Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8329411 UC EXPL 20-1175 aw/1370
Vonnis van 11 november 2020
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eiseres, ook verweerster,
procederend in persoon,
tegen:
1. de vennootschap onder firma
[gedaagde sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
4.
[gedaagde sub 4],
[gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden, [gedaagde sub 3] ook eiser,
gemachtigde: mr. B.J. Roodenburg, verbonden aan DAS.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding met 9 producties is op 14 februari 2020 bij gedaagden bezorgd,
- gedaagden hebben schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Zij hebben 4 producties bijgevoegd en [gedaagde sub 3] heeft een tegenvordering ingesteld,
- de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden via Skype op 30 september 2020. [eiseres] heeft zich ter zitting laten bijstaan door haar echtgenoot [A] . Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt,
- aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 28 oktober 2020 vonnis zal worden gewezen.
2.De beoordeling van de wederzijdse vorderingen
Wie is contractspartij van [eiseres] ?
2.1.
De vordering van [eiseres] is gebaseerd op een huurovereenkomst die zij, blijkens de tekst van het overgelegde huurcontract, heeft gesloten met [gedaagde sub 3] , gedaagde sub 3. Zij heeft echter ook gedaagden sub 1, 2 en 4 op haar vordering aangesproken, zonder daarvoor een rechtsgrond te stellen. Die rechtsgrond heeft zij tijdens de mondelinge behandeling ook niet gesteld. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde sub 3] de contractspartij van [eiseres] is. De kantonrechter zal de vordering ten opzichte van gedaagden sub 1, 2 en 4 daarom afwijzen en ervan uit gaan dat de tegenvordering, die is gebaseerd op dezelfde huurovereenkomst, is ingesteld alleen door [gedaagde sub 3] .
Waar gaat het om en wat is de beslissing van de kantonrechter?
2.2.
[eiseres] heeft met ingang van 1 mei 2019 van [gedaagde sub 3] een onzelfstandige, gemeubileerde woonruimte gehuurd in [woonplaats 2] , voor de duur van minimaal 12 maanden. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 1.050,00 per maand inclusief voorschot servicekosten. De huur is maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.3.
[eiseres] heeft bij brief van 26 oktober 2019 de huur opgezegd tegen 1 december 2019. Vervolgens is tussen partijen discussie ontstaan over de rechtsgeldigheid van die opzegging. Uiteindelijk heeft [gedaagde sub 3] met die opzegging ingestemd, maar de verhouding tussen partijen is daardoor verstoord geraakt. Partijen hebben onenigheid gekregen over de bezichtiging door potentiële nieuwe huurders, de betaling van de huur over november 2019, het tijdstip van de oplevering en de afrekening servicekosten.
2.4.
[eiseres] heeft de huur over november 2019 op 15 november 2019 betaald. De gezamenlijke oplevering heeft plaatsgevonden op 17 november 2019. Daarvan is een schriftelijk verslag opgemaakt, dat door of namens beide partijen is ondertekend. [eiseres] heeft de borg van € 1.000,00, die zij bij aanvang van de huur had betaald, medio december 2019 van [gedaagde sub 3] retour ontvangen.
2.5.
In deze rechtszaak eist [eiseres] dat [gedaagde sub 3] aan haar een bedrag van € 2.025,00 zal betalen, te vermeerderen met rente en kosten. Dat bedrag bestaat uit de huurtermijn over november 2019 van € 1.050,00, de door haar betaalde boete van € 75,00 wegens te late betaling van de huur over november 2019 en de door haar betaalde voorschotten servicekosten over de gehele huurperiode tot en met oktober 2019 ter hoogte van € 900,00. Zij legt aan die vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden eerder dan 1 december 2020 is geëindigd, namelijk op 17 november 2019. Zij heeft de woning op verzoek van [gedaagde sub 3] eerder ontruimd omdat hij een nieuwe huurder had gevonden. Daarnaast stelt zij dat [gedaagde sub 3] haar op 14 november 2019 de toegang tot de woning heeft ontzegd, reden waarom hij geen recht heeft op huur over de periode 14 tot en met 30 november 2019. Over de periode 1 tot 14 november 2019 heeft zij door het intimiderende gedrag van [gedaagde sub 3] geen huurgenot gehad. Zij vindt daarom dat zij over de hele maand november 2019 geen huur is verschuldigd. Ook de boete die zij heeft betaald wegens te late betaling van de huur over november is onverschuldigd voldaan. [gedaagde sub 3] heeft verder nagelaten om op haar verzoek een afrekening servicekosten op te stellen. Zij eist daarom terugbetaling van alle betaalde voorschotten servicekosten.
2.6.
[gedaagde sub 3] voert gemotiveerd verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] en vordert op zijn beurt dat [eiseres] aan hem alsnog haar deel van de gemeentelijke belastingen zal betalen, een bedrag van € 218,35 te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de wederzijdse vorderingen moeten worden afgewezen, om de volgende redenen.
De motivering
2.8.
Partijen zijn het erover eens dat voor [eiseres] een opzegtermijn geldt van één maand. Daaruit volgt dat zij de huurtermijn over november 2019 aan [gedaagde sub 3] is verschuldigd, ongeacht of zij die (volledige) maand nog van de woning gebruik heeft gemaakt. De opzegtermijn is namelijk bedoeld om [gedaagde sub 3] de gelegenheid te geven voor de woning een nieuwe huurder te vinden, om zo mogelijke leegstand en verlies aan huurinkomsten te voorkomen. Daarover kan mogelijk anders worden geoordeeld als de woning al vóór 1 december 2019 met wederzijds goedvinden aan een derde zou zijn verhuurd, maar dat dit het geval is geweest heeft [eiseres] tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 3] onvoldoende onderbouwd. Integendeel: zij stelt dat zij de borg medio december 2019 heeft terug ontvangen – waaruit zij heeft mogen concluderen dat de oplevering in de ogen van [gedaagde sub 3] op dat moment geheel akkoord was – en dat [gedaagde sub 3] daar begin januari 2020 opeens op terugkwam met de mededeling dat het scherm van de TV volgens de nieuwe huurder beschadigd bleek te zijn. Dit valt niet te rijmen met de stelling van [eiseres] dat de nieuwe huurder de woning direct na de oplevering op 17 november 2019 heeft betrokken. In dat geval zou die beschadigde TV door de nieuwe huurder hoogstwaarschijnlijk eerder zijn ontdekt en gemeld dan eind december/begin januari en zou [gedaagde sub 3] [eiseres] daarop dus ook eerder hebben aangesproken. Deze feitelijke gang van zaken duidt er veeleer op dat de nieuwe huurder de woning inderdaad, zoals [gedaagde sub 3] stelt, eind december 2019 heeft betrokken. Alleen het e-mailbericht van [gedaagde sub 3] aan [eiseres] van 8 januari 2020 (productie 8 van [eiseres] ) waarop [eiseres] zich beroept, is daartegenover een onvoldoende onderbouwing van haar standpunt dat de nieuwe huurder de woning in november al heeft betrokken. [gedaagde sub 3] schrijft weliswaar in dat e-mailbericht van 8 januari 2020 dat “in zijn vakantie” een nieuwe huurder in de woning is getrokken en dat deze nieuwe huurder een scheur in het TV-scherm heeft ontdekt, maar daaruit volgt niet zonder meer dat [gedaagde sub 3] doelt op zijn vakantie in november. [gedaagde sub 3] stelt namelijk dat hij in december met vakantie is geweest en dat dit zo is blijkt ook uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen die [eiseres] als productie 8 heeft overgelegd, namelijk uit het e-mailbericht van [gedaagde sub 3] aan [eiseres] van 24 december 2019. Daarin schrijft [gedaagde sub 3] aan [eiseres] , in reactie op haar verzoek om een afrekening servicekosten op te maken: “Sorry hoor het is kerst ben op vakantie”. Het is dan ook aannemelijk dat [gedaagde sub 3] in zijn e-mailbericht van 8 januari 2020 inderdaad op zijn vakantie in december doelt.
2.9.
[eiseres] stelt verder dat de eerdere oplevering van de woning op 17 november 2019 op uitdrukkelijk verzoek van [gedaagde sub 3] heeft plaatsgevonden omdat hij al een nieuwe huurder had, maar [gedaagde sub 3] heeft dit betwist en dat deze stelling van [eiseres] klopt kan nergens uit worden afgeleid. Dit kan in elk geval niet worden afgeleid uit het feit dat [gedaagde sub 3] haar heeft verzocht mee te werken aan de bezichtiging door potentiële nieuwe huurders op 7 november 2019. Verder stelt [eiseres] dat zij zich hoogst ongemakkelijk voelde in de woning door de verstoorde verhouding die was ontstaan en dat zij daarom zo snel mogelijk wilde vertrekken naar haar nieuwe woning, waarvan zij op 8 november 2019 de sleutel had gekregen. Dit duidt er veeleer op dat het initiatief van de eerdere oplevering van [eiseres] zelf is uitgegaan. Ook dit standpunt van [eiseres] , dat door [gedaagde sub 3] gemotiveerd is betwist, kan daarom wegens een onvoldoende onderbouwing niet tot de conclusie leiden dat zij de huur over november 2019 niet (volledig) is verschuldigd.
2.10.
Partijen hebben zich allebei onredelijk opgesteld nadat [eiseres] de huur had opgezegd: [eiseres] door vóór haar verhuizing geen medewerking te willen verlenen aan bezichtiging door potentiële nieuwe huurders en/of door aan haar medewerking eisen te stellen en [gedaagde sub 3] door aan te kondigen dat hij aan [eiseres] de toegang tot de woning zou ontzeggen als zij de huur over november 2019 niet per direct zou betalen. Deze ongetwijfeld (voor beide partijen) onaangename situatie in november kan echter niet leiden tot vermindering van de huurprijs over die maand wegens verminderd huurgenot. [eiseres] is aan [gedaagde sub 3] de volledige huurtermijn over november verschuldigd.
2.11.
Verder overweegt de kantonrechter dat [eiseres] de huur op grond van de huurovereenkomst maandelijks, bij vooruitbetaling is verschuldigd en dat zij de huur over november 2019 pas op 15 november 2019 heeft betaald. Dat is dus te laat. Haar beroep op verrekening met de borg gaat niet op. De borg is bedoeld als zekerheid voor de verhuurder, voor het geval de huurder bij het einde van de huur de woning niet correct oplevert. [gedaagde sub 3] hoefde met die door [eiseres] gewenste verrekening daarom niet in te stemmen en de boete op de te late betaling heeft [eiseres] daarom niet onverschuldigd voldaan. Dat [eiseres] niet in staat was de huur over november 2019 op tijd te betalen omdat zij in verband met haar nieuwe woning ook betalingen moest doen, is juridisch niet van betekenis. Betalingsonmacht levert geen overmacht op, dit komt voor rekening en risico van [eiseres] .
2.12.
Wat betreft de servicekosten overweegt de kantonrechter dat [gedaagde sub 3] inderdaad op grond van de huurovereenkomst en de wet bij het einde van de huur een afrekening moet verstrekken van de werkelijke kosten. Als hij dat niet doet, of als [eiseres] vindt dat de verstrekte afrekening onvoldoende inzichtelijk is, betekent dat echter niet dat [eiseres] alle voorschotten servicekosten als onverschuldigd betaald kan terugvorderen. Die sanctie op het niet verstrekken van een eindafrekening kent de wet niet en dat zou ook niet redelijk zijn: zij heeft immers energie en water verbruikt en partijen zijn overeengekomen dat die kosten voor haar rekening zijn. Dit deel van haar vordering moet daarom worden afgewezen. [eiseres] heeft niet gevorderd dat [gedaagde sub 3] alsnog aan haar een gespecificeerde afrekening zal verstrekken, zodat de kantonrechter daarover niet kan beslissen.
2.13.
Omdat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen, zijn ook de nevenvorderingen (rente en kosten) niet toewijsbaar.
2.14.
De tegenvordering van [gedaagde sub 3] strekkende tot betaling van gemeentelijke belastingen van € 218,35 wordt ook afgewezen, evenals de wettelijke rente over dat bedrag, omdat niet is gesteld of gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat de gemeentelijke belastingen (deels) voor rekening van [eiseres] zijn. Zonder dat dit is overeengekomen kan [gedaagde sub 3] van [eiseres] geen betaling van die kosten eisen. Hierbij komt dat het door [gedaagde sub 3] overgelegde aanslagbiljet betrekking heeft op een ander jaar (2020).
Proceskosten
2.15.
[eiseres] heeft wat betreft haar eigen vorderingen ongelijk gekregen. Zij moet daarom haar eigen proceskosten dragen en de proceskosten van gedaagden betalen. Die kosten aan de kant van gedaagden worden tot vandaag begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 180,00).
2.16.
[gedaagde sub 3] heeft ongelijk gekregen wat betreft zijn tegenvordering. Hij moet daarom zijn eigen proceskosten die verband houden met die tegenvordering dragen en de proceskosten van [eiseres] betalen. Die proceskosten van [eiseres] worden tot vandaag begroot op nihil, omdat [eiseres] zelf procedeert en zodoende de kosten in eigen hand heeft gehouden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
Op de vorderingen
3.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
3.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de kant van gedaagden, tot vandaag begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;
3.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Op de tegenvordering
3.4.
wijst de vordering af;
3.5.
veroordeelt [gedaagde sub 3] tot betaling van de proceskosten aan de kant van [eiseres] , tot vandaag begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 november 2020.