Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 19/3458 en UTR 19/3459
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
17 november 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: P.J. Voorsluijs),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: S. Bannink ).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (hierna: de woningen), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 403.000,-, respectievelijk € 414.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woningen is verlaagd tot € 383.000,-, respectievelijk € 401.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 17 november 2020. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de waarde van de woning [adres 1] wordt verlaagd tot € 335.000,- en [adres 2] tot € 337.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 en dat de aanslag onroerendezaaksbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 47,- vergoedt.
Overwegingen
1. De woning [adres 1] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een dakkapel en een garage. De woning heeft een inhoud van 216 m3 en is gelegen op een perceel van 5660 m2.
De woning [adres 2] is een in 1900 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met drie bergingen. De woning heeft een inhoud van 380 m3 en is gelegen op een perceel van 517 m2.
2. In beroep heeft verweerder in zijn verweerschrift een lagere waarde bepleit voor de woningen. Voor [adres 1] bepleit verweerder € 335.000,- en voor [adres 2]
€ 337.000,-. Omdat verweerder de waarde van de woningen niet handhaaft, is het beroep gegrond en zal de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eiseres in beroep een nog lagere waarde bepleit voor de woningen, zal de rechtbank beoordelen of verweerder de in beroep bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als onderbouwing van de waarde van de woningen heeft verweerder een verweerschrift en twee taxatierapporten overgelegd. De taxatierapporten zijn opgemaakt en ondertekend door S. Bannink , taxateur.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Uit de waardematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, onderhoud en kwaliteit van de opstallen, is in de waardematrix in voldoende mate rekening gehouden. De verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten in dit geval niet geschikt zijn om de waarde van de woningen uit af te leiden.
3.2.
Eiseres voert op zitting aan dat verweerder nog steeds onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging, omdat de woningen direct aan de provinciale weg zijn gelegen en zij veel geluidsoverlast ervaart. De rechtbank stelt vast dat, niet alleen [adres 3] , maar ook het vergelijkingsobject [adres 4] aan of nabij een provinciale weg zijn gelegen. Verder ligt de [adres 3] aan een doorgangsweg naar een bedrijventerrein, waar veel vrachtverkeer overheen gaat. De grondstaffel van deze vergelijkingsobjecten is ook toegepast bij de waardering van de grondwaarde van eisers woningen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met ligging van de woningen. Dat verweerder meer rekening had moeten houden met de ligging van de woningen, heeft eiser onvoldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
3.3
Eiseres voert ook nog aan dat verweerder de woning heeft vergeleken met panden uit een heel andere bouwperiode, namelijk de jaren ’30. Deze huizen zijn populairder en dus meer waard. De rechtbank ziet echter dat verweerder ook in verband met het bouwjaar van de woning een vergelijkingsobject uit 1914 ( [adres 5] ) heeft geselecteerd. Verder heeft verweerder op de zitting toegelicht dat jaren ’30 woningen wel populair zijn, maar dat er eigenlijk een goede markt is voor alle woningen die grofweg voor 1950 zijn gebouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
5. Partijen zijn op zitting gewezen op de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen tegen deze uitspraak, zoals omschreven onderaan deze uitspraak.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
17 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.