ECLI:NL:RBMNE:2020:5244 - Rechtbank Midden-Nederland - Vaststelling WOZ-waarde appartement na bezwaar en beroep

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 19/3766

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 december 2020 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (voorheen: de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking SWW-gemeenten), verweerder

(gemachtigde: mr. A.J. van Griethuysen).

Procesverloop

Bij beschikking van 20 februari 2019 (primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het appartement [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 190.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.

Bij besluit van 13 augustus 2019 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een matrix ingediend.

De zaak is behandeld op 19 juni 2020 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

Nadat de rechtbank het onderzoek ter zitting van 19 juni 2020 heeft gesloten, heeft de rechtbank het onderzoek heropend. In het kader van die heropening is eiseres in de gelegenheid gesteld om te onderbouwen dat zij is gehoord in bezwaar. Eiseres en verweerder hebben over en weer gereageerd.

Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 november 2020 door middel van een Skype-beeldverbinding. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

Overwegingen

1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

2. De rechtbank ziet zich eerst voor de vraag gesteld of mr. Van Griethuysen gemachtigd is om namens verweerder op te treden. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Mr. Van Griethuysen heeft immers ten tijde van de zitting een machtiging naar de rechtbank gestuurd van de heffingsambtenaar van de BghU, waarin de heffingsambtenaar van de BghU mr. Van Griethuysen machtigt om in de periode van 17 januari 2020 tot en met
31 december 2020 namens hem stukken in te dienen, schriftelijk verweer te voeren en op zitting te verschijnen en verweer te voeren in beroepsprocedures inzake de uitvoering van de gemeentelijke belastingen, die door de gemeente [gemeente 1] aan de BghU zijn overgedragen.

3. Eiseres stelt dat op 16 juli 2019 een hoorzitting heeft plaatsgevonden, maar niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze. Bovendien heeft verweerder ten onrechte geen proces-verbaal van de hoorzitting overgelegd. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres onder meer e-mailcorrespondentie met [A] overgelegd.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eiseres niet is gehoord omdat zij geen verzoek heeft gedaan om gehoord te worden.

5. De rechtbank stelt vast dat uit de door eiseres overgelegde stukken niet blijkt dat eiseres verzocht heeft om gehoord te worden en evenmin dat zij is gehoord door verweerder. Uit de door verweerder overgelegde stukken van [A] volgt dat de afspraak van 16 juli 2019 alleen zag op objecten uit gemeente [gemeente 2] . De beroepsgrond treft dan ook geen doel.

6. De rechtbank stelt verder vast dat eiseres haar standpunt bij brief van 8 juni 2020 heeft gewijzigd. Zij bepleit nu een hogere waarde in plaats van een lagere waarde. Verweerder heeft op de zitting van 19 juni 2020 verklaard geen bezwaar te hebben tegen het gewijzigde standpunt van eiseres. Gelet hierop verzet de goede procesorde zich niet tegen het beoordelen van het nieuwe standpunt van eiseres. Op de zitting van 26 november 2020 heeft eiseres haar standpunt weer gewijzigd en gesteld dat nog een aftrek van 10% moet plaatsvinden, waardoor zij weer een lagere waarde bepleit. Verweerder heeft daar bezwaar tegen gemaakt. De rechtbank laat dit standpunt buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep omdat het in strijd is met de goede procesorde. Verweerder heeft zich immers niet kunnen voorbereiden op deze wijziging van standpunt en de nieuwe beroepsgrond.

7. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2018 niet lager is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen.

8. De woning behoort tot een gebouw dat in 1980 is gebouwd als kantorencomplex. In 2017 is gestart met de ombouw van kantoren naar woonruimte voor verhuurappartementen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 74 m2.

9. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat de woning strikt genomen wat te voorzichtig is gewaardeerd. De factoren voor ligging, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen hadden volgens verweerder zonder ingewikkelde toelichting op factor 4 gesteld kunnen worden. Dat zou volgens verweerder een WOZ-waarde weergeven van € 244.000,-. Op de zitting heeft verweerder ook erkend dat de waarde hoger vastgesteld zou kunnen worden, maar hij blijft desondanks bij zijn standpunt dat de waarde niet te laag is vastgesteld. Gelet op de toelichting van verweerder, waarin ligt besloten dat de woning te laag is gewaardeerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van € 190.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt.

10. Eiseres stelt ter zitting dat de waarde van de woning 5% hoger moet worden vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 198.000,-. Eiseres heeft die waarde echter niet onderbouwd met marktgegevens. Daarmee heeft zij de door haar bepleite waarde ook onvoldoende aannemelijk gemaakt.

11. Omdat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt,
is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde, daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs vast op een bedrag van
€ 205.000,-. Hierbij heeft de rechtbank onder meer in aanmerking genomen dat, anders dan de vergelijkingsobjecten, sprake is van een nieuw appartement in een gebouw uit 1980. Verder heeft de rechtbank er rekening mee gehouden dat de factoren voor ligging, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen onweersproken op niveau 4 gesteld hadden kunnen worden, terwijl die factoren voor de vergelijkingsobjecten zijn vastgesteld op niveau 3.

12. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van € 47,- dient te vergoeden.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.311,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde van € 261,-; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1).

15. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het gewicht van de zaak op 0,25 moet worden gesteld omdat de gemachtigde van eiser volgens verweerder, samengevat, slechts standaardteksten gebruikt. De rechtbank ziet geen aanleiding om de wegingsfactor op 0,25 te bepalen. De wegingsfactor geeft immers uitdrukking aan het gewicht van een zaak en niet aan de kwaliteit van de rechtsbijstandsverlener. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de vergoeding lager vast te stellen dan de forfaitaire vergoeding.

16. De rechtbank ziet onder toepassing van artikel 2, derde lid, van het Bpb geen aanleiding om 0,5 punt toe te kennen voor het verschijnen op de nadere zitting van 26 november 2020. Deze zitting heeft immers op verzoek van (de gemachtigde van) eiseres plaatsgevonden naar aanleiding van haar bewijsaanbod op de eerste zitting. Eiseres heeft echter geen bewijsmiddelen overgelegd die haar standpunt staven. Zij heeft wel een deel van een e-mail overgelegd waarvan, gelet op de aanbiedingsbrief, de suggestie uitgaat dat wel een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Uit de door rechtbank opgevraagde volledige e-mail blijkt echter dat het over een eerder belastingjaar gaat. Onder die omstandigheden en gelet op wat hiervoor onder 5. en 6. is overwogen ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten door op de nadere zitting van 26 november 2020 te verschijnen.

Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;

- verhoogt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2018, voor het belastingjaar 2019, naar € 205.000,-;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.311,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S.J. van Ravenhorst, griffier. De uitspraak is uitgesproken en bekendgemaakt op 1 december 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

De griffier is buiten staat

deze uitspraak te ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.