Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/183
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 532.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 10 september 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Het object is een in 1927 gebouwde hoekwoning met een berging en twee dakkapellen. De
woning staat op een perceel van 182 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 532.000,-.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 31 december 2016 voor € 515.000,-, [adres 3] , verkocht op 9 maart 2018 voor € 532.500,-, [adres 4] , verkocht op 4 december 2017 voor € 674.000,- en [adres 5] , verkocht op 20 januari 2017 voor € 580.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop tijdens zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 532.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 498.000,-. Het standpunt van
eiseres brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres verwijst primair naar de verkoop van het buurpand van de woning,
[adres 2] , in samenhang met een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant. [1] Daarin heeft de rechtbank volgens eiseres bepaald dat de (geïndexeerde) verkooptransactie van het (vrijwel) identieke buurpand bruikbaar wordt geacht als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling voor de woning te komen.
8. Verweerder geeft aan dat de stelling van eiseres deels klopt. Maar er dient in de
vergelijking volgens hem wel rekening te worden gehouden met verschillen tussen beide woningen. De woning heeft 58 m2 meer aan perceeloppervlakte. Daarnaast betreft het een hoekwoning, ook dat leidt tot een meerwaarde. Daarbij is dit vergelijkingsobject in december 2016 verkocht. De indexering is voorzichtig uitgevoerd met 0,5% per maand. In werkelijkheid ligt het stijgingspercentage in deze wijk op bijna 10% per jaar. Op basis van de vergelijking met het referentieobject is de woning daarom te laag gewaardeerd.
9. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in zijn keuze welke vergelijkingsobjecten
door hem worden geselecteerd, zolang deze objecten maar in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank constateert dat het buurpand van de woning, [adres 2] , in de taxatiematrix is opgenomen. Dit object heeft een iets lagere WOZ-waarde dan de woning, maar naar het oordeel van de rechtbank blijkt daaruit niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De woning en het referentieobject scoren weliswaar hetzelfde op de onderdelen kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen, maar de woning heeft aanzienlijk meer perceeloppervlakte dan het referentieobject en een dakkapel extra. De grond slaagt niet.
10. Eiseres voert subsidiair aan dat verweerder de referentieobjecten op prijs per kubieke
meter in de matrix onvoldoende heeft gecorrigeerd. Daarbij is de nieuwe eenheidsprijs per kubieke meter niet te herleiden. Ook kan eiseres de stelling niet volgen dat volgens verweerder de geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum 1 januari 2018 van de referentiewoning [adres 3] € 590.000,- is.
11. Verweerder geeft aan dat parallel met het versturen van de uitspraak op bezwaar een
waarde matrix is meegezonden. Deze matrix bevat onjuiste gegevens. De gepresenteerde secundaire kenmerken in de matrix sluiten niet aan bij de daadwerkelijke registratie. Vooral bij de geregistreerde situatie op het moment van verkoop leidt dit tot onjuistheden. Ten tijde van de verkoop gedateerde woningen staan nu niet als zodanig in de matrix geregistreerd. Daarnaast zijn de indexeringen naar de waardepeildatum gebaseerd op de leveringsdatum in plaats van de voorlopige verkoopdatum. In de matrix ten behoeve van het verweerschrift staan de correcte gegevens gepresenteerd. Slechts de vastgestelde eindwaarde staat ter discussie. [2] De taxatieopbouw in elementen dient slechts als hulpmiddel bij de waardebepaling. Met het verstrekte taxatieverslag, de matrix, de mondelinge toelichting van de taxateur tijdens de hoorzitting en de gemotiveerde uitspraak op bezwaar heeft de gemeente voldoende gemotiveerd aangetoond dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Verder merkt verweerder op dat [adres 3] na aankoop en voor de waardepeildatum is verbouwd voor € 105.000,-. Ten tijde van de verkoop zag die woning er erg slecht uit.
12. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat
verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. Daardoor kan een taxatieverslag in de beroepsfase op onderdelen afwijken van een taxatieverslag in bezwaar. Dit is toegestaan, indien de getaxeerde eindwaarde overeenkomt met de vastgestelde WOZ-waarde. De taxatie onderdelen dienen hierbij als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. [3]
13. De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
In de taxatiematrix en het verweerschrift heeft verweerder voldoende onderbouwd hoe de gemiddelde eenheidsprijs per kubieke meter tot stand is gekomen en hoe dat verschil kan worden verklaard. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de onderbouwing dat de [adres 3] na aankoop en voor de waardepeildatum is verbouwd, waardoor de geïndexeerde verkoopprijs naar de waardepeildatum € 590.000,- is. De grond slaagt niet.
14. Daarnaast voert eiseres aan dat het perceel niet optimaal bruikbaar is. Een deel daarvan
is namelijk in gebruik als brandgang en dient daarom buiten de waardering van de woning te worden gelaten. Ter zitting heeft eiseres hierop aangevuld dat weliswaar in het blok van drie van de woning alle panden een brandgang hebben, maar niet alle objecten hebben zoals de woning een pad dat toegang geeft tot de brandgang van het perceel.
15. Verweerder brengt naar voren dat in de wijk waar deze woningen liggen, nagenoeg
alle panden te maken hebben met een brandgang. Dit is ook het geval bij de referentiewoningen. Ter zitting heeft verweerder aangegeven dat daaruit volgt dat veel woningen een toegangspad naar de brandgang op hun perceel hebben. In de waardering wordt hiervoor geen extra aftrek toegepast. Ook is dit verschil volgens hem niet terug te vinden in de verkoopprijzen.
16. De rechtbank kan verweerder in zijn standpunt volgen dat nagenoeg alle woningen in
de betreffende wijk een brandgang hebben en dat daaruit volgt dat veel woningen een pad daarheen op hun perceel hebben. De rechtbank oordeelt daarom dat verweerder terecht geen extra aftrek heeft toegepast. De grond slaagt niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door
hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 oktober 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.