ECLI:NL:RBMNE:2020:5457 - Rechtbank Midden-Nederland - Vordering tot betaling huurachterstand en afwijzing ontru...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 15 december 2020

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 8810669 / MV EXPL 20-137 van

[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie, hierna ook te noemen: [eiser] ,
gemachtigde mr. W.Y. Hofstra,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. A.J.M. Knoef.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met 5 producties
de conclusie van antwoord en eis in reconventie met 7 producties
de pleitnota van [eiser]
de mondelinge behandeling op 1 december 2020 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 mei 2020 van [eiser] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: het pand).

2.2.

Door [gedaagde] zijn enkele betalingen aan [eiser] gedaan. Zo is voor aanvang van de huur door [gedaagde] een bedrag van € 3.200,00 betaald aan borg en bij aanvang een bedrag van € 1.600,00. Op 16 september 2020 is door [gedaagde] een bedrag van € 1.200,00 aan huur voldaan met de vermelding:
‘ [eiser] / [gedaagde] ben drie weken open geweest 3 x 400 is 1200’. Op 26 november 2020 is namens [gedaagde] een bedrag betaald van

€ 1.200,00 met de vermelding:
‘huur december [adres] 1300 min 100 inhouden gebreken’.

2.3.

Door [eiser] zijn verschillende aanmaningen gestuurd maar dit heeft niet tot nadere betaling geleid.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[eiser] vordert, uitvoerbaar bij voorraad:

I veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het pand, staande en gelegen te [woonplaats] aan het adres [adres] , met het zijne en de zijnen binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, met machtiging aan [eiser] bij gebreke van voldoening van deze ontruiming de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde] ;

II veroordeling van [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting bij wijze van voorschot te betalen aan [eiser] het bedrag van € 6.800,00, te vermeerderen met de wettelijke vertragingsrente vanaf 27 augustus 2020, althans vanaf 11 september 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

III veroordeling van [gedaagde] in de kosten en (voorwaardelijke) nakosten van deze procedure, daaronder begrepen een bedrag voor het salaris van de gemachtigde van [eiser] , en daarbij te bepalen dat [gedaagde] over voormelde proceskosten de wettelijke vertragingsrente is verschuldigd indien deze proceskosten niet binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis door gedaagde zijn voldaan.

3.2.

Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [eiser] gesteld dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst tussen partijen doordat [gedaagde] , ondanks daartoe te zijn aangemaand, een huurachterstand heeft laten ontstaan waarvan de hoogte de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het pand rechtvaardigt. Volgens [eiser] bedraagt de huur € 1.600,00 per maand en wordt deze door [gedaagde] niet (volledig) betaald. Nu [gedaagde] ondanks daartoe te zijn aangemaand, niet is overgegaan tot betaling van de huur(-achterstand), heeft [eiser] [gedaagde] in deze procedure moeten betrekken zodat [gedaagde] ook de proces- en nakosten moet betalen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Allereerst betwist [gedaagde] het spoedeisend belang van [eiser] bij zijn vordering. Volgens [gedaagde] leent deze zaak zich daarbij niet voor een kort geding. [gedaagde] komt wel degelijk zijn afspraken na, voert hij aan, maar heeft de huur niet betaald omdat er sprake is van ernstige gebreken aan het pand. Omdat de gebreken niet (tijdig) door [eiser] zijn hersteld, zo voert [gedaagde] aan, heeft [gedaagde] de afgelopen maanden zijn snackbar niet kunnen exploiteren. Volgens [gedaagde] is met [eiser] afgesproken dat [gedaagde] alleen huur verschuldigd zou zijn als [gedaagde] zijn zaak kon exploiteren. Nu [gedaagde] in 2020 alleen in augustus en oktober enige weken open is geweest, is wat [gedaagde] aan [eiser] heeft betaald gelijk aan de verschuldigde huur. [gedaagde] concludeert dan ook tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van een voorschot van

€ 7.500,00 op de door hem geleden schade, te voldoen binnen twee weken na het te wijzen vonnis, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.2.

Ter onderbouwing van zijn vordering heeft [gedaagde] gesteld dat [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] heeft hij de huurovereenkomst met [eiser] overgenomen van de vorige huurder, [A] , waarbij sprake is van indeplaatsstelling. Op grond van het huurcontract tussen [eiser] en [A] bedraagt de maandelijkse huur van de bedrijfsruimte volgens [gedaagde] daarom

€ 1.300,00 per maand. Na enige tijd bleek dat sprake was van veel achterstallig onderhoud, zo voert [gedaagde] aan, onder meer aan de achtergevel en de vloer in de keuken. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] toegezegd dat [eiser] de gebreken zou herstellen maar dat is niet gebeurd. Doordat [eiser] zijn afspraken niet nakwam, zo voert [gedaagde] aan, kon [gedaagde] pas in augustus 2020 open. [gedaagde] heeft toen ook de verschuldigde huur voldaan. Na drie weken viel de elektriciteit uit en moest [gedaagde] weer sluiten. Nu [eiser] ondanks daartoe te zijn aangemaand, niet is overgegaan tot herstel van de gebreken, heeft [gedaagde] schade geleden. [gedaagde] beraamt deze schade op onder meer € 67.200,00 aan gederfde omzet en een bedrag van € 8.220,74 aan verbouwingskosten.

