ECLI:NL:RBMNE:2020:5195

• Datum uitspraak: 27 november 2020
• Publicatiedatum: 30 november 2020
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 541
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. van Es-de Vries
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep ongegrond tegen WOZ-waardering woning ondanks stankoverlast nabij ondergrondse vuilcontainer

Eiseres maakte bezwaar tegen de WOZ-waardering van haar woning, gelegen nabij een ondergrondse vuilcontainer die stankoverlast veroorzaakt. De gemeente stelde de waarde van de woning voor het jaar 2018 vast op €284.000,- en verklaarde het bezwaar ongegrond. Eiseres stelde beroep in bij de rechtbank.

De rechtbank oordeelde dat de gemeente voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde niet hoger was dan de waarde in het economisch verkeer. Dit bleek uit een taxatiematrix waarin vergelijkingsobjecten waren opgenomen die qua inhoud, kaveloppervlakte en kwaliteit vergelijkbaar waren met de woning. De lagere ligging van de woning ten opzichte van referentiewoningen was meegenomen door een lagere grondstaffel toe te passen.

Hoewel eiseres stankhinder ondervond, was dit volgens de rechtbank reeds verwerkt in de waardebepaling. Het geurrapport dat eiseres had ingediend was bekend bij de gemeente en meegenomen in de waardering. De rechtbank zag geen reden om een descente te houden en verklaarde het beroep ongegrond. Er werd geen proceskostenveroordeling uitgesproken.

Uitkomst: Het beroep tegen de WOZ-waardering van de woning wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/541

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 november 2020 in de zaak tussen

[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(gemachtigde: J. Tammel).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [plaats] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 284.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] .

Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eisereses heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 27 oktober 2020. Eisereses heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

1. De woning is een in 1995 gebouwde hoekwoning met een aanbouw van 95 m3, twee dakkapellen en een berging. De woning heeft een inhoud van 348 m3 en is gelegen op een perceel van 203 m2.

2. Eiseres bepleit een lagere waarde, vanwege de (stank)overlast die een nabij gelegen ondergrondse vuilcontainer geeft. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde in beroep. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Als onderbouwing van de waarde van de woning, heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.

3.1.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatiematrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn.

3.2.

De rechtbank overweegt dat verweerder in de taxatiematrix heeft toegelicht hoe hij met de slechtere ligging van de woning in vergelijking met de referentiewoningen rekening heeft gehouden. Dit verschil is tot uitdrukking gebracht, en daarmee inzichtelijk gemaakt, door een lagere grondstaffel te hanteren bij de grondwaardebepaling van de woning. Verweerder bestrijdt ook niet dat eiseres (stank)hinder ondervindt van de vuilcontainer, maar verweerder is wel van mening dat voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning bij de waardebepaling. Dat verweerder meer rekening had moet houden met de ligging van de woning, heeft eiseres niet voldoende onderbouwd. De rechtbank kan eiseres verder niet volgen in haar stelling dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het door haar in bezwaar per e-mail ingediende geurrapport. Dit geurrapport was immers, zoals verweerder in het verweerderschrift heeft vermeld, opgesteld in opdracht van de gemeente [plaats] en bij verweerder bekend. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat daarmee rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank ziet daarom geen reden om een descente te houden, zoals door de gemachtigde van eiseres is bepleit.

4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van

D.T. de Winter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 november 2020.

griffier
de rechter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.