Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/216
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: J. van Tammel).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [ adres 1] in [plaats] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 282.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 27 oktober 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur 1] taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door
[taxateur 2] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1990 gebouwde rijwoning met een aanbouw van 45 m3, dakkapel en een berging. De woning heeft een inhoud van 324 m3 en is gelegen op een perceel van 134 m2.
Waarde van de woning
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een verweerschrift overgelegd. Uit het verweerschrift blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het verweerschrift wordt echter niet duidelijk op welke wijze de bij de verkoop van de in het verweerschrift genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen zijn herleid tot de aan de onroerende zaak toegekende waarde. Op zitting heeft de taxateur van verweerder niet kunnen verduidelijken dat er voldoende rekening is gehouden met de waardebepalende verschillen. Weliswaar heeft de taxateur van verweerder verwezen naar het taxatierapport, maar daarin is vermeld bij de woning dat de niveaus voor wat betreft voorzieningen, onderhoud, kwaliteit en uitstraling op 7 zijn gewaardeerd. Volgens de taxateur van verweerder is dat allemaal goed. De vergelijkingsobjecten zijn allemaal gelijk of hoger gewaardeerd, maar zijn de m3-prijzen lager of nagenoeg gelijk aan de woning. Bij [adres 2] is het onderhoud beter dan de woning en bij [adres 3] zijn alle niveaus gelijk als bij de woning, maar bij beide vergelijkingsobjecten is de m3-prijs lager dan de woning. Alleen het vergelijkingsobject [adres 4] heeft een hogere m3-prijs, maar hiervan is duidelijk dat de voorzieningen, onderhoud en kwaliteit beter zijn. Gelet op het vorenstaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in het verweerschrift in voldoende mate rekening is gehouden.
4. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
5. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser een lagere waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn taxatierapport geen berekening heeft gegeven voor de door hem bepleite lagere waarde. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
6. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 275.000,-.
Verzoek om informatie
7.1.
Eiser voert verder aan dat verweerder in bezwaar niet volledig tegemoet is gekomen aan zijn verzoek om verstrekking van de gehanteerde grondstaffel en de onderbouwing van de KOUDV- en liggingsfactoren. Op zitting heeft eiser gewezen op een arrest van de Hoge Raad, waaruit volgens hem blijkt dat verweerder hiertoe verplicht is [1] .
7.2.
Op zitting heeft verweerder toegelicht dat de verzochte gegevens ter beschikking waren tijdens de hoorzitting, maar eiser hier niet meer naar heeft gevraagd. Verweerder stelt verder dan eiser hiervan op de hoogte was.
7.3.
De rechtbank stelt vast dat eiser betwist dat hij op de hoogte is gebracht van het feit dat de door hem verzochte stukken ter inzage lagen. Uit het dossier kan niet worden afgeleid dat eiser hiervan op de hoogte is gebracht door verweerder. Dat is wel vereist [2] . De rechtbank stelt verder vast dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) [3] . Dit volgt uit het door eiser genoemde arrest van 17 augustus 2018 van de Hoge Raad. Daar komt bij dat verweerder op grond van de Awb minimaal één week voorafgaand aan de hoorzitting de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage moet te leggen [4] . Verweerder heeft aan dit vereiste niet voldaan, aangezien de betreffende stukken pas in beroep zijn overgelegd. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiser ter inzage te geven of ter beschikking te stellen, heeft verweerder niet voldaan aan de door de Hoge Raad in het arrest van 17 augustus 2018 geformuleerde eis van inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Daarmee dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon immers in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. De beroepsgrond slaagt.
Proceskostenveroordeling
8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 261,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1). De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 256,52 en voor de aanwezigheid van de taxateur op zitting € 32,06.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de onroerende zaak tot € 275.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2017 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1860,58;
- draagt verweerder op om het griffierecht tot een bedrag van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2020.
griffier
de rechter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
de rechter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.