4.3.

[eiser] voert verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie

Spoedeisend belang

5.1.

De spoedeisendheid van de zaak is gegeven met de aard van de vordering.

Het geschil

5.2.

Tussen partijen is in conventie in geschil 1) of [gedaagde] de door [eiser] gestelde huurachterstand in beginsel moet betalen, 2) of [gedaagde] een opschortings- dan wel verrekeningsrecht toekomt, en 3) of [gedaagde] de bedrijfsruimte moet ontruimen. De kantonrechter zal op deze vragen ingaan.

Moet [gedaagde] de door [eiser] gestelde huurachterstand in beginsel betalen?

De hoogte van de huur

5.3.

Tussen partijen bestaat allereerst discussie over de hoogte van de maandelijkse huur. In deze zaak ontbreekt een door beide partijen ondertekende huurovereenkomst, zodat de kantonrechter de zaak moet beoordelen aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] zijn stelling, dat tussen partijen een maandelijkse huur van € 1.300,00 is overeengekomen, onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] doet weliswaar een beroep op indeplaatsstelling op basis van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [A] waarin een huurbedrag van € 1.300,00 (voor bedrijfsruimte) lijkt te zijn overeengekomen, maar van een indeplaatsstelling is slechts sprake wanneer de ruilpartner (hier: [gedaagde] ) de bestaande huurrelatie volledig overneemt, inclusief bestaande verplichtingen. De voormalige huurovereenkomst met [A] betrof echter de huur van zowel de bedrijfsruimte als de bovengelegen woning, en [gedaagde] heeft alleen de bedrijfsruimte gehuurd. Dat sprake is van indeplaatsstelling kan daarom niet worden aangenomen. Uit de door [gedaagde] gedane betalingen blijkt nu juist dat eerder sprake is van een huurprijs van € 1.600,00 per maand, zoals door [eiser] is gesteld. [gedaagde] heeft immers een borg overgemaakt van € 3.200,00, zijnde twee maanden huur, en een eerste huurbetaling van € 1.600,00 gedaan. Ook uit de tekst bij de betaling op 16 september 2020, zoals weergegeven onder 2.2
(‘ [eiser] / [gedaagde] ben drie weken open geweest 3 x 400 is 1200’), blijkt dat ook [gedaagde] er kennelijk vanuit is gegaan dat een huurprijs van € 1.600,00 is afgesproken. Dat [gedaagde] bij de laatste overboeking uit lijkt te gaan van een huur van € 1.300,00 maakt dit niet anders, nu [gedaagde] geen nadere feiten of omstandigheden stelt waarmee dit nader wordt onderbouwd. De kantonrechter oordeelt dan ook dat voldoende aannemelijk is geworden dat tussen partijen een huurprijs is overeengekomen van € 1.600,00.

Huurachterstand

5.4.

Nu [gedaagde] vanaf 1 mei 2020 het pand huurt van [eiser] had [gedaagde] over de maanden mei 2020 tot en met oktober 2020 een bedrag van € 9.600,00 aan huur moeten betalen aan [eiser] . Door [gedaagde] is over deze periode in totaal een bedrag van

€ 2.800,00 betaald. Het door [gedaagde] onbetaald gelaten bedrag bedraagt dus € 6.800,00. Deze huurachterstand moet [gedaagde] in beginsel aan [eiser] betalen. De kantonrechter oordeelt (voorlopig) dat de vordering van [eiser] tot betaling van € 6.800,00 aan huurachterstand toewijsbaar is.

Heeft [gedaagde] een opschortings- en/of verrekeningsrecht?

5.5.

Het voorgaande is slechts anders wanneer voldoende aannemelijk wordt dat [gedaagde] de huurbetalingen heeft mogen opschorten vanwege een gegrond beroep op huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro. Partijen verschillen in deze zaak van mening of de door [gedaagde] gestelde gebreken een vordering tot huurprijsvermindering rechtvaardigen.

