Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/926
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 december 2020 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt, verweerder
(gemachtigde: mr. C.M.E. Janssen).
Inleiding
1. Eiseres is eigenaar van een woning aan de [adres] in [woonplaats]. Ten tijde van de aankoop van de woning gold het bestemmingsplan ‘Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1956’. Op 12 januari 1995 heeft verweerder een bouwvergunning met een artikel 19-vrijstelling verleend voor de bouw van het zogenoemde ING-gebouw. Op 17 januari 2012 is het nieuwe bestemmingsplan ‘[bestemmingsplan 1]’ in werking getreden. Op 10 juli 2014 is het wijzigingsplan “[bestemmingsplan 2]” in werking getreden. Eiseres heeft op 26 juli 2017 bij verweerder een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. Op 26 februari 2018 heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een appartementencomplex met commerciële voorzieningen (ook het L-gebouw genoemd) met een van het bestemmingsplan afwijkende bouw- en goothoogte.
2. Thorbecke B.V. (Thorbecke) heeft desgevraagd op 16 mei 2018 geadviseerd om het verzoek van eiseres af te wijzen. Vervolgens heeft verweerder de aanvraag van eiseres om tegemoetkoming in geleden planschade met het besluit van 7 juni 2018 (het primaire besluit) afgewezen. Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt. De commissie Bezwaarschriften heeft verweerder geadviseerd om het bezwaar gegrond te verklaren en zo nodig een nieuw besluit te nemen. Verweerder heeft dit advies, na een reactie van Thorbecke, niet gevolgd. Met de beslissing op bezwaar van 22 januari 2019 (het bestreden besluit I) heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen deze beslissing op bezwaar.
Procedure bij de rechtbank
3. Het beroep van eiseres is behandeld op de zitting van 10 oktober 2019. Tijdens de zitting heeft verweerder, in navolging van de aanwezige taxateur van Thorbecke, zijn standpunt gewijzigd. Het standpunt dat verweerder op de zitting heeft ingenomen ten aanzien van de planvergelijking, wijkt af van de planvergelijking die verweerder aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting daarom geschorst en verweerder in de gelegenheid gesteld om een nieuwe planvergelijking uit te voeren door middel van een hernieuwd advies door Thorbecke.
4. Met het herstelbesluit van 11 december 2019 (het bestreden besluit II) heeft verweerder aan eiseres een tegemoetkoming van € 12.815,- toegekend voor geleden planschade als gevolg van het gewijzigde planologische regime. Verweerder heeft in het bestreden besluit II de aanvraag van eiseres voor tegemoetkoming in planschade als gevolg van de verleende omgevingsvergunning afgewezen en heeft bepaald dat het drempelbedrag voor het in behandeling nemen van de aanvraag aan eiseres wordt gerestitueerd. Verweerder heeft aan het bestreden besluit II een hernieuwd advies van Thorbecke van 1 november 2019 ten grondslag gelegd.
5. Op grond van artikel 6:19, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) acht de rechtbank het door eiseres ingestelde beroep mede gericht tegen het herstelbesluit van 11 december 2019 (het bestreden besluit II).
6. In het hernieuwd advies van 1 november 2019 concludeert Thorbecke dat het nieuwe bestemmingsplan ‘[bestemmingsplan 1]’ een waardevermindering van de woning van eiseres van € 20.000,- tot gevolg heeft en dat de verleende omgevingsvergunning voor het realiseren van het L-gebouw een waardevermindering van
€ 5.000,- tot gevolg heeft. Thorbecke adviseert verweerder om eiseres, na aftrek van het normaal maatschappelijk risico, een tegemoetkoming in geleden planschade toe te kennen van € 12.815,-. Eiseres heeft op 16 januari 2020 op dit rapport van Thorbecke gereageerd met een contrataxatierapport van 15 januari 2020 van DVC Taxaties en Advies (DVC). Daarin wordt de waardevermindering van de woning als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan begroot op € 75.000,- en de schade als gevolg van de verleende omgevingsvergunning op € 40.000,-. Rekening houdend met het normaal maatschappelijk risico concludeert DVC tot € 69.000,- aan tegemoetkoming in geleden planschade. Vervolgens heeft Thorbecke met het rapport van 22 april 2020 op de contrataxatie van eiseres gereageerd. Tot slot heeft eiseres op 4 juni 2020 een nadere reactie van DVC ingediend.
