Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2709
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2020 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] [huisnummer A] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 701.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 28 december 2020.
Overwegingen
1.De woning is een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met berging en carport. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 190 m2 en ligt op een kavel van 314 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk tussen € 660.000,- en € 680.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat de ontwikkeling van de WOZ-waarde van de woning en de naastgelegen (vrijwel identieke) panden [adres] [huisnummer B] , [huisnummer C] en [huisnummer D] , erg uit elkaar loopt en geen consistent beeld laat zien. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde, waaronder de WOZ-waarde van naastgelegen woningen, is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De WOZ-waarde van de woning en van naastgelegen woningen van voorgaande jaren speelt geen rol. Stijgingspercentages, of verschillen daarin, kunnen dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met recente verkoopprijzen van de naastgelegen panden. In de taxatiematrix heeft verweerder de verkopen van [adres] [huisnummer C] en [huisnummer D] opgenomen. Verweerder heeft de verkoopprijzen van deze referentiewoningen eerst geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarna heeft hij de aldus verkregen prijs verminderd met een vaste waarde voor de berging en met de waarde van de grond. De waarde van de grond heeft hij berekend aan de hand van de oppervlakte van het perceel, vermenigvuldigd met een in de taxatiematrix weergegeven grondstaffel, waarin in verband met het afnemend grensnut de waarde per m2 in sprongen daalt naarmate het perceel in omvang toeneemt. Wat resteert is dan de waarde van de “kale” opstal. Door die waarde te delen door de gebruiksoppervlakte resteert een woningwaarde per m2. In de gebruiksoppervlakte heeft hij de oppervlakte van aanwezige aanbouwen meegenomen. Vervolgens heeft verweerder de waarde van de woning berekend door de waarde van de berging en de carport te verhogen met de op basis van dezelfde grondstaffel berekende waarde van de grond en de waarde van de “kale” opstal. Die laatste heeft hij berekend door de gebruiksoppervlakte van de woning (inclusief aanbouw) te vermenigvuldigen met een woningwaarde per m2 die iets onder het gemiddelde ligt van de woningwaardes berekend op basis van de verkoopprijzen van de twee referentiewoningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op die manier voldoende rekening gehouden met de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. Ook heeft hij inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, die voornamelijk zijn gelegen in de gebruiksoppervlakte en het perceeloppervlak. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Eiser voert voorts aan dat de grotere oppervlakte van zijn kavel niet tot een hogere waarde leidt. De gezamenlijke kavels van de woning en de referentiewoningen lopen taps toe. De effectiviteit en benutbaarheid van de extra m2 van de kavel van de woning is daarom nihil. Eiser vindt steun voor deze opvatting in de oorspronkelijke aankoopprijzen waarin een vergelijkbaar verschil niet was terug te vinden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat bij de woning sprake is van een afwijking van de algemene regel dat een grotere kavel een hogere waarde vertegenwoordigt. De ontbrekende benutbaarheid heeft hij niet nader onderbouwd. De oorspronkelijke aankoopprijzen, die hij overigens ook niet heeft onderbouwd, zijn te ver van de waardepeildatum gelegen om daaraan de door eiser gewenste bewijskacht toe te kennen. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 28 december 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat