Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/475
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [plaats 1] , [plaats 2] en [plaats 3] , verweerder
(gemachtigde: D. Mertens).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.563.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats 1] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting is aangevangen op 15 oktober 2019. Op zitting is gebleken dat verweerder geen uitnodiging heeft gekregen. De rechtbank heeft daarom het onderzoek ter zitting geschorst. Eiser heeft op 6 juli 2020 nadere gronden met een taxatiematrix ingediend. Verweerder heeft op 3 augustus 2020 een aanvullende verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
Het onderzoek ter zitting is voortgezet via Skype op 17 november 2020. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2002 gebouwde vrijstaande woning met een bijgebouw. De woning heeft een inhoud van 1164 m3 en is gelegen op een perceel van 831 m2.
2.1.
Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Als onderbouwing van de waarde van de woning, heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd. De woning is op 2 april 2019 inpandig opgenomen door [taxateur 2] , gediplomeerd WOZ-taxateur.
2.2.
Naar aanleiding van de nadere gronden van eiser heeft verweerder een aanvullend verweerschrift met taxatiematrix overgelegd. Ook heeft verweerder verkoopgegevens van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten overgelegd.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Uit de waardematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de waardematrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten in dit geval niet bruikbaar zijn. Eiser heeft er nog op gewezen dat de indexatie van de verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] van de verkoopdatum (28 juni 2018) naar de voorgelegen waardepeildatum (1 januari 2017) in de taxatiematrix heeft geleid tot een waardedaling van het object. Verweerders taxateur heeft op zitting toegelicht dat de waarde van de [adres 2] na 1 januari 2017 inderdaad is gestegen en erkend dat dit een fout is in de waardematrix. Daarbij heeft de taxateur ook op zitting berekend, dat indien de indexatie juist wordt toegepast (gemiddeld 9% in 2017 en 12% in 2018), de waarde per m3 van dit vergelijkingsobject nog steeds hoger zal zijn dan de m3-prijs van de woning. De rechtbank kan verweerder hierin volgen.
4. Eiser voert aan dat de woning (bouwjaar 2002) en [adres 3] (bouwjaar 1934) een groot verschil hebben in bouwjaar en dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met dit verschil. De rechtbank overweegt dat, naast [adres 3] , ook de vergelijkingsobjecten [adres 2] (bouwjaar 2005), [adres 4] (bouwjaar 2008) en [adres 5] (bouwjaar 2008) zijn gehanteerd. Verweerder heeft daarmee inzichtelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met het bouwjaar van de woning. De [adres 3] is blijkens verweerders taxatiematrix voor het overige in voldoende mate vergelijkbaar met de woning, zodat ook dit object, naast de objecten met een meer vergelijkbaar bouwjaar, in de waardebepaling van de woning kon worden betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.
5. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.