Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
enkelvoudige kamer
nummer UTR 19/3564
uitspraak d.d. 30 oktober 2020
in het geding tussen:
[eiser] te [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: D.A.N. Bartels
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder,
vertegenwoordigd door [naam 1] , tot bijstand vergezeld door [naam 2]
inzake de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Procesverloop
1.1.
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 343.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente [gemeente] (de aanslag).
1.2.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de onlinezitting van 23 september 2020.
Feiten
2.1.
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1990 gebouwde drive-inwoning, gelegen in de [buurt] . De woning staat op een kavel van 93 m2 en heeft een woonoppervlak van 159 m2. Tot de woning behoren een garage van 21 m2 en twee dakterrassen van 8m2 en 18 m2.
2.2.
Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning als bijlage bij het verweerschrift een overzicht overgelegd dat bestaat bestaande uit vijf losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere vier betrekking hebben op woningen die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De bedragen en aantallen m2 waarmee verweerder heeft gerekend bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, zijn hierna opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen die verweerder in het door hem overgelegde overzicht naast de bedragen en aantallen m2 heeft opgenomen, alsook enkele door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.
Matrix
Woning
[adres 2]
[adres 1]
[adres 3]
[adres 4]
WOZ-waarde (€)
343
--
--
--
--
Koopsom (€)
--
379
320
365
380
Gecorrigeerde koop-
som (€)
--
379
343
349
399
Deelwaarde dakterras 8 m2 (€)
1.6
--
1.6
1.6
1.6
Deelwaarde dakterras 18 m2 (€)
3.6
--
3.6
3.6
3.6
Deelwaarde garage 21 m2 (€)
21
--
21
21
21
Deelwaarde garage 18 m2
--
--
--
--
18
Deelwaarde berging (€)
--
3
--
--
--
Kavelgrootte (m2)
93
180
93
93
168
Rekenprijs per m2 kaveloppervlak (€)
1.2
259
€ 1.200
€ 259
€ 1.200
€ 259
€ 1.200
€ 259
€ 1.200
€ 259
Deelwaarde grond (€)
66.432
88.965
66.432
66.432
85.857
Deelwaarde woning
‘sec’ (€)
250.368
287.035
250.368
256.368
289.943
Woonoppervlak van de woning ‘sec’
(m2)
159
135
159
159
148
Rekenprijs per m2 woonoppervlak van de woning ‘sec’ (€)
1.575
2.126
1.575
1.612
1.959
Aanvullende informatie
Woning
[adres 2]
[adres 1]
[adres 3]
[adres 4]
Soort object
Tussen drive-in woning
Hoekwoning
Tussen drive-in woning
Tussen drive-in woning
Tussen drive-in woning
locatie
[locatie]
[locatie]
[locatie]
[locatie]
[locatie]
ligging
Aan de rand van [woonplaats] met vrij uitzicht
Rustige straat in woonwijk
Aan de rand van [woonplaats] met vrij uitzicht
Aan de rand van [woonplaats] met vrij uitzicht
Aan de rand van [woonplaats] met vrij uitzicht
uitstraling/type
normaal
normaal
normaal
normaal
normaal
bouwjaar
1990
1991
1990
1990
1990
bouwkundige kwaliteit
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
staat van onderhoud
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
voldoende
voorzieningenniveau
matig/
voldoende
voldoende
matig/
voldoende
voldoende
voldoende
Toelichtende opmerkingen
De “woning sec” is de woning zonder dakterrassen, garage, berging en grond.
Verweerder hanteert per m2 kaveloppervlak als rekenprijs € 1.200 voor de eerste 45 m2 kaveloppervlak en € 259 per m2 kaveloppervlak voor de volgende 155 m2 kaveloppervlak.
Geschil en standpunten van partijen
3.1.
In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van € 343.000 te hoog is.
3.2.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 343.000 verder dient te worden verlaagd tot € 338.000. Wat betreft het bedrag van de veroordeling van verweerder in de kosten die eiser in bezwaar en beroep heeft gemaakt, stelt eiser zich op het standpunt dat dit bedrag dient te worden berekend zonder toepassing van de regeling over samenhangende zaken in artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en onderdeel C2 van de bijlage bij het Bpb.
