Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4729
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 781.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 september 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiser heeft een repliek ingediend, verweerder een dupliek. Eiser heeft vervolgens gereageerd op de dupliek.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 12 november 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 1924 gebouwde vrijstaande woning met berging. De woning heeft een inhoud van ongeveer 600 m3 en ligt op een kavel van 880 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 657.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met drie referentiewoningen. De referentiewoning [adres 2] , heeft verweerder toegevoegd in de beroepsfase vanwege de vergelijkbare ligging met de woning bij een sportveld. Deze referentiewoning is gebouwd in 2001, de woning heeft bouwjaar 1924. Verweerder maakt niet duidelijk hoe hij in de vergelijking rekening houdt met dit grote verschil in bouwjaar. Zijn mededeling in de dupliek dat bij een nieuwbouwwoning in de waardering reeds rekening is gehouden met het feit dat deze een recenter bouwjaar heeft, geeft geen antwoord op die vraag en is dan ook onvoldoende. De rechtbank laat om die reden de referentiewoning [adres 2] buiten beschouwing. Voor de resterende twee referentiewoningen, [adres 3] en [adres 4] , wordt in de taxatiematrix een prijs per m3 berekend van respectievelijk € 670,- en € 963,-. Dat is een opvallend groot verschil. Dat grote verschil zou verklaard kunnen worden door de grilligheid van de markt, maar kan ook een gevolg zijn van een foute analyse. In de taxatiematrix vermeldt verweerder een indexeringspercentage van de verkoopprijs per maand, prijzen voor bijgebouwen en de (door eiser in twijfel getrokken) grondstaffel, maar daaraan liggen geen in het geding gebrachte, inzichtelijke en controleerbare gegevens ten grondslag. Het grote verschil in kubieke meterprijs tussen de referentiewoningen blijft daarmee onverklaard. Dit knelt te meer nu geen andere referentiewoningen beschikbaar zijn die de m3-prijs van de woning van € 717,- kunnen onderbouwen. Verweerder voldoet niet aan de op hem rustende bewijslast.
6.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
7.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser daarin niet geslaagd. De door eiser bepleite waarde is gelijk aan de waarde voor het belastingjaar 2018. De rechtbank benadrukt dat zij in deze zaak uitsluitend de waarde voor het belastingjaar 2019 toetst en zich dus geen oordeel vormt over de juistheid van de waarde voor het belastingjaar 2018. In de berekeningen die eiser overlegt wordt een m3-prijs berekend, waarbij geen uitsplitsing plaatsvindt tussen de waarde van de grond en die van de opstal. Naar het oordeel van de rechtbank is een dergelijke benadering te grof en onbetrouwbaar om als onderbouwing te kunnen dienen. Ook eiser voldoet niet aan de op hem rustende bewijslast.
8.Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 755.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
9.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
10.Eiser verzoekt voorts om vergoeding van proceskosten, maar heeft die kosten niet gespecificeerd en onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 755.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 12 november 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.