7. Met een brief van 22 juli 2020 heeft eiseres de rechtbank geïnformeerd dat zij haar standpunt op een nadere zitting wil toelichten. Op 26 oktober 2020 heeft een tweede zitting plaatsgevonden. Eiseres is verschenen, bijgestaan door [taxateur 1], taxateur bij DVC. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. [planschadeadviseur], planschadeadviseur bij Thorbecke en door [taxateur 2], taxateur bij Thorbecke.
Beoordeling van het bestreden besluit I
8. De rechtbank stelt vast dat het bestreden besluit I geheel is vervangen door het bestreden besluit II. Er is niet gesteld of gebleken dat eiseres nog belang heeft bij een beoordeling van de rechtmatigheid van het bestreden besluit I. De rechtbank verklaart het beroep, voor zover gericht tegen het bestreden besluit I, dan ook niet-ontvankelijk wegens het inmiddels ontbreken van procesbelang.
9. De rechtbank ziet in de wijziging van het bestreden besluit I tijdens de beroepsprocedure wel aanleiding om verweerder te veroordelen in de vergoeding van de het door eiseres betaalde griffierecht.
Beoordeling van het bestreden besluit II
10. Met het hernieuwd advies van 1 november 2019 heeft Thorbecke de door hem uitgevoerde planvergelijking gewijzigd. Anders dan in het advies dat aan het bestreden besluit I ten grondslag lag, is Thorbecke ervan uitgegaan dat de omvang van het oude planologisch regime wordt bepaald door het bouwverbod, met uitzondering van het gebied waarvoor een artikel 19-vrijstelling is verleend. Zo’n vrijstelling is onder het oude planologische regime slechts verleend voor de bouw van het voormalige ING-gebouw. Verder heeft Thorbecke nu ook de omgevingsvergunning van 26 februari 2018 voor de bouw van het appartementencomplex in de planvergelijking betrokken. Uit het rapport van 15 januari 2020 volgt dat DVC zich in de door Thorbecke uitgevoerde planvergelijking kan vinden.
11. Het geschil tussen partijen beperkt zich daarmee tot de tegemoetkoming die aan eiseres moet worden toegekend als gevolg van de door haar geleden planschade ten gevolge van de wijziging van het bestemmingsplan en als gevolg van de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van het L-gebouw. Eiseres stelt ten eerste dat de schade door de verleende omgevingsvergunning ernstiger is dan door verweerder ingeschat. Verder verschillen Thorbecke en DVC van mening over de taxatie van de woning naar de verschillende waardepeildata. Tenslotte zijn partijen het oneens over het percentage aan normaal maatschappelijk risico dat op het schadebedrag in mindering moet worden gebracht.
Beoordeling door de rechtbank
12. Verweerder heeft zich voor de beoordeling van het planschadeverzoek gebaseerd op het rapport van Thorbecke. Het advies van Thorbecke is aan te merken als een deskundigen rapport in de zin van de Awb. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) hanteert als uitgangspunt [1] dat een bestuursorgaan in beginsel op het advies van een deskundige mag afgaan. Daarbij geldt dat het bestuursorgaan moet zijn nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van Pro de Awb voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van Pro de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat over het advies is aangevoerd.
Planschade door de omgevingsvergunning
13. Eiseres voert aan dat zij door de verleende omgevingsvergunning hinder ondervindt op het gebied van privacy, schaduw, geluid en uitzicht. Deze hinder wordt volgens eiseres met name veroorzaakt doordat in de omgevingsvergunning de toegestane bouwhoogte is gewijzigd van 11,5 meter naar 15,93 meter. Hierdoor heeft verweerder aan het gerealiseerde appartementencomplex een derde bouwlaag kunnen toevoegen wat bij eiseres extra hinder veroorzaakt. Volgens eiseres is de planschade groter dan verweerder heeft aangenomen en moet deze op een groter bedrag dan € 5.000,- worden gesteld.
14. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat in de omgevingsvergunning niet is voorzien in het bouwen van een extra bouwlaag op het L-gebouw. Verweerder heeft enkel met behulp van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid van 10% het dakschild van het L-gebouw verhoogd. Dit heeft tot doel de installaties op het dakvlak aan het zicht te onttrekken. Als deze verhoging wordt weggelaten dan voldoet de bouwhoogte van het gebouw aan de regels uit het bestemmingsplan. Volgens verweerder ligt de oorsprong van de hinder en schade van eiseres dan ook in het gewijzigde bestemmingsplan en niet in de verleende omgevingsvergunning.
15. De rechtbank kan eiseres niet volgen in haar stelling dat de verleende omgevingsvergunning tot meer schade leidt. Verweerder heeft op de zitting gemotiveerd toegelicht dat met de verleende omgevingsvergunning de bouwregels uit het bestemmingsplan niet worden overschreden. Verweerder heeft daarbij, onderbouwd met foto’s, gemotiveerd dat de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid uitsluitend is gebruikt voor de verhoging van het dakschild. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen.
Voor het overige heeft verweerder de beoordeling van deze planschade gebaseerd op het advies van Thorbecke. Thorbecke heeft overwogen dat er zeker sprake is van enige planschade, maar dat de meeste schade wordt veroorzaakt door de eerdere planwijziging. De rechtbank ziet geen grond om aan te nemen dat verweerder niet op het rapport van Thorbecke, zoals aangevuld door verweerder, af heeft mogen gaan. Terecht wordt geconstateerd dat de wijziging door de omgevingsvergunning relatief beperkt is en dat de grootste schade is toe te rekenen aan de planwijziging. Thorbecke verwijst vervolgens voor de omvang van de schade naar de taxateur. Deze heeft de schade beoordeeld en vastgesteld op een bedrag van € 5.000,- naar waardepeildatum 26 februari 2018. Dit bedrag is echter niet tot uitbetaling gekomen omdat na de aftrek van het normaal maatschappelijk risico geen tegemoetkoming resteerde. De vraag of de taxatie van de schade op een bedrag van € 5.000,- in rechte stand kan houden zal bij de hierna volgende beoordeling van de taxatie worden meegenomen.
De taxatie van de woning
16. Ook bij de waardering van onroerende zaken mag verweerder afgaan op het rapport van een deskundige. Daarbij geldt bij taxaties volgens vaste rechtspraak van de Afdeling [2] specifiek dat niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol spelen. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.
17. Thorbecke heeft de waarde van de woning van eiseres voor de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan getaxeerd op € 239.500,- naar waardepeildatum 17 januari 2012. De waarde van de woning na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan wordt door Thorbecke getaxeerd op € 219.500,-. In 2018 wordt de woning vervolgens € 5.000,-- minder waard geacht. Thorbecke heeft zich voor de totstandkoming van die waarden gebaseerd op verschillende referentieobjecten aan de [straat 1] en de [straat 2] in [woonplaats]. In het rapport wordt de woning van eiseres vergeleken met zes referentieobjecten in de directe omgeving. De kwalificaties van de referentieobjecten zijn uitgebreid toegelicht in het rapport van Thorbecke. Daarmee is inzichtelijk op welke onderdelen de referentieobjecten verschillen van de woning van eiseres en op welke wijze hiervoor een correctie is toegepast.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder deze taxatie in redelijkheid aan zijn besluit ten grondslag mogen leggen. De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de besluitvorming niet zou voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt.
18. Het door eiseres overgelegde tegenrapport heeft geen twijfel gezaaid over de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop. Dat, zoals DVC in het tegenrapport stelt, de door verweerder gebruikte referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn en dat de door verweerder aangebrachte correcties voor de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning onvoldoende inzichtelijk zijn gemotiveerd, kan de rechtbank niet volgen. Voorts schiet het tegenrapport tekort, nu de taxatie van DVC slechts gebaseerd is op de prijs per vierkante meter van een aantal appartementen in [woonplaats] en daarbij geen aandacht wordt besteed aan de andere verschillen tussen deze appartementen en het appartement van eiseres. De rechtbank ziet ook overigens in het betoog van eiseres geen grond voor het oordeel dat het college Thorbecke in redelijkheid niet heeft kunnen volgen in de taxatie van de waardevermindering van de woning, zowel met betrekking tot de waardevermindering ten gevolge van de bestemmingsplanwijziging als ten gevolge van de omgevingsvergunning.
De WOZ-waarde van de woning
19. Eiseres voert verder aan dat verweerder bij de taxatie van haar woning voor inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de WOZ-waarde van € 272.000,- op de waardepeildatum 1 januari 2011. Eiseres heeft daarnaast gewezen op de verlaging van de WOZ-waarde van haar woning in de periode tussen 1 januari 2011 en 1 januari 2012. De WOZ-waarde van de woning is in deze periode met € 100.000,- gedaald. Volgens eiseres volgt alleen al uit deze waardedaling dat verweerder de door haar geleden schade als gevolg van het gewijzigde planologische regime te laag heeft vastgesteld.
20. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak volgt dat een verschil met de WOZ-waarde niet zonder meer aanleiding is om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van de planschade onjuist te achten. [3] Bij vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het desbetreffende planologische regime. Dit neemt niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet bij een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van de planschade.
21. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat de waardedaling voor de WOZ tussen 2011 en 2012 richtinggevend is bij de bepaling van de door haar geleden planschade als gevolg van het gewijzigde planologische regime. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat meerdere factoren, en niet slechts de planologische ontwikkeling, bij een waardedaling voor de WOZ een rol kunnen spelen. In het voorliggende geval wordt dit bevestigd door het bezwaarschrift van eiseres tegen de WOZ-beschikking op waardepeildatum 1 januari 2012. Daaruit volgt dat eiseres meerdere factoren heeft aangedragen, onder meer dat haar appartement was vergeleken met onvergelijkbare appartementen, en dat zij hinder ondervond als gevolg van de locatie van haar woning in het centrum, die tot een verlaging van de WOZ-waarde zouden moeten leiden. Verweerder heeft op de zitting bevestigd dat de waardedaling voor de WOZ niet bij de bepaling van de planschade is betrokken omdat niet is uit te sluiten dat aan de waardedaling meerdere omgevingsfactoren ten grondslag liggen. Eiseres heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waardedaling voor de WOZ tussen 2011 en 2012 uitsluitend of in overwegende mate het gevolg is geweest van de voorgenomen planologische ontwikkeling van verweerder. De beroepsgrond slaagt niet.
Normaal maatschappelijk risico
22. Eiseres voert aan dat verweerder het percentage aan normaal maatschappelijk risico ten onrechte heeft vastgesteld op 3%. Volgens eiseres is het normaal maatschappelijk risico niet hoger dan de drempel van 2%. Ter onderbouwing wijst eiseres er op dat uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat het bij de bepaling van het percentage normaal maatschappelijk risico van belang is of het gewijzigde planologische regime redelijkerwijs te verwachten viel. Volgens eiseres was dat in haar situatie niet het geval. Voor het plangebied gold in het oude bestemmingsplan, afgezien van het ING-gebouw, een bouwverbod. Het lag daarom niet in de lijn der verwachting dat er ooit op deze locatie gebouwd zou gaan worden. Dit wordt ondersteund door het feit dat het beleid van verweerder er op was gericht om het dorpse karakter van [woonplaats] te behouden. Eiseres ontving van verweerder destijds een folder met een visualisatie van het toekomstige centrum van [woonplaats]. Daarop zijn met name bomen en laagbouw te zien.
23. De rechtbank overweegt dat bij het vaststellen van het normaal maatschappelijk risico onder meer van belang is of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachting lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen. [4] In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in de reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. [5]
24. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat het normaal maatschappelijk risico niet hoger kan worden vastgesteld dan de drempel van 2 %. Het huis van eiseres ligt midden in het centrumgebied van [woonplaats]. Woningbouw, al dan niet met detailhandel en horeca, is naar het oordeel van de rechtbank een ontwikkeling die in het centrumgebied redelijkerwijs in de lijn der verwachting ligt. Dat voor het plangebied op grond van het Uitbreidingsplan in hoofdzaak 1956 lange tijd een bouwverbod gold maakt niet dat iedere ontwikkeling van het gebied zou uitblijven. Op de zitting heeft verweerder nog toegelicht dat de ontwikkeling bovendien in het gevoerde beleid past. Verweerder heeft in dat kader verwezen naar het masterplan centrum [woonplaats]. Daaruit volgt weliswaar dat verweerder het groene en dorpse karakter van [woonplaats] wil behouden, maar dat hoogbouw noodzakelijk is, gelet op de toenemende druk op het ruimtegebruik. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank het normaal maatschappelijk risico terecht vastgesteld op 3%. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
25. Uit het voorgaande volgt dat eiseres van de rechtbank geen gelijk krijgt. Verweerder mocht afgaan op het hernieuwd advies van Thorbecke van 1 november 2019. De conclusie van dat rapport is dat aan eiseres een tegemoetkoming van € 12.815,- moet worden toegekend voor door haar geleden planschade als gevolg van het gewijzigde planologische regime. Het beroep van eiseres gericht tegen het bestreden besluit II is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gericht tegen het bestreden besluit I van 22 januari 2019 niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep gericht tegen het bestreden besluit II van 11 december 2019 ongegrond;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 174,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. G.C.W. van der Feltz, leden, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 december 2020 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
(
De voorzitter is verhinderd deze
De voorzitter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.)
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.