3.3.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van
€ 343.000 niet te hoog is. Voor de onderbouwing van dit standpunt verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding. Wat betreft het bedrag van de veroordeling van verweerder in de kosten die eiser in bezwaar en beroep heeft gemaakt, stelt verweerder dat dit bedrag dient te worden berekend met toepassing van de regeling over samenhangende zaken in artikel 3 van Pro het Bpb en onderdeel C2 van de bijlage bij het Bpb
Beoordeling van het geschil
4.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2.
Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van
€ 343.000 niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, betrekt de rechter ook wat eiser heeft aangevoerd met betrekking tot de onderbouwing door verweerder van de vastgestelde waarde van € 343.000.
4.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met hetgeen hij heeft overgelegd en ter toelichting op de zitting heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 343.000 niet te hoog is. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.
De woning is op 13 december 2016 gekocht voor € 320.000. Naar volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, moet in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de waardepeildatum heeft gekocht, ervan worden uitgegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet waarde aangeeft. Naar het oordeel van de rechtbank geldt deze regel ook indien de woning korte tijd voor de waardepeildatum is gekocht. Verder is de rechtbank van oordeel dat een periode van 12½ maanden tussen de koopdatum en de waardepeildatum in dit geval een ‘korte tijd’ in de zin van de door de Hoge Raad geformuleerde regel is. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, anders dan bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, geen rekening hoeft te worden gehouden met verschillen wat betreft ligging, kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningenniveau enzovoorts, tenzij zich wat betreft één of meer van deze punten in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum een voor de bepaling van de WOZ-waarde relevante wijziging heeft voorgedaan. Dat de door gemachtigde genoemde, naar zijn opvatting waardedrukkende omstandigheden, te weten de geluidsoverlast die de woningen ondervinden van de in de nabijheid gelegen aanvoerroute naar de [snelweg] en de parkeerproblematiek op het pleintje voor de woningen, in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum noemenswaardig zijn veranderd, is niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt. Van andere voor de bepaling van de WOZ-waarde relevante wijzigingen in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum is evenmin gebleken. Met hetgeen verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld ter onderbouwing van het bedrag van € 23.000 waarmee hij de koopprijs heeft verhoogd om rekening te houden met de ontwikkeling van de marktwaarde van de woning in de periode van 12½ maanden tussen de koopdatum en de waardepeildatum, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat dit bedrag niet te hoog is.
Het vorenstaande wordt bevestigd door de onderbouwing die verweerder van de vastgestelde waarde heeft gegeven. In het onder 2.2. weergegeven overzicht heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het overzicht genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Voor zover zich tussen de vergelijkingsobjecten en de woning verschillen wat betreft de woonoppervlakte, de kaveloppervlakte, de samenstelling van de met elkaar vergeleken woningen en de staat van onderhoud voordoen, heeft verweerder met het door hem overgelegde overzicht en hetgeen hij ter toelichting daarop ter zitting heeft verklaard aannemelijk gemaakt dat hij met die verschillen in voldoende mate rekening heeft gehouden. Verweerder heeft met de in het overzicht opgenomen gegevens en zijn toelichting daarop ter zitting voorts aannemelijk gemaakt dat er wat betreft ligging, uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit en voorzieningenniveau geen noemenswaardige verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn. Het bestaan van andere dan de hiervoor genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning is niet gesteld; evenmin is daarvan op andere wijze gebleken.
4.4
Aan het oordeel onder 4.3 doet niet af wat eiser met betrekking tot de onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 343.000 heeft aangevoerd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende
Gemachtigde heeft voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] een aantal punten genoemd waarop deze van de woning verschillen. Omdat de beide vergelijkingsobjecten ook bij de onderbouwing van de vastgestelde waarden van de woningen in de eveneens op de zitting van 23 september behandelde zaken UTR19/3580, 19/3576, 19/3573 en 19/3569 zijn gebruikt, gaat de rechtbank ervan uit dat de door gemachtigde gestelde verschillen voor alle vijf zaken van belang zijn. De verschillen blijken ook uit het onder 2.2 vermelde overzicht, zodat het bestaan daarvan tussen partijen niet in geschil is. Gemachtigde neemt evenwel het standpunt in dat deze verschillen meebrengen dat de prijzen waarvoor de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, niet gebruikt kunnen worden bij de bepaling van de waarde van de woning. Gelet op hetgeen onder 4.2. en 4.3. is overwogen, volgt de rechtbank gemachtigde niet in dit standpunt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat gemachtigde geen marktgegevens of andere objectieve en controleerbare feiten heeft aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, grond voor een gerede twijfel aan de onderbouwing van de vastgestelde waarde door verweerder zouden kunnen zijn.
Bij de behandeling van de laatste zaak (nr. UTR 19/3569) heeft gemachtigde het standpunt ingenomen dat in alle zaken betreffende woningen aan de [straat] te [woonplaats] , de rekenprijs per m2 woonoppervlakte op € 1.537 moet worden gesteld omdat de rekenprijs per m2 woonoppervlakte van de woning, waarvan de waarde in de zaak UTR19/3569 in geschil is, door verweerder na ambtshalve vermindering op dit bedrag is gesteld. Daarbij heeft gemachtigde zich, in afwijking van hetgeen hij eerder heeft aangevoerd, op het standpunt gesteld dat alle woningen aan de [straat] identiek zijn.
Gemachtigde miskent dat het waardebegrip van artikel 17 lid Pro Wet WOZ, zoals dat volgens de wetsgeschiedenis moet worden uitgelegd (zie onder 4.1), verweerder er niet toe verplicht bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten uit te gaan van de laagste van de in het kader van die herleiding berekende rekenprijzen per m2 woonruimte van de woning ‘sec’. Veeleer ligt het voor de hand dat hij, gelet op de maximaliserende invulling van het waardebegrip van artikel 17 lid Pro Wet WOZ in de wetsgeschiedenis, uit te gaan van de hoogste van de in het kader van de herleiding berekende rekenprijzen per m2 woonruimte, in dit geval € 2.125 ( [adres 2] ). De voor de woning in aanmerking genomen rekenprijs per m2 woonruimte van € 1.575 blijft daar ruimschoots onder. Zelfs indien de uitkomst van de maximaliserende invulling van het waardebegrip van artikel 17 lid 2 Wet Pro WOZ onredelijk en onbillijk wordt geacht en om die reden wordt gekozen voor een niet-maximaliserende invulling, waarin niet wordt uitgegaan van de meestbiedende koper noch van aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, maar (bijvoorbeeld) van de prijs die een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing zouden overeenkomen (conform IVS 1-Market Value Basis of Valuation van het International Valuation Standards Committee), dan nog is er geen reden om in dit geval voor de laagste van de in het kader van de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten berekende rekenprijzen per m2 woonruimte te kiezen. Een middeling van de bij de herleiding berekende rekenprijzen per m2 woonruimte doet meer recht aan het aldus ingevulde waardebegrip van artikel 17 lid 2 Wet Pro WOZ. De voor de woning in aanmerking genomen rekenprijs per m2 woonruimte van € 1.575, ligt (ook) onder het gemiddelde van de in het kader van de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten berekende rekenprijzen per m2 woonoppervlak van de vergelijkingsobjecten. Dit blijft het geval als de door gemachtigde in de zaak UTR19/3569 genoemde rekenprijs per m2 woonoppervlakte van € 1.537 in de middeling wordt betrokken.
Gemachtigde stelt zich in deze zaak en de zaken 19/3580, 19/3576, 19/3573 en 19/3569, in elk waarvan eveneens de waarde op waardepeildatum van een woning gelegen aan de [straat] te [woonplaats] in geschil is, op het standpunt dat verweerder de vastgestelde waarde dient te verlagen in verband met de geluidsoverlast, die de woningen ondervinden van de in de nabijheid gelegen aanvoerroute naar de [snelweg] en de parkeerproblematiek op het pleintje voor de woningen. De rechtbank volgt gemachtigde niet in dit standpunt. Zo er van de geluidsoverlast en de parkeerproblematiek een negatieve invloed op de waarde van de woningen uitgaat, dan is deze immers, zoals verweerder onweersproken heeft gesteld, verdisconteerd in de vastgestelde waarden van de woningen omdat die zijn bepaald op basis van vergelijking met de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten die eveneens aan de [straat] zijn gelegen en met dezelfde geluidsoverlast en parkeerproblematiek te maken hebben, waaronder in deze zaak de verkoopprijs van de woning zelf.
Bij de behandeling van de laatste zaak (nr. UTR 19/3569) heeft gemachtigde zich voorts op het standpunt gesteld dat dat in alle zaken betreffende woningen aan de [straat] te [woonplaats] een “strafkorting” op de vastgestelde waarde van € 4.000 moet worden toegepast omdat verweerder de waarde welbewust te hoog zou hebben vastgesteld hetgeen volgens gemachtigde als knevelarij dient te worden aangemerkt. Gemachtigde heeft van deze aantijging niet het begin van bewijs geleverd. De rechtbank gaat er daarom aan voorbij.
Gemachtigde heeft in deze zaak en de andere op de zitting van 23 september 2020 behandelde zaken bij herhaling vragen gesteld, inlichtingen en bescheiden gevorderd, standpunten ingenomen en omstandigheden genoemd. In de eerste drie zaken (UTR 20/2481, UTR 19/2372 en UTR 19/3566) heeft gemachtigde ter zitting verklaard dat hij (het) de stuk(ken) waarin hij vragen stelt, inlichtingen en bescheiden vordert, standpunten inneemt en omstandigheden noemt, alsnog intrekt. In deze zaak en in de zaken 19/3580, 19/3573, 19/3564 en 19/3569 heeft gemachtigde dat niet gedaan. Bij de behandeling van de zaak nr. 19/3580) heeft de rechtbank beslist dat zij de vorenbedoelde vragen, vorderingen, standpunten en omstandigheden buiten beschouwing laat omdat, zoals blijkt uit de verklaring van de gemachtigde ter zitting, er geen verband is tussen de (uiteindelijke) beroepsgronden van gemachtigde en de door hem gestelde vragen, gevorderde inlichtingen en bescheiden, ingenomen standpunten en genoemde omstandigheden. In de onderhavige zaak is niets aangevoerd dat de rechtbank tot een andere beslissing op dit punt zou kunnen brengen.
4.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 343.000 niet te hoog is.
4.6.
Voor zover gemachtigde met hetgeen hij heeft aangevoerd heeft beoogd te verzoeken om toekenning van een vergoeding van de door eiser geleden immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het geschil moet zijn beslecht, overweegt de rechtbank, met inachtneming van de jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt, in het bijzonder het ‘verzamelarrest’ van 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, het volgende. Het bezwaar is ingediend op 5 april 2019. Uitgangspunt is dat de behandeling door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn is geweest, als de uitspraak niet binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan. De rechtbank heeft in deze zaak binnen die twee jaar uitspraak gedaan. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wordt afgewezen.
4.7
Gelet op het vorenoverwogene is het beroep ongegrond en dient het verzoek om vergoeding van immateriële schade te worden afgewezen.
Proceskosten
5. Naar het oordeel van de rechtbank komt eiser niet in aanmerking voor een vergoeding van proceskosten. Bij dit oordeel neemt de rechtbank in aanmerking dat het beroep ongegrond is en dat zich ook overigens geen omstandigheden voordoen die reden voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiser kunnen zijn.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om toekenning van een vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier S.J. van Ravenhorst. De beslissing is op 30 oktober 2020 in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd om deze De rechter is verhinderd om deze
uitspraak te ondertekenen uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.