Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/5430
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.F. Rupert)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
(gemachtigde: A.J.A. Th. Beukers)
Inleiding
1.1
Eiser is eigenaar van de woning aan [adres 1] in [woonplaats] . Dit is een twee‑onder-een-kap dijkwoning uit 1978. De woning heeft een inhoud van 515 m3 en kaveloppervlakte van 478 m2. In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 383.000,--, naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Hierbij heeft verweerder eiser ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt, omdat hij vindt dat verweerder de waarde van zijn woning te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft zijn bezwaar onderbouwd met foto’s. Bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2019 (
de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 356.000,--.
de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 356.000,--.
1.3
Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak zou bij de rechtbank worden behandeld op een zitting op 2 april 2020. Deze zitting is geannuleerd vanwege maatregelen rondom het coronavirus. Met toestemming van partijen doet de rechtbank uitspraak in de zaak zonder zitting.
Het geschil
2. In geschil is de waarde van de woning. Verweerder handhaaft de waarde van € 356.000,. Eiser staat een lagere waarde voor. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Aan de hand van wat partijen naar voren hebben gebracht moet de rechtbank beoordelen of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij gaat het om de waarde op 1 januari 2018.
Beoordelingskader
3. De bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld rust op verweerder. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatiematrix ingediend, waarin hij de waarde van € 356.000,-- heeft berekend met behulp van een methode van vergelijking met drie andere twee-onder-een-kap woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. De drie vergelijkingsobjecten liggen aan:
[adres 2] in [woonplaats] ;
[adres 3] in [woonplaats] , en;
[adres 4] in [plaats] .
Beoordeling van de zaak
4. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 356.000,-- voor de woning niet te hoog is. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd maakt dat oordeel niet anders. Waarom dat zo is, legt de rechtbank hierna uit.
5.1
Eiser voert allereerst aan dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat verweerder geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met diverse waardeverminderende aspecten van zijn woning. De woning heeft bijvoorbeeld slechts twee (in plaats van drie) dakkapellen en twee bergingen en een volière (in plaats van drie bergingen). Verder ligt de garage ónder de woning en ligt het woongedeelte op de eerste verdieping. De voordeur is enkel bereikbaar per trap. Ook is de indeling van de woning ‘hokkerig’ en is de inrichting gedateerd. Alleen de badkamer en toiletruimte zijn sinds de jaren ’70 vernieuwd. Tot slot heeft het perceel een ondoelmatige, smalle en diepe vorm, wat de waarde volgens eiser evenmin ten goede komt.
5.2
De rechtbank volgt eiser hierin niet. Uit het dossier blijkt dat verweerder in de vergelijking is uitgegaan van slechts één dakkapel (van 3 m2) voor de woning en de door eiser genoemde twee bergingen en volière helemaal niet heeft betrokken. Hierin ziet de rechtbank dus in ieder geval niet dat verweerder de waarde van de woning te hoog zou hebben vastgesteld. Hetzelfde geldt voor de garage onder de woning, waar verweerder in de taxatiematrix een waarde € 0,-- aan heeft toegekend. Bovendien blijkt uit de bestreden uitspraak op bezwaar dat verweerder mede op grond hiervan de waarde van de woning in bezwaar heeft verlaagd. Verder blijkt uit het dossier dat verweerder de woning op 16 oktober 2019 inpandig heeft opgenomen en daarbij heeft geconstateerd dat een deel van de woning verouderd is. Omdat de badkamer en toiletruimte wél recent zijn vernieuwd en een luxe afwerking hebben, heeft verweerder de woning een gemiddeld voorzieningenniveau gegeven. De rechtbank kan dat volgen. Bij de inpandige opname is verweerder verder niet gebleken van een ‘hokkerige’ indeling of indeling die anderszins waardeverlagend zou zijn. Dat de voordeur en het woongedeelte op de eerste verdieping liggen vormt geen waardeverminderende factor. De kavel is volgens verweerder ook niet ondoelmatig van vorm. De kavel is gevelbreed, weliswaar diep, maar vergelijkbaar met de kavels van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet in de luchtfoto, de plattegrond van de woning en de inpandige foto’s geen aanleiding om aan de beoordeling van verweerder op deze punten te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
6.1
Eiser voert verder aan dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, omdat er in de vergelijking ten onrechte niet méér gewicht is toegekend aan de lagere waarde van het vergelijkingsobject aan de [adres 2] . Dit object is wat betreft bouwjaar en architectuur volgens eiser namelijk het meest vergelijkbaar met de woning. Aan de waarde van het vergelijkingsobject aan de [adres 4] had juist minder gewicht moeten worden toegekend, omdat dit object wat betreft bouwjaar en architectuur afwijkt van de woning. Het object is veel luxer afgewerkt, gebouwd in de jaren‑30‑stijl en heeft een betere uitstraling dan eisers woning.
6.2
Ook hierin volgt de rechtbank eiser niet. De WOZ-waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning. Wél moet verweerder inzichtelijk maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Het voorstel van eiser om méér of minder gewicht toe te kennen aan de totale waarde van een vergelijkingsobject ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten, is niet verenigbaar met deze methode en niet in lijn met de systematiek van de Wet WOZ.
6.3
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt mocht gebruiken. De objecten zijn alle drie twee‑onder‑een‑kapwoningen in dezelfde (of zeer nabijgelegen) buurt. De objecten aan de [adres 2] en aan [adres 3] zijn daarnaast rond dezelfde bouwperiode gebouwd als de woning van eiser. Het object aan [adres 3] is bovendien, net als eisers woning, een dijkwoning. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. In de taxatiematrix heeft verweerder de waardebepalende onderdelen van de vergelijkingsobjecten en de woning benoemd en gewaardeerd. Het object aan de [adres 4] is weliswaar gebouwd in de jaren-30-stijl en heeft, zo is te zien op de foto’s, een luxere afwerking, maar de rechtbank ziet dat verweerder hier rekening mee heeft gehouden door voor de woning van eiser een (veel) lagere prijs per m2 te hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.
7.1
Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe er rekening is gehouden met het feit dat een gedeelte van zijn kavel deel uitmaakt van de dijk en om die reden is vrijgesteld van de WOZ op grond van de vrijstelling voor waterverdedigingswerken.
7.2
De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de taxatiematrix is namelijk opgenomen dat 174 m2 van het totale kaveloppervlak bij eisers woning buiten beschouwing is gelaten vanwege de vrijstelling voor waterverdedigingswerken. De beroepsgrond slaagt niet.
8.1
Eiser voert tot slot aan dat de door verweerder vastgestelde waarde niet in redelijke verhouding staat tot de marktgegevens.
8.2
Ook hierin volgt de rechtbank eiser niet. De waarde van de woning moet voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met eerder vastgestelde waarden, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Dergelijke marktgegevens kunnen dan ook geen reden zijn om de door verweerder vastgestelde waarde onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 356.000,-- voor de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. de Bruin, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 november 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(de griffier is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen)
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden, hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.