardoor is volgens verweerder de overlast van de woning en referentieobjecten vrij goed vergelijkbaar en de mindere ligging van de woning verdisconteerd in de vastgestelde waarde.
9. De rechtbank concludeert dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met
de ligging van de woning. De referentieobjecten liggen namelijk aan een drukke provinciale weg zonder een geluidsscherm en hebben daarom geen betere ligging dan de woning. Weliswaar is de ligging nabij het spoor niet expliciet door verweerder ter zitting weerlegd, maar de rechtbank kan hem in zijn standpunt volgen dat de minder gunstige ligging van de vergelijkingsobjecten in de verkoopsom is verdisconteerd. De grond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiseres aan dat het perceel niet optimaal bruikbaar is door de vorm. Dit
maakt het perceel ondoelmatig en maakt het object moeilijk verkoopbaar. In de waardebepaling is hiermee door verweerder onvoldoende rekening gehouden.
11. Verweerder brengt naar voren dat weliswaar een gedeelte van de achtertuin niet
bruikbaar is door de schuur van de buurman, maar dit beperkt het gebruik niet in die mate dat sprake is van een waarde verminderende omstandigheid.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om het perceel als ondoelmatig te kwalificeren op
grond waarvan verweerder de waarde zou moeten verlagen. De door verweerder in het verweerschrift overgelegde overzichtsfoto toont aan dat de vorm van het perceel iets afwijkt, vanwege de schuur van de buurman. De rechtbank ziet in deze omstandigheid echter geen reden waarom (een deel van) het perceel niet door eiseres kan worden gebruikt. De grond slaagt niet.
13. Verder voert eiseres aan dat een goed vergelijkbaar pand [adres 6] in
[plaats 1] is, dat is verkocht op 17 augustus 2018 voor € 300.000,-. Deze woning staat op een perceel van 327 m2 en heeft een gebruiksoppervlakte van 159 m2. Verweerder heeft hiermee in de waardebepaling geen rekening gehouden. Dit toont volgens eiseres aan dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
14. Volgens verweerder heeft [adres 6] als bouwjaar 1975. Dit heeft invloed op
de bouwkundige kwaliteit en uitstraling. Daarnaast zijn er direct achter, naast en voor dit object bedrijven gevestigd.
15. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om een mix van referentiewoningen
te selecteren, mits deze objecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en eventuele verschillen voldoende in de waardebepaling zijn verdisconteerd. De rechtbank constateert dat drie van de vier door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten in de taxatiematrix rond hetzelfde bouwjaar en in dezelfde bouwstijl als de woning zijn. Daarmee zijn deze referentiepanden een betere vergelijking dan [adres 6] . Verder scoren de woning en alle vergelijkingsobjecten op het onderdeel bouwkundige kwaliteit een voldoende. Twee van de vier vergelijkingsobjecten hebben net als de woning een voldoende staat van onderhoud. De rechtbank oordeelt daarom dat de gekozen vergelijkingsobjecten geschikt zijn en uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De grond slaagt niet.
16. Tot slot voert eiseres aan dat de totale oppervlakte van de woning 107 m2 is en niet
118 m2 , zoals verweerder in het taxatieverslag vermeldt.
17. Verweerder specificeert dat de gebruiksoppervlakte ongeveer 96 m2 bedraagt. De woning
is 81 m2, de aanbouw 41 m2 (19 m2 + 13 m2 + 9 m2) en twee dakkappelen van elk 2 m2. Volgens verweerder maakt eiseres gebruik van een tool op internet die niet betrouwbaar is. De oppervlakte is daarmee schattenderwijs bepaald en onduidelijk is wat wel en niet wordt meegerekend.
18. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de toelichting die verweerder
geeft over de gebruiksoppervlakte van de woning. Eiseres heeft haar stellingen op dit punt niet nader feitelijk onderbouwd. De grond slaagt niet.
19. Tot slot overweegt de rechtbank dat eiseres tijdens de zitting de grond heeft ingetrokken
dat verweerder het object [adres 7] in de taxatiematrix heeft opgenomen. Daarom behandelt de rechtbank deze grond niet.
20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 oktober 2020.
griffier rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.