5.6.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] zijn verweer, dat hij de huurbetalingen op heeft mogen schorten, onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft allereerst gesteld dat sprake is van een afspraak tussen hem en [eiser] die inhoudt dat [gedaagde] slechts huur hoeft te voldoen over de weken dat zijn snackbar geopend is. Gezien de gemotiveerde betwisting van [eiser] had het op de weg van [gedaagde] gelegen om het bestaan van deze afspraak nader te bouwen, bijvoorbeeld met behulp van nadere stukken of verklaringen. Dat [gedaagde] dit niet heeft gedaan, komt voor zijn rekening en risico.

5.7.

De kantonrechter oordeelt verder dat de vraag of er sprake is van gebreken en of die gebreken een huurprijsvermindering van 100% rechtvaardigen, zoals [gedaagde] stelt, in dit kort geding niet kan worden beantwoord. Duidelijk is dat er sprake is geweest van werkzaamheden door beide partijen aan het pand en dat partijen over te verrichten werkzaamheden in overleg zijn geweest. Niet gesteld of gebleken is echter dat [gedaagde] [eiser] in gebreke heeft gesteld en hem een termijn heeft gesteld waarbinnen de gestelde gebreken zouden moeten worden verholpen. Onduidelijk blijft verder, nu dit wordt betwist, of de gebreken reeds bestonden bij aanvang van de huurperiode en of [eiser] hiervan op de hoogte was. Laaat staan welke afspraken daarover zijn gemaakt. Nu ook de financiële gevolgen ervan niet nader zijn onderbouwd, oordeelt de kantonrechter dat nadere bewijsvoering nodig is om vast te kunnen stellen welke afspraken partijen ten aanzien van de werkzaamheden hebben gemaakt en/of de gebreken, zo die komen vast te staan, een huurprijsvermindering rechtvaardigen en zo ja, met welk percentage. Hiervoor leent het kort geding zich niet.

5.8.

Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter de vordering van [eiser] tot betaling van de huurachterstand van € 6.800,00 toewijzen.

Ontruiming

5.9.

Er is een huurachterstand van vier maanden. Deze achterstand is zo groot dat in beginsel niet van [eiser] kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst laat voortduren. De kantonrechter overweegt dat tijdens deze procedure is gebleken dat door [gedaagde] flink is geïnvesteerd in de verbetering van het pand. Ook heeft [gedaagde] op de zitting aangegeven de huur wel te willen betalen, nu zijn snackbar weer open is. De kantonrechter oordeelt dan ook dat er, mede nu een veroordeling tot ontruiming in kort geding vaak een definitief karakter heeft en sterk ingrijpt in het belang van de huurder, thans nog onvoldoende aanleiding bestaat om de vordering tot ontruiming van het pand door [gedaagde] in dit stadium toe te wijzen.

5.10.

Op grond van het voorgaande zal de kantonrechter de vordering van [eiser] tot ontruiming van het pand afwijzen.

Proceskosten

5.11.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- kosten dagvaarding: € 85,08
- griffierecht: € 236,00
- salaris gemachtigde: €
480,00Totaal: € 801,08

5.12.

De nakosten, waarvan [eiser] betaling vordert, zullen op de hieronder weergeven wijze worden begroot.

5.13.

De wettelijke rente over de proceskosten in 5.11 en 5.12 zal, als onbetwist en op de wet gegrond, ook worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

Tussen partijen is in reconventie in geschil of [eiser] gehouden is (een voorschot op) de door [gedaagde] gestelde schade te betalen. De kantonrechter overweegt dat, zoals in 5.7 is geoordeeld, in dit kort geding onvoldoende duidelijk is geworden of de gestelde gebreken een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Ook is onvoldoende duidelijk of er sprake is van causaal verband tussen de gestelde gebreken en de vorderingen van [gedaagde] . Op grond daarvan oordeelt de kantonrechter dat nadere bewijsvoering nodig is om vast te kunnen stellen of de vorderingen van [gedaagde] toewijsbaar zijn. Hiervoor leent het kort geding zich niet. De kantonrechter zal de vorderingen van [gedaagde] daarom afwijzen.

6.2.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding. Gelet op de samenhang met de conventie worden deze kosten begroot op de helft van het salaris in conventie, zijnde een bedrag van € 240,00 aan salaris gemachtigde.

7.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

7.1.

veroordeelt [gedaagde] , tegen een behoorlijk bewijs van kwijting bij wijze van voorschot, tot betaling van € 6.800,00 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente als in artikel 6:119 BW Pro vanaf 27 augustus 2020;

7.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot vandaag vastgesteld op € 801,08, waarvan € 480,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.3.

begroot de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van eiser op € 120,00 aan salaris gemachtigde indien gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving door eiser volledig aan dit vonnis heeft voldaan, te vermeerderen, indien na aanschrijving betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

in reconventie

7.4.

wijst de vorderingen af;

7.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot vandaag vastgesteld op € 240,00 aan salaris gemachtigde;

In conventie en reconventie

7.6.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

7.7.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 15 december 2020.