Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/4813
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW, verweerder
(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [plaats] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 293.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via skype op 9 oktober 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1970 gebouwde rijwoning. De woning heeft een inhoud van 351 m3, een aanbouw van 33 m3, een dakkapel en een berging en is gelegen op een perceel van 144 m2.
2. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld, dan de waarde in het economisch verkeer. Als onderbouwing van de waarde van de woning, heeft verweerder een verweerschrift overgelegd met daarin een waardematrix.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een waardematrix overgelegd. Uit de waardematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in de waardematrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn om de waarde van de woning vast te stellen.
4.1.
Eiser voert aan dat een gedeelte van zijn perceel als brandgang fungeert en dat hij daardoor niet volledig kan beschikken over zijn perceel. Volgens hem heeft verweerder hier onvoldoende rekening mee gehouden bij de waardebepaling van zijn woning.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat bij alle vergelijkingsobjecten eveneens sprake is van brandgang. De rechtbank is daarom van oordeel dat de omstandigheid dat een gedeelte van het perceel van eiser als brandgang fungeert, is verdisconteerd in de vastgestelde waarde. Dat verweerder daar meer rekening mee moet houden bij de waardebepaling, heeft eiser niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
5.1.
Eiser heeft zijn bepleite lagere waarde ook onderbouwd met de vergelijkingsmethode. Hij stelt dat zijn taxatie meer geschikt is, omdat de woningen die hij hanteert voor de vergelijking in dezelfde straat zijn gelegen.
5.2.
De rechtbank is van oordeel dat de woningen, waar eiser mee vergelijkt, niet beter geschikt zijn dan de vergelijkingsobjecten van verweerder. Weliswaar zijn deze woningen in dezelfde straat gelegen, maar deze woningen zijn nagenoeg allemaal meer dan een jaar voor dan wel na de waardepeildatum verkocht dan wel geleverd. Dat maakt deze verkoopgegevens - en daarmee deze woningen - minder geschikt om de waarde van eisers woning in het economisch verkeer vast te stellen dan de vergelijkingsobjecten van verweerder, die allemaal rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
7. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 november 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.